本週多個地產股大幅下跌與棚改政策有關？
棚改貨幣化成為房價上漲推手之一？
未來棚改政策的趨勢如何？
近日，國家開發銀行（下稱“國開行”）“一刀切叫停棚改”事件引發市場躁動。6月27日，該事件進一步發酵。
有市場消息稱，6月26日晚間，海通證券邀請國開行相關領導對國開行收回審批權限等棚改相關事宜解答市場疑問。
但6月27日，國家開發銀行新聞辦公室相關負責人表示，近日，有媒體稱所謂“國開行相關領導”在海通證券電話會議中就棚改融資相關問題發表了言論。經核實，國家開發銀行從未授權任何人員參加該電話會議並代表開發銀行發表言論，有關言論不代表國家開發銀行。
“棚改一刀切”傳聞嚇趴地產股
事件源於6月25日一則關於國開行“將棚戶區改造（下稱“棚改”）貸款審批權收回總行，全國一刀切暫停棚改”的傳聞。
當時，國開行相關負責人立即回應稱，今年以來，開發銀行嚴格執行國家有關棚改政策，在國務院相關部委指導下，配合地方政府依法合規開展棚改融資工作。
據國開行介紹，截至5月末，國開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設。目前各項工作正在有序開展。
儘管如此，次日市場依舊出現躁動，6月26日起，多支地產股出現大幅下跌。煤炭、鋼鐵、建材等週期股也位居跌幅榜前列。
6月27日，地產股持續領跌。A股中，中南建設（000961.SZ）自6月25日開始連續三天領跌，27日一度跌停；新城控股（601155.SH）最高下跌7.04%；港股中，碧桂園（02007.HK）最高下跌8.43%、旭輝控股（00884.HK）最高下跌6.87%、融信中國（03301.HK）最高下跌6.38%。
下半年房地產投資會降溫嗎？
為什麼棚改一事如此牽動市場神經呢？此前有專家分析，今年以來房地產開發投資增速較高的原因之一，就是全國棚改工作的推進力度較大。
從此前公佈的5月固定資產投資數據也可見一斑。國家統計局數據顯示，5月固定投資增速出現明顯下滑，基礎設施投資增速也有所放緩，唯有房地產開發投資仍保持在高位運行。
若棚改“一刀切”，房地產開發投資大概率不會繼續維持在高位運行。
長三角棚改：帶動市場回暖
2017年6月住建部等《關於加強近期住房及用地供應管理和調控有關工作的通知》中明確指出，在商品住房庫存量大、市場房源充足的三四線城市，棚戶區改造要以貨幣化安置為主，避免重複建設。
棚改貨幣化讓許多居民手中有了閒置資金，這些資金有很大一部分流入樓市，加上各類信貸政策，購房者積極購房，推動房地產市場回暖。
業內人士認為，國開行總行收回棚改融資審批權，一方面可控制資金流動，把購房需求留在當地；另一方面地方有償債壓力，房地產仍然是主要收入來源，長三角近年來房價連環上漲，杭州、溫州、南京等主要城市近兩年的市場表現，也有棚改推手的原因。
中指院在年初一份研報裡指出，徐州、溫州、紹興、連雲港、鹽城、揚州、淮安、安慶等地棚改力度加大。由於棚改和返鄉置業，長三角是中國房地產開發商投資拿地金額佔比最高的區域。
棚改貨幣化有力去庫存
從實踐來看，棚改貨幣化安置是當前推進棚戶區改造、消化存量房、促進房地產市場平穩健康發展最現實、最有力的措施辦法。從全國庫存看，房地產市場已經基本告別庫存積壓時代，當下樓市庫存當前房地產去庫存任務初步完成,一、二、三、四線城市商品房庫存去化已十分充分，很多城市去化週期均在12個月以下，庫存基本進入平穩時代。
雖然棚改貨幣化安置消化了大量的存量房，促進了房地產市場的平穩發展，但同時也讓資金流入樓市，是過去幾年推動房價上升最有力的一雙手。
在未來，這個政策肯定會逐漸弱化，但並會“一刀切”，因為突然叫停貨幣化安置，三四線城市將會湧現大量庫存，對於市場的影響是不可估量的。因此，棚改貨幣化“一刀切”的傳言並不現實。
棚改政策的調整趨勢
那麼真實的棚改政策是怎樣的呢 ?未來會呈現什麼趨勢？
我國棚改主要分為兩個階段:
第一階段是2005年至2015年6月，棚改主要方式為政府主導建立保障性住房滿足棚戶區居民的住房需求。
第二階段將棚戶區改造貨幣化，由政府組織建造保障性住房變為補貼居民或政府直接出資購買商品住宅。與上一階段相比，這一階段的棚戶區改造開始細分每年改造目標，並且強調提高貨幣化安置的比例。
安置方式轉變或是大趨勢
2013、2014年全國棚改貨幣化安置率為7.9%、9.0%；2015、2016年，這一比率上升至29.9%、48.5%。貨幣化安置成為棚戶區改造的重要安置途徑。
2017年的數據並未公佈。不過從地方樣本來看，貨幣化安置的比例很高。數據顯示，2017年上半年，江蘇22個縣（市、區）棚改貨幣化安置比例已達到100%。
貨幣化安置的快速推進造成了三四五線城市的房價飛漲。在樓市調控不斷收緊的情況下，安置方式的逐漸轉變也將是大勢所趨。
全國政府工作報告表述也出現細微變化。2017年的政府工作報告提出，因地制宜提高貨幣化安置比例。2018年，政府工作報告的類似提法已經消失。在這種背景下，全國有的地方依然在致力於提高棚改貨幣化安置的比例，但山東、安徽等地已開始降速。
貸款審核更加嚴格
除了棚改貨幣化安置降速之外，貸款審核也會更加嚴格。
截至5月底，2018年新增抵押補充貸款（PSL）投放4371億元，累計同比增加48.32%，抵押補充貸款餘額為30978億元，同比增長32%。PSL是棚改貨幣化資金的主要來源。棚改貨幣化安置資金的源頭為PSL，因此，抵押補充貸款的溢出效應間接拉動了三四線城市房價上升。
在棚戶區改造逐年推進的情況下，棚戶區改造所產生的貸款和補償金成為地方政府隱性債務的一大來源。在還舊債、控新債的雙重任務下，各級地方政府普遍面臨較大的財政收支和債務化解壓力。
在這一背景下，銀行很可能收緊對棚改貸款的審核。比如沒有納入預算的項目就無法融資、政府購買服務超過警戒線的地區無法新增融資等。這些實際上都不是新要求，只是在監管趨嚴的背景下，對合規強調更多。
棚改專項債的問世
6月15日，中國債券信息網上掛出的《2018 年第一批天津市棚戶區改造專項債券信息披露文件》顯示，天津擬發行棚改專項債15億。首單棚改專項債落地天津。
據瞭解，棚改貸款有兩大特點，一是利率低，二是期限長。棚改專項債也具有這兩大特點，利率則低於PSL棚改貸款。
6月20日天津棚改債券發行成功。利率為3.88%，期限為五年。雖然棚改貸款有基準下浮10%左右的優惠，但即便如此同期限的棚改貸款利率（目前3-5年期基準利率4.75%）依然高於發債利率。
在這種優勢下，地方政府應該更傾向於發行棚改專項債籌資。雖然監管趨嚴、對償債的擔憂等情況下，新興的棚改專項債短期內也很難替代棚改貸款，但也是未來的一種趨勢。
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