如意島項目，讓京城地產商王永紅的淘金夢破碎，旗下上市公司資金鍊承壓，而他自己避走香港。如今，他將這個項目甩給另外一位地產大佬。如意島上的淘金夢得以延續，但如意島項目會走向何方，目前還未知。
▲如意島規劃圖
作者 | 熊穎
海口市中心向東北12公里，是地產圈頗有名氣的人工島，該島規劃形態酷似“如意”，故名“如意島”。
2012年，海南盛行向海要地，發展海島經濟。京城地產商王永紅嗅覺敏銳，毅然南下，通過旗下中弘股份（000979，SZ），聯手中鐵斥資30億投向如意島。
在王永紅的算盤裡，如意島將成為世界級綜合型旅遊目的地。彼時，中弘高層無一不對該項目抱有重望。
計劃終究還是趕不上變化。一同入局的小夥伴沒有走到最後，中鐵中途撤退，只留下中弘股份一人孤軍奮戰。在過去的六年中，如意島項目也不順利，最終難產。
如意島項目成為壓斷中弘股份資金鍊的重要原因之一。在資金困局面前，王永紅避走香港，中弘股份頻繁自保，選擇將如意島項目以89億元的實際價格，轉讓給國內另一房企佳兆業。
這筆在外界看來一場雙贏的交易，開始瞭如意島上的另一個“淘金”夢。
如意島上不如意
中弘股份和如意島的緣分從2012年開始。這一年，海南盛行向海要地，填海造島項目密集動工。
同年5月，中弘股份聯手中鐵拿下如意島項目，成為當年海南的最大“地主”。隨後二者共同出資5億元在海口市成立如意島公司。
對於中弘股份的“蛇吞象”行為，當時有券商並不看好，“這樣激進式擴張，如願拿到項目，後續的資金問題也較難解決，如果沒有足夠的資金開發，土地可能面臨收回的風險，而且極有可能重蹈順馳的覆轍。“
不過在中弘股份看來這是“捨不得孩子套不住狼”。
如意島項目位於海口市海甸島，是個純填島項目。中弘股份想要圍繞“海島”“時尚”“娛樂”三大主題價值，將如意島打造成為集休閒度假、海洋運動、時尚創意、大型遊樂、健康頤養為一體的世界級綜合型旅遊目的地。
在中弘股份的“小算盤”裡，只要建成，如意島的旅遊觀光人數每年可接待300萬人次，旅遊度假人數可以實現年接待量150萬人次。
計劃終究還是趕不上變化。中弘股份首先就在填海造地上狠狠地摔了一跤。
2016年，如意島在未獲取海域使用權的情況下，擅自在如意島項目三期工程中進行填海，被罰3733萬元。
2017年年報顯示，如意島填島EPC總包中鐵港航局集團有限公司以及中交集團，在合同實施過程中，分別提出漲價超20%的要求，合同被迫終止，填海計劃進入停滯期。
緊接著，一則公告讓中弘股份雪上加霜。2018年1月5日，海口市海洋和漁業局對包括如意島在內的填海造地項目，下發的“雙暫停”通知，暫停施工、暫停營業。中弘股份的如意島項目也因此擱淺至今。
▲如意島填海造地工程
一位海口本地人告訴市界（ID：newsseeker），目前如意島處於廢棄狀態。中弘股份董秘辦則向市界表示，“如意島填島工程並沒有填完，橋樑等很多東西也都還沒驗收。”
投向如意島項目數十億，中弘股份卻難以及時回籠資金。當前，王永紅和中弘股份面臨最大的難題現金流極度緊繃。該項目一旦長期擱淺，中弘股份的資金困局將更加凸顯。
中弘“割肉”自救
如意島項目擱淺，但關於它的淘金夢還在繼續。
2018年7月11日晚，中弘股份稱，為盤活存量資產、減少負債、增加流動資金，決定出售如意島公司的100%股權。
市界（ID：newsseeker）查詢發現，接盤方羅勝特投資成立於2018年6月20日，可謂突擊成立。其背後股東為楊惠琪、劉彩霞、徐婉純、豪熙投資和超旭置業。
其中，合計持股羅勝特投資40%股權的豪熙投資、超旭置業兩家企業由佳兆業間接控股。
據界面報道，一位接近交易的內部人士表示，融創孫宏斌此前也談過這個項目，郭老闆還怕談不成。隨後，身在香港的王永紅找到佳兆業集團董事長郭英成，談妥了這筆交易。
▲佳兆業集團董事長郭英成
定價14億元，再加上代為償還的74.61億元債務，佳兆業拿下如意島的實際成本約為88.61億元。代償債務方面，包括中弘欠北京銀行、華融款項。
中房商學院研究員鄧明政向市界（ID：newsseeker）分析，這筆買賣相當划算，中弘從去年爆出財務危機，這明顯是割肉自救。而如意島項目是很不錯的文旅標的，項目估值90-100億，現在海南項目整體升值明顯，但該估值並未溢價，所以實際是賤賣無疑。
“賤賣”如意島，中弘股份打的是另一副算盤——讓新疆佳龍接盤。
6月29日，中弘股份公告，王永紅控制的中弘卓業向新疆佳龍出售全部26.55%持股。前提條件是，中弘股份先要把標的股份存在多項查封的問題解決掉。
賣掉如意島是其中關鍵一環。佳兆業接手意味著欠北京銀行和華融的債務另有人償還，而前述中弘股份的查封問題也漸趨明朗。
7月12日，市界（ID：newsseeker）致電中弘股份董秘辦，其表示價格是雙方談判和第三方機構評估的結果，交易後，公司現金流肯定會有改善。
佳兆業押寶江東新區？
佳兆業以89億成本拿下的如意島價值幾何？
中弘股份年報顯示，海南如意島項目一期、二期共取得海洋使用權面積386.14公頃。其中，一期14個填海項目竣工海域已取得海口市海洋和漁業局使用驗收合格的批覆，二期6個填海項目正在申請辦理竣工海域使用驗收。
截止2018年4月30日，如意島公司總資產89.81億元，其中存貨 55.32 億元。這裡提到的存貨，主要為中弘股份對如意島的投入成本，包括圍海造地工程、跨海大橋、旅遊集散地、展示中心等工程項目。
如意島項目還留下了一堆不確定性。比如，在中弘股份手上遲遲沒有批下的第三期工程海域使用權，“易主”之後能否拿下？
郭英成看中如意島的到底是什麼？一位佳兆業的工作人員向市界（ID：newsseeker）透露：“和公司的業務佈局和發展方向相關。”她解釋，佳兆業的文旅項目不少。
鄧明政向市界（ID：newsseeker）推測，“海南島未來的發展機遇不可限量。”
不過，郭成英很有可能是在押寶江東新區。
6月3日，海南省決定設立海口江東新區，將其作為建設中國(海南)自由貿易試驗區的集中展示區。根據最新規劃，海口江東新區將打造成為新時代全面深化改革開放新標杆中的標杆，成為展示中國風範、中國氣派、中國形象的重要窗口。
▲江東新區規劃圖
市界（ID：newsseeker）向中弘股份董秘辦核實，其表示“如意島在江東新區範圍內。”上述海口本地人也猜測，佳兆業接盤了（如意島）可能是要配合江東新區開發，不過具體做什麼還要等到9月份。
白衣騎士不好做
接手如意島項目，做了別人的“白衣騎士”，佳兆業實際並不輕鬆。
高管離職、項目停工、資產凍結、重組失敗……2014年後的3年時間，佳兆業盤一直在盤算著如何自救。
2015年，佳兆業好不容易等來的“大救星”融創突然反悔。終止收購後，孫宏斌還免不了吐槽幾句“在我看來，佳兆業債務混亂，根本理不清”“佳兆業永遠也復不了牌”。
幸運的是，佳兆業熬了過來。2017年扭虧為盈，實現營業收入328億元，實現淨利潤30.4億元。
不過“大病初癒”後，佳兆業又開始大步向前，接手如意島就是其邁出的重要一步。
中原地產首席分析師張大偉告訴市界（ID：newsseeker），接手如意島對佳兆業的現金流存在一定影響。他說，“這就是賭。”鄧明政也向市界表示：“佳兆業自顧不暇依然接盤，說明（如意島）誘惑力很大。”
喜提如意島的背後，是佳兆業的現金流壓力，此時融資趨難的房地產大背景讓情況更顯嚴峻。
港股千億資產內房企淨負債率排行榜顯示，2017年佳兆業的淨負債率高達300%，在23家內房企中排名第一。
根據年報，截至2017年底，佳兆業總負債1834億元，資產負債率達到85.94%。其中，2018年佳兆業需要償還的債務多達221億元。而截至2017年底，佳兆業淨資產約300億元，現金及銀行存款賬面值約212億元。
面臨2018年的償債小高峰，一位佳兆業員工告訴市界（ID：newsseeker）：“我們授信方面做的很好，221億元的（短期）債務中，已經獲得了161億的信用額度。”在她看來，今年佳兆業的銷售節奏比較正常，回款率較快，在還款方面沒有壓力。
這筆買賣還是受到了深交所的關注。
7月12日，深交所下發關注函，要求中弘股份補充披露羅勝特投資的實際控制人、財務數據，及與佳兆業之間存在的關係。同時，深交所還要求中弘股份對羅勝特投資的收購資金來源及其實際履約能力進行披露。
“易主”後的如意島能否擺脫頹勢？鄧明政分析，佳兆業既然冒險接盤肯定已想好對策，至於如何盤活或者再次轉手那就不好說了。
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