2016年的國慶前夜，一紙“京八條”拉開了國內最強樓市調控的序幕。
從“3·17”再度祭出重拳，到後來的“打補丁”又“釘釘子”，北京至今已累計發佈了30餘次調控政策，成為國內調控尺度最緊力度最大的城市之一。在嚴密的調控政策下，上半年北京樓市新房、二手房量價齊跌。
“在去年政策升級加碼後，北京樓市調控進入查缺補漏不斷完善的新階段。今年上半年，在堅持‘房住不炒’定位的同時，北京調控力度不減，”中國指數研究院常務副院長黃瑜告訴時代君，今年的《北京市政府工作報告》為樓市定了調，要建立市場平穩發展的預期，多維度推進長效機制建設。
這座城市的住房供應體系正在發生新的變化—共有產權住房、“限房價、競底價”商品房的入市，正在豐富著住房供應體系。今年下半年，3000億元貨值的限價房和共有產權房大軍將開閘入市，不少明星限價房一房難求。
昔日地王、頂級豪宅的價值認知體系被顛覆，亟待重塑。一大波豪宅在金融環境總體偏緊張，此時入市有多大“勝算”？購房者與房企的博弈局面正在發生改變。
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量價齊跌
“房價”仍是一個重要的評價指標和參數，檢驗著北京地方政府調控成效。事實上，黨的十九大以來，住建部已在多個會議提出，要各地政府把調控工作落到實處。
北京樓市量價齊跌。中國指數研究院的數據顯示，今年上半年，北京商品住宅（不含保障房）累計成交面積157萬平方米，較去年同期下降35%；成交均價為39060元/平方米，較去年同期下降4%，同比增速由升轉跌；600萬元/套成為北京中低端市場新的分水嶺，而高價位分界線則從去年上半年的1500萬元/套，下降至今年同期的1200萬元/套。
北京市場更是經歷了罕見的供大於求局面—上半年，商品住宅平均月度供應量為36萬平方米，同比增長33%，月均成交量為26萬平方米，銷供比為0.72。受需求抑制影響，北京商品住宅庫存量在6月底達到591萬平方米，出清週期升至20.1個月，較年初增長3.7個月。
進入整體調整期，二手房市場未能例外。事實上，北京房地產市場已經全面邁入存量房時代，在近三年裡二手房成交佔比均超八成。
今年上半年，北京二手房市場先揚後抑，累計成交7.58萬套，成交均價56993元/平方米，分別同比下降12%和9%。麵包賣不出去，麵粉自然也沒那麼搶手。中原地產研究中心數據顯示，上半年，北京土地合計成交31宗，土地金額達到了751.34億元，環比下降58%，同比數據下降25.3%。僅14%的平均溢價率也是近年來的最低點。
“除了2宗宅地出現競爭自持外，其他均接近底價成交，”中原地產首席分析師張大偉對時代君說，上半年，北京流標土地達到了7宗，這也是2013年至今同期流標的最高點，“以往那種多家開發商爭得頭破血流、自持階段舉牌依然火爆的局面幾乎難以再現。”
第一太平戴維斯華北區董事長麥安東把希望寄託在下半年。他對時代週報記者說，接下來，北京樓市注意力正聚焦在共有產權房和限價房身上，會看到一波供應小高峰，“未來，房地產仍能抵消經濟波動帶來的影響”。
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限競房入市
66個限價房項目，走到了關鍵十字路口。
“9·30”新政中，北京開始嘗試和探索一類新型土地出讓模式，即“限房價、競地價”—一個商品住宅地塊在入市時，就已經明確限定了將來房子的銷售價格，這類房源被簡稱為限價房項目。
今年6月初，蓄勢了半年之久的限價房終於得以開閘。據時代君瞭解，截至目前，瀛海府、金樾和著、旭輝城、中海京西里、首開保利熙悅林語等限價房項目拿到了預售許可證，合計供應面積（含車位）達30.7萬平方米。
它們並不是孤例，更多的限價房項目正在等待入市機會。新浪樂居統計顯示，截至7月15日，北京已有34個限價房定下案名，除了100%自持的中國鐵建理想家與萬科翡翠書院兩個樓盤外，剩餘樓盤都在積極蓄客中，主力單價在5.5萬元/平方米左右。
可預見的巨量供應正在醞釀，限價房真正的戰場在下半年。
“7月開始，北京估計會出現限價房供應量井噴現象，短期入市房源有望超過2萬套，”張大偉稱，今年四季度前，估計將有5萬套限價房入市，合計約3000億元貨值。
購房者與房企的博弈路徑正在發生改變，這一點，樓盤上的一線操盤手們體會最深：去年，只要價格低就不愁賣；今年，好項目要靠搶，差項目降價也不好賣。
剛需族有了挑選機會：大興瀛海府入市的100多套房，來了628個家庭來搶，僅一個小時就被搶空；同一天開盤的金樾和著，340套房當天賣出了264套；不遠處的旭輝城首開均價3.5萬元/平方米，低於限售均價38994元/平方米開盤，足見形勢嚴峻。
“限價房的限售期是五年，加上期房普遍兩到三年的交付週期，購房者持有房產的時間代價與財務成本都變得很大，”在地產分析師張傑看來，下半年的限競房競賽中，會有越來越多的開發商，被逼回到做品質附加值的軌道上。
當然，與周邊二手房明顯的價差紅利，也讓不少明星限價房一房難求，登上榜單的不乏四環內的佑安府、洺悅苑、金融街周莊子地塊、九龍倉西局地塊等。
比如佑安府，最高銷售單價不得超過8.3萬元/平方米，但他附近的中國璽、崑崙域已經賣到9萬多元/平方米；比如洺悅苑，限價6.1萬元/平方米，其南側的天悅壹號已經賣到8萬多元/平方米。
中交房地產集團副總經理賙濟認為，部分限價房樓盤出現的“倒掛”現象，將加劇了短期購房需求的快速增長。
“去年成交的三環附近的幾個地塊，如永定府、佑安府等轉共有產權是大概率事件，”房企代表李陽（化名）對時代週報記者說，項目是否轉共有產權，中間銷售限價與評估價比值85%這條紅線。
假如其銷售限價與評估價的比值低於85%，該項目將由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，再面向合資格購房人出售，“但目前，沒有一個項目被認定要轉共有產權房。”
李陽和他的同行屢屢探討，影響估值的變量太多，在相關部門出臺具體的評估標準之前，誰都只能是在等待。
時代君瞭解到，北京市房地產市場管理事務中心會同北京市保障性住房建設投資中心，對項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。
這需要一套多維度、多角度、全方位的評估體系，評估要素將包括項目周邊新房價格、二手房價格、區域價值因素，以及交通、學區、醫療等綜合配套等重要因素。這些要素在評估時所在的比重也不盡相同。
還是佑安府，僅以周邊新房作為參照，限價與評估價之比則在83%左右，略低於85%的標準。但按照算上週邊二手房價格因素則會出現明顯變化。
中介網站數據顯示，目前佑安府周邊二手房項目鵬潤家園二手房售價均價為6.3萬元/平方米左右，金泰小區的銷售均價則在6.1萬元/平方米左右。
按照限價房銷售管理辦法，在其辦理施工許可後，便可進行評估。金融街周莊子地塊，九龍倉西局地塊，以及佑安府等都已經在兩個多月前拿到施工許可證，但後續評估進度仍是一個未知數。
“最眼熱限價房，一旦轉為共有產權房，也將無人問津。”張大偉說。
豪宅扎堆現市
蟄伏許久的豪宅市場，同樣來勢洶洶。
北京昔日地王—夏家衚衕地塊在這個炎熱的夏天揭開了面紗，這個南三環沿線的別墅項目取名懋源璟嶽；單套均價過億的獨棟別墅北京莊園，打開了大門，看房者要靠排位預約，資產證明以及受邀金鑰匙“三碼合一”才能最終開啟“莊園密碼”；
老牌別墅萬科觀承在東方十二境園林示範區，打出了“全面生活解決方案”的招牌；東四環大平層豪宅壹•亮馬也對外發出了啟動信號。
這些低調的豪宅項目，近來如雨後春筍般湧現。世茂西山龍胤、紅廷別墅、金府大院等在內的多個豪宅項目也紛紛對外發布產品，公開示範區、樣板間等項目推介，為後期入市營造氛圍、提前蓄客。
“限價房作為多渠道供應和多手段並舉的探索，改善供需矛盾是可行的，但是把它當成主流是不行的，”賙濟認為，商品房市場仍存在較大缺口，目前市場上更多的還是改善型需求比較多，限價房數量對這些需求不會產生實質影響。
今年上半年，在北京樓市各類業態產品成交TOP30盤中，別墅成交1085套，單價“7萬元+”豪宅成交1187套，剔除重合項目，兩者合計佔新建商品住宅（不包含共有產權房等保障性住房）市場成交總量的25%。
諸葛找房的統計顯示，今年上半年，總價5000萬元以上頂豪成交21套，其中有的豪宅成交單價高達7.4萬元∕平方米。
“樓市升級改善型置業需求的上升，別墅等豪宅逐漸由樓市的補充性產品成為改善市場的中流砥柱，”思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅對時代君說，財富的根本是思維模式和把握機會的能力，作為樓市繁榮紅利的收割者，塔尖財富人群對沖風險與危機的有效方法仍舊是資產。
以別墅為例，作為獨佔資源的奢侈品，別墅出於特殊性與個性化的原因，一向備受城市高端客群的追捧。截至2018年6月30日，北京別墅存量為6881套，不足7000套。
2018年是房企最近4年資金壓力最大的一年。沉澱了大量資金成本的豪宅項目，有了抓緊入市的緊迫感。北京區域又尤為明顯。今年5月14日，北京市委書記蔡奇接受《人民日報》採訪稱，北京作為首都，各類風險容易聚集，將持續採取有效措施，加強對金融、地方債務、房地產市場等領域的風險防控，強化未雨綢繆、積極應對，堅決守住不發生系統性金融風險的底線。
豪宅扎堆入市，如何跳出“複製”和“堆砌”的窠臼？ 一位豪宅代理機構人士分析，如今北京樓市的高端客戶與以往完全不同，它們選房已脫離傳統的區位侷限，全北京內豪宅項目甚至都可能成為備選房源。
而這也意味著豪宅項目的競爭對手將遍佈整個城市，鎖定這些財富階層對豪宅項目而言也變得越發不易，加強產品創新，打造差異化將是頂級豪宅項目在競爭中脫穎而出的利器之一。
“北京莊園嚴格的預約制參觀門檻的背後，是頂豪別墅和頂級階層群體兩者之間互為對標的一個產物。”運通集團相關負責人如是表示，他們鎖定的可能是國內各行業領袖級階層。
擁有0.6容積率的別墅項目北京莊園，以滿配、精裝、獨棟為賣點。操盤方和裕地產相關負責人告訴時代君：“我們會對來訪者驗資，但是我們驗資的方式不是簡單看客戶手中有多少存款，而是看客戶目前居住的產品形態和購房閱歷。”
除了產品本身的設計外，賦予項目文化內涵也成為豪宅項目的著力點。例如，紅廷別墅推出的億元級別墅樣板間主打藝術化裝修；西山龍胤則凸顯中式園林的韻味。
是否可以順利拿到預售許可證，正成為這些豪宅房企的年度大考。從2017年的實際情況來看，過了“8萬+”線的項目鳳毛麟角，其中北京金茂府、華潤崑崙域、招商中國璽預售均價在9.5萬元左右，中駿天宸以13.5萬元成為2017年的最高價。
2018年豪宅價格的天花板會到多少？懋源璟嶽、懋源璟璽、北京莊園、泰禾金府大院、壹亮馬、葛洲壩•中國府……它們都是2018年有望拿到最高預售價格的“種子選手”。
畢竟這裡面的地王項目不少，比如葛洲壩•中國府樓面價達到7.5萬元/平方米，懋源璟嶽的樓面價為4.6萬元/平方米，懋源璟璽樓面價5.36萬元/平方米，壹亮馬的樓面價5.5萬元/平方米。
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