業主！您的物業費被誰佔了便宜？
打開網絡，鋪天蓋地的都是業主們對物業管理公司的聲討。其中最大一塊是物業費交的物非所值！
那麼，業主們您知道您交的物業管理費被誰佔了便宜嗎？
當然物業管理公司了！不要問，也知道在99%的回答聲中肯定是給出這個答案的。但是，物業管理公司提供服務後收取物業管理費也屬正常；雖然大家對這一行發生的許多不妥現象看法多多，但不容質疑的是。物業管理費的設施就是為了廣大業主在支付享用物業服務的服務費（當然其中也包括公有公用的設施設備能耗費等雜費）。
這裡我不想為那些不作為或是亂作為的物業同行辯護。錯即是錯，如果說靠辯一下，就能改觀業主們對物業的看法，我想許多物業人還是乘早改行算了。拿人錢財與人做事是天下再正常不過的事，所以收了錢，認真按合約落實每一項目服務才是對得起這份物業費的真正回報。但如果做了物業也收不到錢呢？那為什麼收不到錢？這與業主的資源被人佔用有什麼關係呢？請往下看...
但除了物業公司外，還有誰佔用了您的資源？
1、您身邊那些不交物業管理費的鄰居
家是自己的，與別人生氣還不如自己主動。不滿意物業公司，可以通過正常途徑更換了他們。但有一個關鍵問題出現了，在小區對物業管理這個問題認識上，你看中的是小家，還是眾多小家彙總的“大家”？通常一些小區內總會有幾個這樣維權精英，當社區居委或是業委會讓其少發牢騷，切實的參與小區自治志願者隊伍來共建小區服務時，他不是推三拉四就是惡言居委/業委會與物管狼狽為奸，但就是不願意自己動上一動。那麼，這一段您可以看到，是誰佔用了您的資源了吧。對了，就是這些不交物業管理費的鄰居。
2、被某些政策誤導的業主
為什麼會有這樣一說呢？前二天有人客戶找我諮詢“空置單元”是否可以不交物業管理費的問題。我感覺很奇怪，正好業內也有些朋友在討論此事，於是也藉此文再與大家對“空置單元”是否要交物業管理費作為解惑。
在中國許多地方都會自己制定與當地情況溝通的相關政策補充條款，但就物業管理如何收費方面的條款卻有許多地方與《物權法》《物業管理條例》有違，這是這個行業的悲衰！在《物權法》第七十九條中有明確的規定:“建築物及其附屬設施的費用分攤、收益分配等事項，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，按照業主專有部分佔建築物總面積的比例確定。”
什麼是約定？
物業管理費是如何被定價的。目前中國的物業管理服務收費管理辦法傳說是以“政府指導價”或“市場調節價”以主導，但實際還是以“以支為入”的企業生存原則，即按這個小區的物業服務標準去設計服務項目，在確定了服務項目後，根據時下實際人工及物價總合支出費用，然後再除以小區建築面積。得出物業管理費收費單價，也就是說，是全部建築面積都必須100%交費後，才能保障物業管理服務項目100%成本投入。所以，在開發房銷售房產時，銷售證中就把物業管理費價位作為條款與購房人作了約定。這是合同約定！那麼，讓我們看上面那條《物權法》規定，小區所有業主是否要應該按此條規定執行有約定從約定，按業主產權證的建築面積*銷售合同上約定的物業費單價得出的單元物業費，以約定時間內向物業管理公司交費；這與其房屋是否空置或是其他原因未能及時收房並無直接相關性。
從上條款看，如果有業主未按其已籤屬的合約中明確的物業費定期向物業管理公司支付物業費，那就勢必讓那個服務投入成本總額打折（當然這其中可能是因開發商/業委會原因而造成的，那麼物業公司在與開發商/業委會在物業服務合同中會對此項目缺口作對應補貼）。如物業公司在實際營運時失去了此些份額，那麼服務投入一定會打折。不管您信不信或是物業公司解釋不會，反正我不信。
在這前服務過的一些前期物業管理服務中，經常遇到開發商讓利與小業主。在艱難與開發商商討後，基本爭回了因他們原因而造成這部份缺損的補貼。但由於其他一些政府政策而引起的缺損，卻很難從開發商那裡爭取。（當然也有個別品牌開發商願意補貼）
讓我們看看中國有一些地區給“空置單元”打折的政策：（這裡的資料來源網絡。供參考）
1、《江蘇省物業服務收費管理辦法》（蘇價服[2010]12號）第十六條規定：因業主原因未及時辦理入住手續、業主辦理入住手續後未入住或未使用的物業，期間的物業服務費應不低於合同約定標準70％。具體可由當地價格會同物業管理行政主管部門確定。
2、《南京市物業服務收費管理實施辦法》明確了物業服務費從物業交付買受人(即交房拿到鑰匙之後)之日起按月收取，已竣工但尚未出售的房屋由建設單位全額交納物業服務費。業主辦理入住手續後長期(連續性6個月以上)未入住的空置物業及入住後長期未使用的空置物業，業主應向物業管理企業書面備案，按規定或約定公共服務費標準的70%繳納空置物業管理費。公攤水電費部分，空置物業也可以按照70% 來分攤正常的費用。
3、《蘇州市物業服務收費管理實施細則》（2014年7月1日起實施）規定：新建普通住宅前期物業管理期間，業主辦理入住手續後未入住或未使用，並事先書面告知物業服務企業的，在不超過24個月的時期內，物業公共服務費按70%交納，優惠期超過24個月的可由雙方協商確定。
4、《無錫市物業服務收費管理辦法》（錫價服［2007］1號）第十七條規定：對未入住或未使用連續超一個月以上的物業、車位，業主應事前向物管企業書面申請，並經確認後按規定標準的70%繳納物業管理費，機動車輛停放服務費或車位水電、衛生等管理費用亦按此標準收取。物管費用從房屋銷售合同約定的交付日期的次月計算。開發建設單位實施分期開發，分批交付使用，給先期入住業主造成噪音、粉塵汙染的，環境、配套設施尚未完善的，經相關部門確認後，業主可按規定標準的80%交納前期物業公共服務費，差額部分由開發建設單位補償物業管理企業。
5、《滁州市市本級住宅小區物業服務收費管理實施辦法》（滁價費[2010]97號的通知）第十六條規定：業主（或物業使用人）辦理入住手續後，連續六個月或六個月以上未入住的空置物業及入住後長期未使用的空置物業（水、電、氣均未使用），業主應當向物業服務企業書面備案，按規定或約定標準交納50%的物業綜合服務費。
6、《蘭溪市物業服務收費管理實施辦法》（蘭發改〔2010〕80號）第十三條規定：已辦理交房手續但業主未居住的、居住後又空置且時間在半年以上的物業，經物業服務企業核實後，物業服務收費按應收標準的70%交納。房屋裝修期間不屬於房屋空置，其物業服務費用應按規定標準全額繳納。
7、《甘肅省物業管理辦法》（2010年9月3日省人民政府第62次常務會議討論通過的決定）第二十九條規定： 建設單位未售出的及業主購房未入住的空置物業，應當繳納物業管理費用。繳納比例為收費標準的70%，但不得因此而增加其他業主的負擔。
8、《西寧市物業管理條例》第四十一條規定：物業交付後，業主未實際入住的，按應交納物業服務費數額的70％交納費用。物業管理區域內規劃設計為集中供熱，業主要求停止供熱的，應當在本供熱期開始30日前與供熱單位簽訂停熱協議。停止用熱的業主，應當按採暖費總額的50％交納費用。可能危害其他用戶用熱或者影響室內公共設施安全運行的不得停止用熱。
9、《湖南省物業服務收費管理辦法》第十九條規定：已辦理交付手續但未使用的物業，物業服務費按照90%交納。
10、《蘭州市物業服務收費管理辦法》（蘭州市人民政府令[2008]第6號）第二十一條：業主或者物業使用人未入住的或者入住後不使用房屋連續超過3個月以上的，可以書面告知物業服務企業，經物業服務企業確認登記後，從第4個月起其物業服務費用按收費標準的70%交納。
如果按上述法條規定，物業管理費在政策規定時期中被打折的空缺，如果開發單位不補貼，物業公司會帶資補貼些部份空缺嗎？明顯是不可能的，那麼實際受損失是誰？-- 還是已經全額交納物業管理費的業主。“業主對建築物專有部分以外的共有部分，享有權利，承擔義務；不得以放棄權利不履行義務。”《物權法》第七十二條第1款的規定在這裡被忽略。
其實有時看問題的角度不同，也就決定了我們對一些法條誤解釦給自己找理由有背靠。《物業管理條例》第四十一條規定找到他們的理由。即：物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區別不同物業的性質和特點，由業主和物業服務企業按照國務院價格主管部門會同建設行政主管部門指定的物業服務收費管理辦法，在物業服務合同中約定。我打（）說明了在高位法落實過程中我們還要參與當地建設行政主管部門“指定”，也就是說上述地區的行政政策也就有了上位法的支持。
許多業主要罵物業公司缺斤少兩的同時，其實在一個小區空置單元的業主有上述需求的最多，對小區整體管理品質下降就影響越大。表面上看因為少收了這一部分費用有侵犯了物業公司的合法權益，讓物業公司有理由在承諾全額投入過程有了不作為的理由。但實質上正是因為有上述的政策誤導，從根本上讓那些不想交空置費的開發商或小業主找到了侵犯了全體業主合法權益的理由。還是上面講的，這就等於讓那些按時正常交納物業費的業主為空置房業主埋單。
振太（羅成）於2017/11上海
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