摘要：如果我们最成功的特区不能满足公众的住房需求，特区还有啥意义
撰文|张银银
对于深圳楼市来说，又是遗憾的一年。
媒体报道称，2017年，深圳新房住宅供应33707套，成交25820套，均创下10年来的最低水平。
2015、2016年，深圳住宅供应分别为6.3万套和4.4万套——2017年，比2016年下降了30.4%。
此前，深圳计划2017年新建商品房供应量提高到8万套，保障房计划供应量也由去年的4万套增加到今年的5万套，增长约20%。最终结果却如此之低……
如果说成交下降，供应增加，这算是调控、长效机制真起了一定作用。现在情况是供应也创下多年新低。
虽然数据显示深圳房价略跌了一点，但考虑到供应的区位和延后开盘等情况，最关键的是，这是在史上最严厉调控之下的“成绩”。
换句话说，如果不发生严重的经济、金融危机，调控只要稍微放松，以这个供应情况，深圳住房上涨的压力可想而知。
深圳的逻辑很简单，供应太少，房价涨的压力实在太大。优质就业岗位那么多、有钱人那么多，加剧了深圳的房价上涨势头。
道理既然如此简单，解决之道不就是加大供应。深圳方面有这个意思。
在兄弟广州喊出了，五年75万套房之后，2017年11月，深圳也不甘寂寞，“十三五”拟新增住房有效供应65万套。
杠杆游戏曾写文说，可谓是振奋人心。如此高的供应计划，对于深圳来说，可谓是久逢甘霖。但问题是深圳能否完成这个计划？
2018年已经开始，“十三五”过去足足2年，剩下3年要完成这个目标，难度不小。
通过上文我们发现，“十三五”前两年，深圳商品住宅供应不到8万套。当然，还有部分保障房。
2016年，深圳计划供应居住用地125公顷，但实际供应居住用地面积98.5公顷，只完成了全年计划供地任务的约78%。
而98.5公顷是个什么概念？也就是98.5万平米。就算容积率为3，顶多也就只能盖不到300万平米的房子。换算成套数，不过3、4万套房子罢了。
2017年，深圳商品房和保障房用地拟供应218公顷。但在《都骂北京宅地供应不够，这几个城市更少！十大城市近3年供地排名》（12月4日）一文中，杠杆游戏发现，深圳2017年供应非常低。
那么，2018年深圳能供应多少房子就会成为问题。因为建房子得先有地供应！
2018年咱就不说了，反正总的来说，按照深圳的计划，“十三五”剩下这3年，深圳还差四五十万套房子。深圳“十三五”住房供应65万套的目标中，商品房为30万套，另外35万套为保障房和人才房。简单一算，剩下三年商品房缺口依旧有20万套左右。
很久以前，杠杆游戏查阅过深圳统计年鉴发现，除了21世纪初，深圳有几年住宅竣工面积超过400万平米/年外，大部分时候都很低，两三百万方的年竣工面积。
如果这个效率，实在不敢想象。
深圳问题到底出在哪里？开发商热情很高，全国优秀开发商都恨不得拿下深圳的地，购房刚需也非常足，流入人口数字大到惊人——问题在于深圳宅地供应难。
深圳市域面积全国十大城市中最小。整个深圳经济特区1996.85平方公里，通过《深圳市城市建设与土地利用“十三五“规划”》，杠杆游戏看到，至2020年，深圳要求基本生态控制线范围面积不少于974万平方公里。
至2020年，深圳市建设用地总规模被要求控制在1004平方公里以内。
没有多少地给你盖房子。
按照这个计划，到2020年，新增建设用地控制在87平方公里以内，完成建设用地清退58平方公里。可棚改、旧改、厂改也不是那么容易，利益协调纠纷很多。
也就说，计划容易、供地执行真的太难。
而仅2016年，深圳市年末常住人口就增加了62.97万。而外界，对于深圳实际人口的估计实际更多。
可以说，就算深圳完成了上述供地、供房计划，供需矛盾依旧存在。有没有办法？
产业疏导，特别是中高端产业的转移、疏导是不容易的，经济、金融中心往往是资源、人才越来越集中。
杠杆游戏觉得：深圳有必要减少限制开发区域、牺牲一些森林覆盖率；扩大特区范围，为深圳注入更多辖区；给小产权房一定转正的可能，平等土地供应权，让这些地上可以盖出更高的房子，向天空要面积。
深圳是特区，就是要干一些外界不敢想、不能干、不愿意干的事，就是要做一些尝试和努力。曾经深圳干了很多惊天地的事情，未来呢？如果我们最成功的特区不能满足公众的住房需求，特区还有啥意义？
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