南京已經全面進入疊墅時代！
既江北的明發閱山悅府、保利雲禧相繼推出疊加房源後，下半年南京預計還將有超10家純新盤推出疊加房源，尤以江北、江寧最多。
一下子冒出來這麼多改善型疊加房源，南京市場能消化得了嗎？但任誰都不會坐著等死，所以激烈的戰爭已經打響了！
超10家新盤下半年將密集推出疊墅房源
2018，南京樓市疊加年，毫不誇張！
宅妹粗略估算了一下，南京市面上在售、從今年下半年開始計劃推出疊墅的樓盤有20-30家之多。上半年保利雲禧、明發閱山悅府、升龍桃花園著等樓盤都有推出過疊加房源。
重點是在今年下半年，南京預計超10家新盤計劃推出疊加房源，江北集中在江浦，六合也將迎來首家上市的疊墅盤，江寧主要集中在上秦淮板塊、淳化和方山。
城南板塊今年看點也非常足，中華門的應天府商墅中規劃有疊加房源，西善橋的綠城雲棲玫瑰園有可能年內入市。
1
江北
除明發閱山悅府、保利雲禧等有疊加產品外，江北的金地保利悅風華、銀城頤居悅見山、金隅紫京疊院、保利榮盛·合悅等4家樓盤計劃開盤推出疊加產品。
明年北京城建G48地塊、恆大白馬溪山公館有望推新，其他高價地項目暫時未公佈信息，所以未統計在內。
具體信息如下：
1、（江浦）金地保利悅風華：地價22374元/㎡
預計7月底8月初首開134套疊墅，面積125、135、140、240㎡。
2、（江浦）銀城頤居悅見山：地價23017元/㎡
預計今年首開164套疊墅，上疊170㎡，中疊140㎡，下疊220㎡。
3、（江浦）金隅紫京疊院：地價20077元/㎡
預計下半年上市。打造32萬方新中式院落，20棟瞰山洋房建築面積約110㎡、125㎡、130㎡、144㎡、170㎡，22棟山墅疊拼及4棟退臺類雙拼疊拼建築面積約185-220㎡。
4、（六合）保利榮盛·合悅：地價8972元/㎡
打造的是區域內唯一的疊墅產品，也將是區域內第一個採用實景現房銷售的產品。
5、（江浦）北京城建G48地塊：地價22439元/㎡
該項目將建設25棟住宅樓，包括7棟7+1層住宅樓、8棟8層住宅樓、10棟6層住宅樓、1棟綜合樓，地下為車庫及設備用房，建成後共有住戶767戶，可提供機動車停車位932個。
6、（江浦）恆大白馬溪山公館：地價22494元/㎡
規劃建設17棟住宅樓，包括6棟7層住宅樓、1棟6層住宅樓、1棟綜合樓、1棟4層住宅、8棟6+1等住宅，上市時間未定。
2
江寧
江寧除了灩紫臺、魯能泰山7號院等有疊加產品外，上秦淮板塊的五礦瀾悅棲原、銀城旭輝鉑悅源墅、葛洲壩融創南京紫郡府、方山的五礦瀾悅方山、淳化的BackBay·貝克灣都有望推出疊加房源。尤其是上秦淮板塊的新盤，無非就隔條馬路，下半年競爭非常激烈。
另外，碧桂園泊雲間、金地弘陽G57地塊、聯發翡翠方山有望在年底或明年推出疊墅。
具體信息如下：
1、（九龍湖）五礦瀾悅棲原：樓面價19574元/㎡
預計8月首開疊墅房源，項目共計打造25棟住宅樓，其中5棟19—20層住宅，8棟13—19層住宅，12棟6層疊墅或洋房產品。
2、（九龍湖）銀城旭輝鉑悅源墅：樓面地價19991元/㎡
品牌展廳已開放，上市時間待定，項目規劃508套疊加別墅、26套聯排別墅，產品面積段140-260㎡，容積率僅1.1。
3、（九龍湖）葛洲壩融創南京紫郡府：樓面地價19831元/㎡
預計2018年下半年推出120套疊加產品，項目共規劃13棟高層和6棟疊墅，高層面積段為96-142㎡，疊加戶型面積213-308㎡（含地下面積）。
4、（方山）五礦瀾悅方山：樓面價17059元/㎡
分為上疊、中疊、下疊三種，放風價2.6-2.9萬/㎡，預計8月首開疊墅房源，毛坯交付。
5、（淳化）BackBay·貝克灣：樓面價16015元/㎡
住宅有16 幢 6層疊墅，15幢11F小高層，2幢9F小高層。整個項目戶型面積段為90-130㎡，其中小高層面積有90、105、115㎡三種，疊加別墅115-130㎡，兩衛起步，有一半的戶型是四開間朝南。
6、（九龍湖）碧桂園泊雲間：地價19132元/㎡
規劃建造29棟5層住宅樓，預計建設週期約12個月。預計明年上市。
7、（九龍湖）金地弘陽G57地塊：地價19963元/㎡
未來將打造27棟5層住宅。據知情人士透露，住宅將打造疊加以及大平層產品。1-4層打造上疊、下疊，5層兩間打通打造大平層。預計最快明年年底上市。
8、（方山）聯發翡翠方山：樓面價22344元/㎡
以純別墅區，疊加產品為主，總計300餘套精裝房源；疊加別墅為上、中、下六疊產品，戶型142、155㎡；稀缺聯排別墅，僅有11套，戶型180㎡。
3
城南
城南板塊也有2家樓盤規劃有疊加房源，分別是應天府和綠城雲棲玫瑰園。
具體信息如下：
1、（中華門）應天府：G98地塊總價98.1億
393套精裝中式合院和283套商墅，在280多套商辦性質的商墅產品中，有164套為疊加產品。這也是南京市場上極為罕見的40年產權疊墅。
2、（西善橋）綠城雲棲玫瑰園：地價21745元/㎡
規劃53幢2-6層的住宅，將打造全新的中式產品，包含六層平墅、中式疊墅、金陵合院；戶型建築面積約108-480㎡，現房銷售。
疊墅生死劫，這場仗怎麼打？
此前，南京別墅上市量一直以聯排、類獨棟為主，價格也在千萬左右。這讓很多想在南京買改善型別墅的購房者望而卻步。而小面積、低總價的疊墅產品成了不少人的心頭好。
說的簡單點，疊加別墅讓暫時沒有財力買別墅的人也實現了住小別墅的夢。各家也拿出了自己的“小心機”：
1、金地保利悅風華是個青奧板塊唯一的低密度高端住宅，是距離未來3個CBD最近的低密度項目。
2、綠城雲棲玫瑰園主打中式疊墅，把六朝神韻、皇家規制融入了規劃設計中，是為南京而造的獨一無二的作品。
3、BackBay·貝克灣的6層住宅樓將按上疊、下疊以及中間大平層設計，考慮到居住舒適度，並未設計中疊產品。
4、五礦瀾悅棲原強調有3.15米空間高度、6開間朝南、20米南向面寬等賣點。
5、五礦瀾悅方山單層面寬10米，兩層20米，另外外立面是幹掛石材。
近期，有買房人反饋給宅妹，稱上秦淮板塊的一家新盤調整了產品面積，戶型做的更大了。
在早期釋放的產品信息裡，疊加產品面積是“上疊面積為163㎡，中疊面積為185㎡，下疊面積為185㎡”，而最新釋放的戶型面積是213-308㎡。
為此，宅妹致電了該項目負責人，對方表示：“戶型並未調整，只是加入了地下室等的面積計算，所以整體對外釋放的面積變大了。開盤估計還早，具體得看拿物價的時間。”
南京10多家新盤都不約而同的將疊墅作為力推的產品，一下子冒出來這麼多疊加產品，市場能消化得了嗎？
宅妹專門諮詢了南京工業大學天誠不動產研究所副所長吳翔華老師，他表示，“疊墅是為了應付高地價所帶來的獨特現象，這樣有便於做出高溢價，但是開發量多，而且集中在某個板塊，市場會面臨較大壓力，投資者今後變現也比較困難。”
宅妹也發現，上面提到的這些新盤很多都是混搭社區，既有高層、小高層房源，也有疊加別墅，但開發商都是搶先推出疊加房源，對此，吳翔華老師分析道：“先推疊墅是因為高層容易定價、也容易銷售，疊墅未來有不少，開發商擔心未來銷售同質化產品形成滯銷，因此紛紛搶跑。”
看來，下半年的疊墅市場贏家不會很多，但一定屬於用心做好產品的那個。
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