昨天收到的和買房有關的問題：
1、關於近期即將入市的新盤-藍城誠園，問題其一在於宋粉對於品質的質疑，其二在於如果戶型偏小，那究竟是剛需還是改善，價格又如何？
2、北區的價值是居住價值高還是投資價值高，和西區比優劣勢在哪？
3、中南樾府，永威梅隴郡，碧桂園國控保利城，康橋九溪郡如何看？
感謝提問，拋磚引玉，觀點如下。
在經歷了大潤發，星光天地，和近期新開的開元廣場的外展點拓客之後，售樓部也即將開放，同時關於項目的戶型，外立面，景觀方案，180畝市政公園等項目主力賣點也即將對市場集中釋放。作為以杭州為主的營銷團隊，多少顯得有點“慢工出細活”。
不可否認的是項目的出身，這也是影響藍城誠園價格的關鍵所在。另外一個因素在於，藍城和新惠是如何合作，是代建還是合作開發。但相比於這些，購房者最關心的還是房價究竟多少？從目前來看，藍城誠園的房價可能要比大多數購房者的心理預期的高出一些。而該項目能否首開即得到購房者的認可，關鍵還在於景觀，產品，精裝修標準等賣點與價格的對比。
項目目前在開封市場的優勢在於，工程進度。
這是很多同級別百強項目不具備的，也是藍城誠園下半年在開封市場致勝的法寶。
在圖紙房面前，大多數購房者在交錢的時候依然會選擇冷靜，畢竟，西區的高層已經進入成品房10500元/㎡的時代了。這樣的價格尷尬之處在於，再加點錢，毛坯改善型的洋房就到手了。
而這樣的高層價格如果進一步持續，最開心的莫過於北區康橋九溪郡。
作為一個純粹的洋房項目來說，7月28日也將迎來售樓部開放。而康橋的優勢在於景觀，物業等要素，這兩點又是西區部分高層不具備的。西區高層的高價，會讓更多的購房者退而求其次，選擇北區置業。對於他們來講，面臨的是我是買北區高層還是北區洋房。
對於買北區洋房來說，又面臨兩個問題，我是買高層+洋房的項目，如聖樺城，碧桂園國控保利城，還是買純粹洋房項目的康橋九溪郡。在18年的下半年，碧桂園和康橋的博弈是看點，看點在哪？
目前整個市場對於碧桂園的高週轉形成了厭惡，而此時的碧桂園的部分項目工程亦頻頻出問題，這種負面的信息傳播之廣亦令人吃驚。而一旦形成購房者對房屋質量的恐懼，這對碧桂園項目來說，將是致命的打擊。問題出在哪？快速發展，樓盤太多，自然出問題的也多。對於很多項目來說，關注度亦達不到，槍打出頭鳥，碧桂園剛好處在風口浪尖之上。對於開封北區的碧桂園國控保利城來說，4家合作，真可謂是塞翁失馬焉知非福。如果碧桂園事件持續發酵，那麼未來不排除對市場大肆宣傳：碧桂園負責銷售，工程是由保利負責。
而更為關鍵的是，碧桂園的洋房和康橋的洋房價格也會成為看點。相比起來對於現金流的渴望，碧桂園壓力更大，如果下半年受制於資金鍊，快速回款成為第一指標的時候。對於項目內首開地塊為數不多的洋房產品，相對於康橋進行低價銷售，未嘗不無可能。這樣對於購房者來說，當然是好事，鷸蚌相爭漁翁得利。畢竟在開封大多數購房者的眼裡，品牌上，全國TOP3房企還是要強於省內精細化品質房企康橋的。
回到整個北區，在城市向西是主流且不可撼動的方向之後，開封三湖（西湖，中意湖，運糧湖）置業之後，熱點或許會聚集在復興大道。原因在於，我的觀點是：復興大道東延也許不確定，但復興大道西延一定為成為現實，西北片區未來一定會連接在一起。畢竟楓華富力灣，桃李春風和未來其它的高端項目全部處在開封西湖龍頭區域，如果連路網都不通，怎麼賣房？更何況，這些道路目前已經開始修建。所以綜合來看，目前的復興大道居住價值應該高於投資價值。這並不是復興大道的單一現象，在開封房價西區高層進入毛坯9000，成品房10000的情況下，奔著15000去的預期，應該不會來的太快。城市向西，房價向西，總要給這座城市的剛需，剛改留點居住的地方，而這個區域，從眼下來看，莫過於復興大道。
你可能會覺得他偏，配套不足。這是現實。但更直觀的看，西區何嘗不是眾多樓盤都蓋起來之後，才有了開封西湖，才有了萬達廣場。對於北區來說，至少目前已經有了星光天地，也有了貝爾地塊（純商業）。加上幾個千畝大盤，自身的商業體量亦能否滿足日常需求。
如果非要拿北區和西區比，劣勢當然很明顯。開封這座城市，無力同時發展兩個方向。自貿區應當是未來開封的重點區域，那麼這個區域的土地，如果用於發展自貿區相關的產業，商住用地勢必會減少，在這種情況下，承接居住功能的在北區。對於北區，另一個要素在於開柳路向北拓寬和復興大道東延。在東區沒有項目的情況下，復興大道東延聯動東北區域，自然也會吸引東北片區的常住客群，同時隨著開柳路北拓，也會再釋放一批客群。
對於中南樾府，假設金明大道這個區域定價10000左右，似乎不算貴。至少在我看來，這應該是和開封西湖房價持平的區域。然而對於中南樾府來說，亦面臨不少問題，即項目外區域的交通通達性，項目的工程進度，項目的體量偏小，沒有樣板間無法展示成品房標準等。這些，都會制約著它的價格。而更為重要的是，如果暉達溫莎二期毛坯入市銷售，這可能對中南來說，是致命一擊。前提是暉達的表現，足夠靠譜。總體上來說，市場目前對於金明大道毛坯房的價格，鎖定在8500-8800元/之間，有時間，亦可以去新惠華府看看，同樣位於金明大道漢興路。
另：可否有了解聖樺城的全齡教育中心，引進的是哪所學校？
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近期的線下活動：
7月28日下午3點-6點的西區置業探討活動（參與送禮品：恆大帝景，海馬公館，藍城誠園贊助）。8月4日上午9點-11點30分的北區置業探討活動（參與送禮品：康橋九溪郡贊助）。
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