一
从风险收益原则来看融资利率是市场对房企的风险定价利率越高风险越高
5月11日禹洲地产宣布已向联交所申请发行于2021年到期本金总额为2亿美元按年利率7.90%计息的优先票据
统计2018年部分房企发行美元优先票据情况可以发现禹洲地产此次融资的成本仅次于融资方式比较特殊的融创处于行业内非常高的水平
同时该票据获得的评级也不高惠誉给出的评级为BB-级标普给出的评级则仅有B+级
事实上禹洲地产过往的融资成本要低上不少
年报显示2017年禹洲地产的净负债率57.7%相比同行业水平负债率不高通过多元融资渠道其加权平均融资成本2017年末为6.02%这个数据在行业里居中
据乐居财经发布的2017年度上市房企金融能力TOP50禹洲地产排名26位在2017上市房企净融资额排行榜TOP100禹洲地产以17.80亿位居68位
二
那么为什么禹洲地产此次融资利率大幅上升呢
从禹洲地产最近的巨额收购或许可以找到一些答案
此次收购是禹洲地产有史以来最大的一次收购这也考验着禹洲地产的融资能力和财务管理能力
标普就在评级中表示上述债项评级较我们对禹洲地产的长期主体信用评级低一个等级原因在于该债券存在结构性后偿风险禹洲地产计划将发债所筹资金大部分用于现有债务再融资小部分用于一般公司用途
标普还认为2018年禹洲地产面临的再融资需求将会上升其短期债务规模将由2017年的48亿元人民币上升至167亿元含2018年的大量有可售权的企业债券
截止2017年末禹洲地产现金储备为174.98亿元
5月25日禹洲地产发布公告称公司将以代价38亿元人民币收购沿海集团旗下7个项目部分股权本次资产包组成
13大优质地块分别为天津北辰项目潜在权益货值249亿洛阳苏家屯项目潜在权益货值122亿北京北辰项目自持物业建面3.9万平方米
24个在售项目分别为武汉菱角湖项目权益可售货值5.6亿赛洛城项目权益可售货值15.8亿沈阳沿海国际中心项目权益可售货值8.6亿及佛山沿海馨庭项目权益可售货值2.7亿总的权益可售面积313万平米潜在权益货值约400亿
禹洲地产给出的这次收购资产包的定位是优质资产并且逐一给出了权益可售货值
以潜在权益货值约400亿计算38亿元的代价相当于拿到了一个1折的价格在土地价格高企不下的背景之下其以1600元/平方米均价收购沿海家园313万平米的资产这样的买卖无疑是从天上掉了一个大馅饼
三
那么问题来了禹洲地产买到的这个资产包真的是优质资产吗
可以发现这份资产包的7个项目主要是商业地产项目项目类型为酒店商业办公仅有1处是住宅项目
以商业地产中其中一个项目武汉菱角湖项目为例公开信息显示此项目位于武汉江汉区菱角湖属于商业地产总实用楼面面积约为3.9万平方米已经竣工待售占60%的股本权益权益可售货值为5.6亿元即该项目的实际货值为9.3亿元
然而商业地产的龙头老大万达就栽在了菱角湖
2010年菱角湖万达广场开业但是乐居财经报道说到2012年时菱角湖万达广场被曝街铺出租率只有三成左右生意清冷
到了2015年万达计划关闭全国10家经营不佳的万达百货进行战略调整其中就包括亏损的武汉菱角湖万达广场
有分析认为这是因为武汉一直在商业地产开发上发展迅猛竞争非常激烈据统计武汉的人均商业面积已经超过了购物之都香港
那么以商业地产见长的万达集团经营作为武汉菱角湖商界地标性建筑的菱角湖万达广场成绩都不尽如人意同处同一地段的武汉菱角湖项目被禹洲地产收购之后会不会成为烫手的山芋
同时这么多的商业地产项目后续如何经营管理以及有些项目还要需要投入多大的资金进行建设和改造这些问题都不可知
有趣的是禹洲地产和沿海家园两家企业同是创办于厦门的房地产企业禹洲地产董事长林龙安和沿海家园董事长曾文仲都是福建惠安人
林龙安说在谈判4个月后该资产包的价格从最初的75亿元左右降至38亿元似乎显示出沿海家园必卖的决心
不知道拣了便宜的禹洲地产将来有没有金刚钻盘活之前在同乡企业手里亏损的这一盘棋
中国有句古话买的永远没有卖的精到底是买的精还是卖的精
这笔交易正在考验这两个惠安老乡的交情。
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