一個好樓盤應該具備哪些優良屬性？
面對泥沙俱下、良莠不齊的眾多樓盤項目，購房者如何“淘”出真正的好樓盤？
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這期地產深度報道 ● 獵盤 聚焦 陽光城濱江悅
項目綜合評分：★★★★★★★✩✩✩
樓盤簡介
樓盤名：陽光城濱江悅
均價：99700元/平方米
戶型：140平米的3房、155平米的4房
板塊：楊浦 東外灘
綜合評分：7星
昨日，陽光城濱江悅，這個號稱“上海內環濱江稀缺豪宅”的項目，開始認籌了，均價99700元/平方米，認籌金額250萬元。
該樓盤的開發商陽光城集團股份有限公司在1995年創建於福州。20多年來，已發展成為以房地產開發為主，涵蓋教育、酒店、旅遊、金融、投資等多個產業的全國化企業。在“2018中國房地產500強”排行榜中，陽光城排名第27位。
2016年，陽光城提出了“以用戶為中心”的產品升級邏輯，並於2017年實現了全面落地，麗景灣系列、檀府、檀悅等一系列高端品牌應運而生。無論是在傳統優勢區域福州、廈門、蘇州，還是在新區域成都、鄭州、廣西，產品的銷售情況都表現得可圈可點。
那麼，作為陽光城“悅”系豪宅的又一力作，陽光城濱江悅的實際情況究竟如何呢？
這江景……
首先，除了地處內環，“江景房”便是該項目最大的賣點了。但作為老上海眾多工廠的聚集地，楊浦東外灘的江景可能沒有想象中那麼美麗。
雖說近年來隨著市政規劃的推進，不少重型工廠已經搬離東外灘，但要與外灘或者陸家嘴的江景相比，仍然不可同日而語。
其次，再來看一下樓盤所在的具體位置，不禁讓人產生疑問：陽光城濱江悅與黃浦江邊隔著兩條街，真的能看得到“江景”？
答案是：能，只要站的地方足夠高！
記者以購房者的身份來到案場，站在頂樓24層（實際樓層）和樣板房內看到的江景分別如下圖。
上圖分別在頂樓的陽臺和臥室拍攝
據銷售人員介紹，只有12層以上的住戶才可以看得到江景，而房屋的價格，隨著樓層的升高也是逐漸升高的。
這戶型……
據介紹，本次陽光城濱江悅推出的戶型為140平方米三房兩衛和155平方米四房兩衛共86套房源。其中，四房位於1號樓，共21層；三房位於2號樓，共24層。每層樓都有左右兩套幾乎對稱的同等戶型，上下一致。
沙盤圖：右側兩棟分別為1、2號樓
為了便於欣賞江景，陽光城精心設計了寬大敞亮的客廳和陽臺，幾乎相當於正常戶型寬度的1.5倍。而臥室面積就相對要小得多，除了主臥之外，其他所有臥室僅8平方米左右，朝向也多為北方。不過，由於樓棟整體上並不是正南正北的設計，所以各個臥室儘管窗戶較小，但採光情況還不錯。
140平方米三房兩衛
155平方米四房兩衛
從陽光城濱江悅此次開盤的一房一價表可以看出，兩棟樓均以12樓（實際樓層為11）為10萬元/平方米的分界線，但不同樓層的最大差價不過2萬元，究竟值不值，還要各位購房者自行評判。
不過，與周邊房價相比，陽光城濱江悅的性價比還是不錯的。以2014年的次新盤保利·香檳花園為例，目前在多個二手房平臺上，其掛牌價格約為9.6萬元/平方米，再加上二手房需要多繳的稅費，實際均價恐怕還要超出這個價格不少。
這周邊……
同為內環板塊，東外灘的街景與黃浦、靜安等相比卻有著雲泥之別。
雖說近年來，板塊內諸如八埭頭等商圈已逐步建立，不少新規劃的商業項目也正在有序進行，但目前項目周邊仍然是老城區環繞，與豪宅的氣質並不相符。
而且，目前來看，由於多個項目正在或者將要進行施工建設，噪聲、揚塵等汙染相當嚴重。特別是靠近楊樹浦路軍工路這一區域，夜間常常集卡橫行，噪聲非常大。
周邊街景實拍
周邊街景實拍（照片中間的遠處高層即本案）
此外，項目與紅房子婦產醫院僅一河之隔，項目北側公路對面即為正在建設中的太平報恩寺。
小區內部
不過，客觀說，小區內的建設還是很不錯的，無論是私密性、安保性，還是觀賞性、娛樂性都比較到位，比如下沉庭院式的私人會所，貼心的風雨連廊，東西北三個方向的汽車出入口、人車分流等，為樓盤增色不少。
這未來……
然而，對於一個房子價值的評判，畢竟不能只看現在，未來的規劃同樣關鍵。
在上海市楊浦區規劃和土地管理局官網上可以看到，整個楊浦區未來除了中心居住區以外，共劃分出新江灣國際社區、五角場功能區、環同濟知識經濟圈、大連路總部研發集聚區和濱江發展帶等五大核心功能區，而“繼續聚焦五角場，推進濱江規劃建設”也將是楊浦區未來規劃的重點方向。
楊浦區有15.5公里長的濱江岸線，總佔地面積達10.3平方公里，土地儲備700多公頃，分為南部、中部和北部三段。而隨著濱江發展帶規劃的逐步落地，這個大上海著名的老工業區，如今也搖身一變，從“冷僻鄉野”到“繁榮市區”。
被保存下來的上海船廠、楊樹浦水廠、新怡和紗廠等工業遺存建築，如今已華麗蛻變，成為上海的專業秀場之一，甚至還吸引了不少劇組來取景。楊浦市民也可以從沿著濱江大道走到楊浦大橋，直至外灘，欣賞沿江美景。
除此之外，預計將於2020年開通的地鐵18號線縱穿整個楊浦區，屆時，陽光城濱江悅步行5分鐘內可達丹陽路站，其公共交通方面的短板也將補齊。
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