中房報記者 陳標誌 李燕星 苗野 海南三亞報道
“大型的國有企業和房地產企業都做REITs（房地產信託投資基金），發行各種REITs募集資金做租賃這是非常荒唐的事情，不知道背後的動機是什麼？”“今天租賃市場最大的風險，是將租賃當成開發，將租賃簡單的等同於開發，將租購併舉簡單的等同於以租代購，這是非常要命的。”今天（7月22日）上午，貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長楊現領在博鰲•21世紀房地產論壇第18屆年會上做“第二曲線”主題演講時，對現今的租賃市場接連“開炮”。除了對市場“開炮”，楊現領還對出席本屆年會的任志強“開了一炮”：“不聽任志強的話就對了”。
貝殼找房首席經濟學家、貝殼研究院院長 楊現領
開發商的集體憂慮
在“第二曲線”的主題演講一開始，貝殼研究院院長楊現領就引用了他人的演講觀點，稱“可以看到開發商集體的憂慮，內心是不安的”。
“人心最大的恐懼和不安，不是來自於今天賺不到錢，而是來自於明天在哪裡。”楊現領認為，現今是房地產行業最好的時代，也是蘊藏風險和危機的時候，整個房地產行業處在兩個曲線的交叉期：房地產上行週期的曲線向下行曲線轉移。
他認為，第二曲線核心的結論是，要不斷地、快速地忘記過去，“過去是你成功的因素，往往也使得你失去未來的因素，因為單一因素很難帶來永遠的成功。持續的歸零是企業成長的密碼，我們在上行週期，房價快速上漲週期的能力，能否在未來繼續延續我們的成長。”
楊現領在演講中特別提到房地產三四線城市市場所存在的風險。他表示，三四線城市這一輪房地產市場由貨幣化和棚改驅動的週期性的繁榮，背後的風險是非常大的。
而他認為“風險”的依據是，房價上漲，土地出讓金大部分集中在三四線城市，地價上漲很快，前十名增速最快的土地出讓的城市都是三四線城市，都是小的地方。這些城市未來怎麼可以進一步的消化，上行週期中拿的地，下行週期怎麼去消化。而用貨幣化補貼去了當期庫存，產生了更大的潛在庫存；無論從企業來講，還是從政策來講，都很難在上行週期的實踐和做法，在下行週期中繼續的重複，而且繼續有效。
租賃市場的最大風險
對於房地產租賃市場，楊現領認為，租賃是非常重要的居住生活服務的市場，圍繞租賃的裝修，租賃一系列的服務，包括搬家、保潔、維修一系列的產業鏈沒有成熟。
“今天租賃市場最大的風險，是將租賃當成開發，將租賃簡單的等同於開發，將租購併舉簡單的等同於以租代購，這是非常要命的。”楊現領在演講中舉例稱，租賃的房源在任何的國家，即便是政府介入程度最深的德國，80%的租賃房源都來自於私人市場，政府介入的程度是有限的，80%的房源是由專業化的運營機構完成管理。在今天的市場，絕對不可能靠增量市場的開發，完成租賃的供應。
“上海、北京、深圳將有限的土地供應，更多比例用於租賃，結果是什麼？”楊現領給出了答案：當住宅的供應總量不增加的情況下，壓縮購房的供應比例，潛在的商品房供應就會收縮。房地產行業的主流趨勢是改善，改善是剛需，持續的供應高品質商品住房用地。今天這個地被壓縮，結果就是潛在住房供應越來越少。
對於北京大量租賃供地集中在五、六環之外的情況，楊現領認為這是一個矛盾。他說，2018年，整個北京租賃市場最大的變化是人往裡面走，租賃市場往裡面遷移，三、四環租賃市場結構比例快速的上升。
他說，從開發向居住生活服務的轉型是根本的轉型，最大的品類是居住生活服務業，最大的品類就是租賃。
“不聽任志強的話就對了”
楊現領認為，房地產行業整體處在轉型的週期中，從短期來講，行業面臨的是從上行週期到下行週期。
“我們今天做的鏈家三萬職業經紀人做的市場調研，對市場整體來說是悲觀的。”他說，這是職業經紀人的係數和房價係數是往下的，經過幾個週期驗證是準確的。
他認為經理人是市場中最好的先行指標，“也不要聽任志強胡說八道，多聽經紀人，行業什麼時候是進步，不聽任志強的話就對了。”他認為，這是邏輯思維極大的轉變。房地產革命是認知革命的改變，認知不變什麼都不會變。最好多看看新的東西，只有完成認知的迭代，行業才可以迭代。二線城市快速的向下，二手房交易量和交易價格都在向下，如何從上行週期到下行週期完成切換。
楊現領在演講中又向企業募集資金“開炮”：租賃市場簡單地等同於金融支持用於開發，現今，大型國有企業和房地產開發企業都做REITs（房地產信託投資基金），發行各種REITs募集資金做租賃，這是非常荒唐的事情，不知道背後的動機是什麼？
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