“前腳”央行定向降準釋放7000億資金“活水”，為小微企業的“降成本”，“後腳”棚改項目合同審批“一刀切”傳言四起，三四線地方房企貸款收緊“去槓桿”昭然若揭。
6月25日，市場傳聞稱棚改項目合同簽訂審批權回收總行，今年將以實物安置為主。當天晚間，國開行更是側面回應了棚改貸款的傳言，各項工作正在有序開展。
棚改貨幣化曾被視為去庫存的重要手段，如今新棚改項目暫停審批，房地產企業驚出了一身“冷汗”，具體則表現在A股市場和港股市場，在今日迎來股票大跌。
截至6月26日收盤，上證綜指跌至2844.51點,跌幅為0.52%，持續走低。就地產股來看，碧桂園、中國奧園、綠景中國地產、建發股份、榮盛發展、保利地產、富力地產、金科股份、世茂房地產、首開股份等90餘家上市房企股票迎來下跌。截止今日收盤，新城控股大型地產股受挫7.74%，金地挫5%，保利地產跌逾5%，萬科A跌4.2%。
貨幣化棚改推高房價？
事實上，棚改貸款審批收歸總行並非新政。據相關媒體報道，今年年初起，地方棚改辦和國開行的合同審批權就已經上移，具體則為：新增項目謹慎受理，存量項目仍舊執行，但也要視具體情況來區分。
對此，大中華購物中心聯盟主席助理柏文喜表示：“以往的棚改以貨幣化安置人為地推高了三、四線城市的房價，帶動了無人口與產業支撐的三、四線城市的投資性需求，反過來加大了金融風險與地方政府的顯性或隱性負債。在‘房住不炒’與去槓桿、防風險的背景下，擠壓非真實需求是降低房地產行業乃至金融風險的必要措施。”
自2017年以來，一二線市場嚴苛的樓市調控與三四線市場去庫存拉動，導致樓市交易的天平出現大幅度傾斜，房企瞄準三四線城市，積極拿地“補倉”。
據統計，2017年50家代表房企在三四線城市的拿地面積同比增長145%，遠超一線增長率63%，二線增長率46.7%。此次政策收緊的傾向則對佈局三四線城市比重較大的房地產企業帶來了重要影響。
就具體企業來看，今日中南建設收盤股價跌幅高達9.88%，股價變為6.57元/股。由建築行業起家的中南集團就是三四線城市“熱衷者”。雖然2016年，中南建設將其地產板塊遷入上海。掌舵人陳錦石提出“聚焦一二線”的擴張目標，但是三四線城市依然是其固守的“大本營”。
在今年年初，標普全球評級宣佈，授予江蘇中南建設信用評級“B”。標普表示該公司的評級受限主要基於兩點：一是高增長導致財務槓桿較高，2017年底的資產負債率為90.52%；同時業務較為集中於三四線城市則是另一項重要原因。
與中南建設同樣遭受此輪股價下跌影響而造成市值下滑的典型房企還有新城控股。
今日新城控股的收盤股價為29.70元/股，跌幅為7.74%，事實上，新城控股在2017年，股價一直呈現一路上揚趨勢，在今年1月19日股價迎來近年來最高值，為44.11元/股，隨後則呈現波動下滑趨勢。
作為“千億新軍”，新城控股近年來也是大打規模戰、動作頻頻，從其城市佈局上也不難發現問題。雖然，新城控股對未來3-4年的戰略規劃是以擴大規模為主基調，以一二線城市為核心，三四線城市作為輔助，但是其三四線依然是爭相押注的“戰場”。
具體來看，僅2018年前三個月新城控股新增土地約14宗，土地面積89.34萬平方米，分別位於常州、鹽城、包頭、金華、濰坊、鎮江、萊蕪、溫州、皇崗等三四線城市。
審批權收回棚改節奏或放緩
除了催熱了三四線城市的房價，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則表示，貨幣化安置帶來了一定的財政和貸款壓力，這是促使此次棚改項目合同簽訂審批權回收總行的一大原因。
從此次收歸總行的具體細節上也不難發現問題，第一，此前在分支行可以簽訂，現在必須總行審批。審批程序趨嚴，尤其是這會涉及到總行權力的收緊，或意味著後續棚改安置方面的節奏會放緩，這是貨幣化安置中查處違規資金的一個表現；第二，過去曾經為貨幣安置為主，今年以來將以實物安置為主。這其實是考慮到各地的財政壓力和貸款壓力，同時也是去庫存的導向。
據國開行提供的數據，截至5月末，開行今年發放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續建及2018年580萬套新開工項目建設，目前各項工作正在有序開展。
為何會出現大批上市房企股票下跌？嚴躍進表示，棚改權利歸屬國開行很大程度上和房地產資金面收緊是有關係的，A股市場出波動本身和棚改政策沒有太多利空，關鍵是整個資本市場大盤整體走弱，牽累了這個政策的影響。當然，在某種程度上，該政策對於佈局三四線房企可能會有某種利空，讓其在股價上有所表現，其風險是必須要防範的，因為棚改節奏有所放緩，需求量釋放可能會受到影響。
“未來的貸款政策支持或由棚改開始向租賃住房方面的配套政策層面轉移。”嚴躍進稱。
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