2016和2017年期間，江寧祿口、濱江板塊相繼拍出地價“破萬”的現房銷售高價地，尤其是祿口，更是“萬元地”扎堆，一時間，南京剛需瑟瑟發抖。
“地價1萬+元/平，房價要賣2萬”、“南京主城從此再無剛需板塊”......在一片唏噓中，江寧祿口、濱江板塊已斷供大半年之久。
眼看著，祿口和濱江的現房銷售純新盤，距離上市節點越來越近。無數剛需們的內心可以說既期待又焦慮。期待的是：等了大半年，祿口和濱江終於又有房可賣了；焦慮的是：現在的祿口和濱江還是當初的剛需重鎮嗎？
昨晚（7月17日），江寧濱江掛出兩幅純宅地出讓公告，樓面最高限價相較區域內最高地價直降2000+元/平。拋開祿口不說，單從江寧濱江地價回到萬元以內來看，短期內江寧濱江想要脫剛似乎不大可能，這給南京的剛需留下了一些喘息時間。
更重要的是，此次江寧濱江掛出的2幅地塊，取消了現房銷售要求，意味著江寧濱江房荒窘境解除指日可待。
最高樓面限價8999元/平！江寧濱江地價直降2000多/平
在此次掛地之前，對於買房人來說，地價11077元/平的現房銷售樓盤魯能硅谷公館是他們入主濱江的唯一機會。
但如今，魯能硅谷公館的西側即將迎來兩幅宅地拍賣，並且無需現房銷售，也就是說，這兩塊地的新房上市時間或能趕上預計今年年底入市的魯能硅谷公館。屆時，江寧濱江的庫存將會得到補倉。
需要指出的是，將於8月17日拍賣的江寧濱江G39地塊和G40地塊，最高樓面限價不超9000元/平，比魯能硅谷公館的樓面價低了2000+元/平。這樣一來，魯能硅谷公館的上市價更加令人期待了。據悉，魯能硅谷公館售樓處已建設完畢，最快7月公開售樓處，項目最快年底入市。
下面，我們來看下江寧濱江G39、G40地塊的出讓詳情：
G39地塊
地塊位置：江寧濱江開發區弘利路以西，錦文路以北地塊，東至弘利路，南至錦文路，西至規劃道路，北至緯七路。
總用地面積：64145.18㎡；
出讓年限：70年；
規劃用地性質：二類居住用地；
容積率：1.0 綠化率≥35%； 地塊起始價7億元，最高限價10億元； 起拍樓面價6236元/㎡，最高樓面限價8999元/㎡。 G39地塊出讓條件： ①該地塊須配建建築面積不小於7056平方米的人才房（含租賃住房），由競得人建成後無償移交江寧區政府。 ②地塊要求裝配式建築面積的比例為100%，建築單體預製裝配率不低於50%，全裝修成品住房比例為100%。 ③住宅建築高度不得低於50米。 G40地塊 地塊位置：江寧濱江開發區經六路以東，錦文路以北地塊，東至規劃道路，南至錦文路，西至經六路，北至緯七路。 總用地面積：50867.49㎡； 出讓年限：70年； 規劃用地性質：二類居住用地； 容積率：1.0 綠化率≥35%； 地塊起始價8.8億元，最高限價12.7億元； 起拍樓面價6255元/㎡，最高樓面限價8936元/㎡。 G40地塊出讓條件： ①該地塊須配建建築面積不小於5595平方米的人才房（含租賃住房），由競得人建成後無償移交江寧區政府。 ②住宅建築高度不得低於50米。 ③B地塊須配建一座12班幼兒園，由江寧區政府出資並建設，所對應土地按劃撥方式供應。C地塊為基層社區中心用地，由江寧區政府出資並建設，所對應土地按劃撥方式供應。 ④D地塊為基層社區遊園，綠地率不得低於70%，由江寧區政府出資並建設，該地塊地下空間可設置地下停車設施，納入C地塊配建指標計算。 ⑤R2二類居住用地、Rax幼托用地、Rc基層社區中心用地裝配式建築面積的覆蓋比例為100%，建築單體預製裝配率不低於50%，其中R2二類居住用地全裝修成品住房比例為100%。 土拍新徵程開啟 江寧濱江仍是剛需樂土？ 實際上，昨晚（7月17日），南京掛出5幅“待嫁”地塊，並不是一次簡單的土地公告，引起了業內外強烈關注。在這5幅地塊公告中透露出南京土地市場將開啟新篇章：之前的土地拍賣環節取消“現房銷售”要求，全面推行“競自持面積”。 與之前南京土拍不同的是，這一次，掛出的5幅地塊全部取消“現房銷售”要求，並同時推行“競自持面積”。其中，“競自持面積”是指地塊拍到最高限價之後，仍有人繼續競買，則停止競價，改為在本地塊內競爭自持商品住房（租賃住房）建築面積，每次申報面積200平方米，申報面積最多者為競得人。 值得注意的是，此次掛出的5幅地塊，來自江寧濱江2幅、江浦三幅，而且這5幅地塊最高樓面價均低於板塊內最高地價。不得不說，現在南京不少板塊的地價都在下降！ 對此，南京房地產學會會長吳翔華表示，這次土拍新政，無論是對購房者，還是開發商來說，都應該是好消息。對於購房者來說，眾多板塊尤其是剛需板塊，地價被控制住了，這是剛需們喜聞樂見的。 對於開發商來說，地塊中有部分需自持的房源，也沒什麼不好，因為雖然是自持，但依舊是開發商自己的資產，可以自由支配，相比競爭保障房面積，這樣會更能刺激開發商奔著高價地去拿地。 但同時，吳翔華也指出，像江寧濱江和祿口板塊近年來拍出的一些樓面價1萬+/平的地塊，上市房價依然很難說，畢竟，開發商可以通過產品差異化造成溢價，不一定會虧本賣房。 另外，南京房地產開發建設促進會秘書長張輝表示，此次土拍變化有利於加快土地開發和住房上市節奏，減輕目前市場新房供應不足的壓力；同時，“競自持面積”有利於加快南京建設租賃住房，幫助政府完成部分租賃用房目標；最高限價降低也有利於穩定地價房價、緩解地價對房價的助漲壓力，可謂一舉多得！ 
就目前而言，當前南京樓市限價嚴厲，加上土拍最高樓面限價降低，未來幾年內，江寧濱江基本仍是剛需退守的根據地。
配套升級！江寧濱江新城騰飛在即
時下，江寧濱江配套升級利好接踵而至!
事實上，近年來，江寧濱江的配套紅利相繼落地：濱江醫院（省人醫托管運營）、蘇州外國語學校、德基奧特萊斯、星級酒店等高端生活配套紛至沓來。
此外，濱江的產業發展飛速發展不容小覷。就在昨天，總投資20億美元的韓國LG化學電動電池項目正式簽約落戶江寧濱江，預計今年10月開工建設。此前，區域內卡耐新能源、豐樹產業園、森鷹、天安數碼、南大光電、烽火科技等企業已經成功落戶，中興通訊南京智能製造基地也已經開始動工。
值得一提的是，即將出讓的江寧濱江G39、G40地塊以及在建的魯能硅谷公館，均處在濱江核心區，優質配套環伺左右。板塊潛力加速釋放的江寧濱江新城，值得期待！
閱讀更多 樓市飛說 的文章
