這幾天天氣悶熱的很，中午出門覺得喘氣都費勁，只見陰天不見下雨，風來了都是熱的。昨晚露天看球，看完上半場就已經忍受不了，迫不及待打車回家繼續看，今年的桑拿天來的早了些，看預報未來兩週都是類似天氣，忍著吧。
相比濟南的桑拿天，樓市真是逆天，從上月幾個樓盤的開盤開始，到本月幾個樓盤的開盤銷售情況來看，樓市在6、7月份發生了較大的逆轉，樓市涼風起，而這僅僅才是開始。
濟南開盤再無售罄
從上月幾個樓盤開盤來看，剛需盤一旦上了15000元/平米，成交量明顯直下，近期開盤的幾個剛需盤好的開盤當天成交50%，差的20%左右。單價每上漲500元就會刷下一批剛需，而這只是開始，隨著剛需購房者不斷釋放，剩下的購房者就是買不起的“剛需”，不是不想買，是真的買不起。
而改善盤，價格一旦上了20000元/平米，蓄客銷售也均不理想，因為60%的首付門檻實在太高了，一般中產家庭望塵莫及，想買只能賣舊換新，而現在二手房成交量下跌、成交週期也在延長。改善盤短期無漲價空間，又導致購房者觀望情緒加重，買漲行情之後，必然緊接著是觀望，盼望回調的行情出現。
交易量下跌是樓市調整的先兆
穩住房價，交易量下跌，才會形成後面的趨勢。當房屋交易量下跌，並且這種下跌是持續的，至少要持續1-2個月時間。國家的限購調控政策嚴厲、購房者對房價預期看跌（或者橫盤），這樣導致市場上供應出房子，購房者也都是觀望態度，出手購買的少，這樣的氣氛持續下去，形成看空樓市的趨勢。趨勢持續，大部分人都對房價預期看跌，才能形成一次房價回調。
濟南樓市下半年供應量集中爆發，且價格出在高位，購買力無法 短時間補充，必然形成交易量下跌行情。
中國之前的每一次房地產調控政策可以說基本上起到了這個效果，調控政策一出來購房者集體觀望，由交易量下跌，導致房價下跌。
房價橫盤、開發商資金緊張導致變相促銷
交易量下跌，橫盤僅僅是前提，需要開發商降價還需要開發商資金鍊緊張，必須按照節點完成銷售任務回籠資金。每個人每個公司都有考核指標，這個指標基本上在年初確定好了，必須要按照節點完成任務；在銷售好的年份一般還會在半年節點提高銷售任務，開發商也是很殘酷的。對於一些上市的房地產開發商還需要半年或者年底報表好看，所以重點節點也需要衝業績。
橫盤之下只能通過變相降價促銷來衝業績、回籠資金。試探一下購房者買不買賬！所以接下來你會看到首付分期、贈送車位、贈送地下室等等促銷手段。
促銷無效才會導致直接降價
在市場博弈期，促銷不起作用，往往是這樣的舉措反而加重市場的觀望氣氛，因為購房者再也不是10年前的購房小白了，一旦看清趨勢哪能輕易出手，在買方站主導的市場環境下，這是千載難逢的機會，必須要看到開發商真正的降價才會出手。於是開發商降價，市場變成真正的市場經濟，供需又出現平衡，國家經濟如果需要房地產這把夜壺，再刺激……如此循環往復。
但是濟南對的房價降價空間很小，這一點要做好充分心理準備。
（這張圖改天再解讀）
總結：濟南樓市現在正要趨於健康，這種健康就是購房者與開發商之間的對等關係重新建立。從2016年開始購房者一直處於被動地位，根本沒有停下來思考選擇的權利，不管是什麼樓盤能買上就謝天謝地，早買註定是少花錢，但是盲目的決定也埋下很多隱患，霸王條款、樓盤配套不到位、樓盤品質不過關等等問題，在今年的交房季全部暴露。
房地產是地域屬性最強的一個行業，我沒辦法一句話概括濟南整個樓市，市場已經打開調整窗口，某個樓盤現在該買不該買？什麼樓盤可以適當等等再買？哪些樓盤什麼時候都不要買……等等這些問題，只能具體問題具體分析，任何市場下交易量都不可能為0。
我們都希望看到一個理性且健康的樓市，讓相對好的開發商多多建房子，將不規範的開發商，通過市場調節踢出這個市場，給予購房者思考、選擇的權利。
調整期是購房的好時機，因為中心城市的房價，始終還要漲。
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幾樓
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