大学里专业是经济学，所以一直对房地产投资很感兴趣。毕业之后，凭借一年多的工资积蓄又和父母一起，在烟台购置了4套房子。2016—2017年两年间也算小有所赚。但是稍微有点研究的人都知道，国内地产基本是三年一调控，这波大涨结束后好几年都不会有机会，而且这波上涨更多是货币超发带来的上涨。
一次我和我的老板交流，他最早就是2003年在宁波炒楼花发家，对房地产投资颇有研究。他告诉我说，现在国内房地产市场上升空间有限，而东南亚经济增速很快，日本人和美国人已经在当地深耕近10年了。我于是把东南亚房产都研究了一遍，最后才决定炒菲律宾的房子。
我发现上海的不少中介公司卖的都是泰国、马来、和柬埔寨的房子，但我看了这三个国家的情况和中介在卖的项目，发现并不适合投资。
首先是好的位置房子佣金都很低，国内中介公司获客成本很高，所以他们基本卖的都是旅游房产，佣金15%以上，非常坑，属于搏傻玩法。
然后是泰国、马来的人均GDP分别是5000美金和10000美金，经济增速分别为3%和4%，已经进入中等收入陷阱，这两个国家的房价还不如中国，至于柬埔寨，一个首都200多万的城市，人口基数很少，有很大概率被套牢。
再就是越南和菲律宾房子了，越南的缺点是本国人和外国人的产权不一样，而且越南有外汇管制，大的基本面还可以。菲律宾这个国家非常好下面会详细讲。
印尼的房地产市场是东南亚最大的，首都雅加达2800万人口，特别高级的公寓也就15000，但是外国人还很受限，不过碧桂园已经在拿地了，我持观望态度。
重点讲一下菲律宾，为什么菲律宾特别好，相对其他国家（印尼除外）这还是个洼地，处于早中期吧，核心CBD 两万左右（当然2016年时候才8000，也已经涨的很猛了），不过相比泰国曼谷核心区域高级公寓6万以上，最贵10万。。。还是便宜的。
菲律宾马尼拉有2400万人口，和上海相近，人口出生率3%左右，人均年龄24不到，土地面积600平方公里，是上海的十分之一。人口密度全球第一，这里的人均住房面积也很小（香港人均6平方米左右），但这种地方恰恰也是最适合房产投资的地方，土地是供给，人口是需求，供给少，人口尤其是年轻人口多，房价自然高。
菲律宾目前是地产早中期，房价增速也非常快，公寓平均上浮15%一年，而在一些特殊位置，基本实现了2年半3倍的房价上涨，比如一些新城和新商务区这样。
接下来讲到重点了，我是怎样用8万在菲律宾炒楼花的。
期房都是未开发前预售的房产，但是跟国内的期房还是有很大不同的。楼花在没有动工，没有售楼处，没有样板间，甚至连户型图、价格单、地都没圈的时候就开始了。快盖好时还在卖的就是现房了。炒期房就是炒楼花，以很低的首付比例买下房子，然后在交房前抛掉，通过超高倍杠杆实现获利。（当然买期房最大的风险在于烂尾，所以买期房一定要买大开发商的房子）
比如以smdc（菲律宾前三大开发商）为例，一套50万的CBD的小户型房子首付15%，即75000元就可以买下，还可以分40个月分期，平均每月2000左右，没有月供和利息，尾款85%在4年后付掉，在这期间房价涨15%一年，15倍的杠杆就是15乘以15%的回报，225%一年的年化收益！
当然还有一个风险就是流动性风险，即转让不出去，我们主要选择在
首都这种中心城市，核心区域CBD，选择畅销的小户型并且远离外国人热炒的位置，再就是交房前4年随时可以转让，也留下了充足的转让时间。要想富，炒楼花，在大陆，最早的温州人也是炒楼花发家。
从历史经验看，凡是人多地少的国家和城市，在房地产快速上升期时，加杠杆买房都是获利颇丰的。
中国现今房地产、股票、基金类投资纷纷疲软，所以国外投资房产将成为我们一个致富的新机会。
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