萬科上頭條不新鮮了，作為行業大哥大，一舉一動不僅備受行業矚目，甚至還會引起全社會關注。可是偏偏這個老大哥又不低調，特別喜歡錶態。最近“萬科拋棄房地產”的言論又火了，被各路媒體不斷的解讀，而 “末日論”由於容易引起恐慌，總是特別有市場。有人認為，這是宇宙大房企對行業未來的判斷。
可是萬科真的認為行業沒有未來了嗎？實際上萬科轉型到底做的怎麼樣？
從“拐點論”到“泡沫論”，再到“拋棄論”，為什麼萬科代言人總是一以貫之的“看空”房地產？第三次狼來了你信還是不信呢？
01
就算樓市下行
慌的也不會是萬科
有人說，萬科判斷樓市下行，所以拋棄房地產，提前轉型。這種說法有道理，但是就算房地產的總盤子減少，天塌下來，先倒下的也不會是萬科。萬科反而能夠擴大市場份額的可能性說不定更高。因為不管是從盈利能力，還是風險係數來看，萬科都是房地產行業的“三好生”。可以對比看一下幾個數據。
1、現金流充足，萬科資金鍊壓力小
在目前這個市場當中，房企的生存環境確實比較微妙。一方面內部整體融資環境收緊，匯率大幅下跌、價值境外融資被堵，企業源頭活水被截。另一方面，房地產銷售的嚴厲調控還將持續，甚至有加碼的趨勢，幫房企續命的三四線貨幣化棚改也開始出現收緊。
這都直接造成了一些重點佈局三四線，並且依賴境外融資的房企最近股價大跌。對於房企來說現在做項目的原則是“一切為了現金流”，很多房企開始加速快週轉，緩解資金壓力。
但與此同時，萬科卻是手中有糧，心裡不慌。從2017年的年報顯示，截止到去年年底，萬科持有貨幣資金1,741.2億元，遠高於短期借款和一年內到期長期借款的總和(622.7億元)。
從淨負債率來看，2017年萬科淨負債率僅為8.84%，遠低於50%的行業平均水平。股東大會上鬱亮甚至公開表示“萬科從來不缺錢”，手握現金，負債率低，怎麼說也輪不到萬科來慌。
▲ 來源：市值風雲（ID：mvlegend）
2、佈局有抗風險能力
而且，目前萬科的項目，還是以一二線城市為主，2017年新增的216個項目，90%位於一二線，棚改項目也主要是以三四線為主，這個佈局也是相對安全的。
3、萬科運營成本極低
其實，對比其他的巨頭房企，萬科的運營成本也控制得比較低。2017年萬科將營業成本降低了5.69%，在全年營收同比基本持平的情況下，營業利潤率拉高了5.71%。對於這種營收規模超過2000億的公司，5個百分點就意味著百億級別的利潤。
▲ 來源：市值風雲（ID：mvlegend）
營業成本被降低，實際上就代表企業的運營效率提升了。以銷售費用為例，萬科2017年的銷售費用為62.62億，同比增長了21.34%；而2017年銷售金額5298.82億，同比增長了45.3%，銷售金額的增速遠大於銷售費用的增速，銷售效率是明顯提高的。
一個高效運轉，資金流動健康的企業，既沒有致命危機，行業競爭力也很強，萬科為什麼要率先跳出來，表態“拋棄房地產”？
02
萬科拋棄房地產？
事實好像並非如此……
“十年後的萬科還是地產公司嗎？我想不應該是了，即使是，也應該會慘淡經營。”
1、地產公司十年後會慘淡經營？不見得
回看過去十年，其實萬科類似的言論出現過好多次。對比一下萬科過去十年的屢次表態和實際的企業經營，基本上是嘴巴和身體相背離。
從2007年發表“泡沫論”，認為中國房價漲得過快，2-3年間泡沫將破裂。到2008年又出“拐點論”，承諾2008年之後萬科不拿地王，不囤房。到現在剛好十年，過去十年萬科在房地產開發領域的發展卻始終積極。
房地產不僅一直是萬科唯一的主營業務，就算經過多年的多元化經營，到2017年房地產業務在萬科營收的佔比依然超過96%。而且萬科承諾的不拿地王也是屢次被打臉，最典型的就是2013年陸續在廣州、上海、重慶，半個月內接連拿下三個地王，引起行業熱議。
從2008年到2018年剛好十年，不論從哪個方面看，都看不出來萬科慘淡經營的模樣。而就在鬱亮“拋棄論”被廣泛傳播的時候，公佈的今年上半年的拿地排行榜上，萬科的表現依然可以說是很搶眼。中國指數研究院的數據顯示，今年6月份和今年上半年萬科的拿地金額均位列第二。
2、萬科的美好生活，還是房地產！
“萬科未來是美好生活的服務商，未來想到萬科，想到的是美好生活，不是幾棟房子。”
“美好生活場景師”是鬱亮時代最常提起的一個詞，意味著萬科再一次開啟了多元化發展的道路。目前萬科的業務覆蓋養老公寓、商業、物流、長租公寓、冰雪度假、教育、產業辦公等業務，新時代的萬科業務幾乎涵蓋了城市生活所涉及的所有領域。
但是萬科脫離房地產了嗎？明源君認為，真正做教育就賺學費，真正做養老就賺服務費，只要是賺租金和物業增值的錢，本質就都是房地產！
公寓100年前就有，現在的長租公寓還是在賺租金的錢。這樣來看，目前萬科重點發展的商業、長租公寓和物流地產，實際上都是很傳統的地產業態。
事實上，這並不是萬科第一次開展多元化戰略。上世紀90年代，萬科的A股、B股先後上市後，就搞過多元化，涉足商貿、工業、地產、證券、文化五大行業。但是由於資金分散、人力分散，導致企業規模和利潤增長都出現疲軟。通過這次戰略失敗，萬科也學會了，如果戰略目標不清晰，管理能力不夠成熟，盲目跨界，多元化發展會分散企業的戰鬥力，自此開始主張“地產專業化”。
因此，這一次萬科的“多元化”探索的每一個產業，養老、商業、物流、長租、文旅，也都是打著明顯的“地產標記”。基本上是沿著地產產業鏈在延伸，目前發展比較好的是萬科物業，去年營業收入增長67%。但是這些依然是以房地產為流量入口。萬科所謂的美好生活和多元化，頂多算是泛地產行業探索。說“拋棄房地產”，差得遠了。
3、新業務投資，短期內需要房地產開發業務輸血
而且，就算萬科的十年轉型大計，能夠扭轉萬科在地產開發一枝獨秀的業務格局，新業務的成長和發展都還需要時間，短期之內依然要靠開發業務的增長來輸血。也就是說，地產開發很長一段時間都是萬科命脈，這麼著急跳出來表態，喊口號的意義在哪裡呢？
03
萬科為何多次做“空軍”？
關於房地產走向，媒體當中一直都有“多”軍和“空”軍，兩邊都不缺領頭人。任志強是堅定的看多派，號稱9次預言無一失敗，而萬科則是一直以來的看空派，每當市場調整，必定表態。然而，作為行業大佬，說什麼不說什麼，對輿論的影響是很大的。不可能會沒有企圖。那萬科唱空到底要幹嘛？
其實，早在2008年拋出“拐點論”的時候，就有各種不同的揣測：有人說“拐點論”是一場陰謀，認為萬科是要打壓同行、趁機收購兼併。當時的萬科代言人已經撰文反駁，明源君也不想妄加揣測，市場下行之後，到底會不會有房企讓出自己的市場份額，大家心裡都有答案。
從目前的情況來看，TOP10的房企手握現金等機會是事實。前幾天明源君跟大家在《看空房地產的人將再次失敗！》裡面分享過，今年上半年銷售排名在50以後的房企，拿地依然相對積極，拿地銷售比達到0.6，高於2017年的0.48。而TOP30的房企拿地反而沒那麼猛了。
一方面是這些房企原本土儲就很多，另一方面，這些房企在手現金不少。好幾個TOP30投資總預測下半年很多中小房企會撐不住，到時候可以去收購，撿便宜貨。
還是那句話，對於房企來說，沒有行業行不行的問題，只有企業行不行的問題。而企業對行業的判斷，來自行業領袖的判斷不會沒有影響。
當然，相比較影響輿論，向上正確表態和形象樹立更重要。
房價上漲，綁架國民經濟之類的輿論，在近年來一直甚囂塵上。房企承擔的壓力小不了。例如，中介領域的老大就被質疑操控房價。而新房領域，萬科作為巨頭，目標也很大。
但是相比起很多房企領袖的信心滿滿，萬科總顯得有點“謙虛”。任何時候都將產品和客戶服務放在前頭，言必談社會貢獻，沒有其他房企的“企圖心”和“侵略性”。不得不說，這種態度傳遞了一個很健康的企業形象。不僅顯得態度正確，還很得民心。甚至在業內也有不錯的口碑。萬科的品牌建設在房地產行業裡確實很突出。
當然，不能否認，萬科在轉型這塊確實做得非常堅決，而且也取得了不錯的成績。以萬科物流為例，萬科在2018年前三個月新増的物流地產項目就有8個，而物流地產項目的總數已經達到了62個，總建面（指可租賃物業的建築面積）達到482萬㎡。已經建成運營的26個項目中，平均出租率也達到96%。成績可謂是不錯。
但是，就像有些事情只能做不能說，另外一些事情做了不僅要說，還要大聲說，這個裡頭的學問其實就是品牌意識。
地產作為一個讓人又愛又恨的行業，承擔的政策風險和輿論壓力都很大，而萬科作為地產開發行業的巨頭，企業96%的利潤都由房地產貢獻，其承受的輿論壓力，和別的與其規模擴張速度類似的巨頭不太一樣。這和這家企業一直以來做什麼說什麼關係很大。
如何通過品牌和代言人的一舉一動，塑造一個無害又健康的企業品牌形象，大多數房企可能都要跟萬科好好學一學。
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