摘要：要建立房地產長效機制，並不是一朝一夕的事
撰文|張銀銀
2017年，在中央強調住房居住屬性背景下，各地頻頻出臺嚴厲調控政策，房地產金融監管也不斷加強，在投資、投機性需求被抑制的同時，市場分化也更加嚴重。
“因城施策”的調控政策，使房地產市場格局發生劇變：一線成交腰斬，二線城市漲跌互現，三四線城市則相對火爆。
與此同時，唱空樓市的聲音也層出不窮，最近有朋友也問我，房價到底什麼走勢，還可能降回2010年前的水平嗎？
對此，槓桿遊戲的觀點很明確：除非有其他黑天鵝，否則這個可能性微乎其微。
槓桿遊戲一直說，影響房價的因素是什麼？ 短期因素有兩大方面：土地供地和貨幣政策。長期來看，還有人口趨勢等。就我國而言，另一大因素就是調控。
階段性地來看，房價的波動也是有周期的，基本遵循的是漲-調控-放鬆調控-漲這樣的循環。可以肯定的一點是，短期內，只要沒有其他黑天鵝，我們不會讓房地產市場付出慘重的代價，比如大跌，這是誰都承受不起的。
把我們當前階段的房價上漲放到歷史長河中，其實也並不出人意料。
看看其他發達經濟體，幾乎都經過了房價迅速上漲的階段，這幾乎是經濟發展的必然。
最近10年，我國的經歷了大規模的通貨膨脹，10年前的2007年末，M2僅為40萬億，而到了10年後的2017年末，M2上漲到了168萬億！這是什麼概念？
就算啥都不做，物價翻個四五倍都合情合理，何況最近10年我國的物價並沒有漲的那麼厲害。
但放出來的錢總要有地方儲存，不是股市，不是其他的流通市場，那麼就只能靠房地產和土地來扛旗，靠著房價和地價的大漲泡沫，把水給吸納了。結果就是：傷害了無數剛需。
當然，槓桿遊戲不是說要感謝房地產沒有讓其他的物價上漲得很厲害，而是應該反思，我們這麼高的M2，必然出現一些資產價格的大漲。
同時回到樓主的問題，房價還能回到2010年前的水平嗎？看懂了房價上漲背後的真正推手：貨幣超發，那你就明白了，如果沒有其他黑天鵝，如果中國經濟還在穩步地向好，那麼房價就不太可能再回到2010年前的水平。
因為放出來的水收不回去，而房地產業，短期內還將是中國經濟發展的中流砥柱。儘管我們在努力轉型，調結構，但這些事情都不是一朝一夕能夠徹底扭轉過來的。
這一年多來，高層在呼籲房子不是用來炒的，迴歸居住屬性，部分熱門城市的二手房也出現了小幅的回調，這也體現了中央穩樓市的決心。對於剛需來說，這已經是最好的局面了。
很多人想將德國穩定房地產市場的方法，套用到我國。首先來看看德國房地產模式的一些特徵：首先對炒房者徵收重稅，擠壓炒房者的利潤。這點對我國來說可行性並不大，為什麼呢？儘管我國房地產稅也正在路上，但說白了，房地產稅只是國家增加財政收入的一項手段，主要目的並不在控制房價上。
德國樓市另一特徵就是大力發展租賃市場。從頂層設計到民間文化，都非常認可租房。我們國人買房觀念幾乎根深蒂固，雖然現在也在推住房租賃，但試問有幾個人願意一輩子租房？有能力、沒能力的人，都想要有一套屬於自己的房子。
另一方面，德國的開發商這一角色存在感並不是很強。一方面是開發商建房佔比不具有壟斷地位，合作建房的高比例拓展了多種住房獲取渠道，另一方面開發商項目建設所受的約束和監督要嚴格得多。
此外，德國還有第三方的房價評估體系，對維持房價穩定起到了關鍵作用。
上述幾個特點，我國有些是可以借鑑的，但各自不同的國情決定了，同樣的方法效果可能不會一樣。要建立房地產長效機制，並不是一朝一夕的事。
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