2017年下半年以來，在資本的推動下，分享住宿平臺接連融資消息，引發創投圈關注。
其中，小豬短租完成1.2 億美元新一輪融資，估值首超10億美元；木鳥短租完成 B+輪融資，明星胡海泉旗下基金參投。途家線上平臺完成3億美元E輪融資，估值突破15億美元。不久後，途家線下平臺斯維登集團也披露了拆分後的首輪融資。
分享住宿歷經多年突圍，正式站上風口。
時間拉回到2011年8月，羅軍在海南創辦途家，為保證房源質量，途家堅持線上線下兩條腿走路。其中線上的途家網被人熟知，而線下的自營平臺就是如今斯維登集團的前身。據悉，斯維登集團的第一張訂單是當地一個工程師的兩套房子，房子不大，對於任何住宿平臺都顯得微不足道，但在當時，卻實實在在地邁出了中國住宿分享經濟的第一步。
此後7年，羅軍充分挖掘分享住宿的市場。如今，他領導的斯維登集團已經成為亞洲地區具有影響力的異地不動產經營和管理公司，坐穩分享住宿領域的第一把交椅。
近期，創業家對途家及斯維登集團聯合創始人兼CEO羅軍進行了專訪。通過這篇文章，你將看到，羅軍如何在2011年開創分享住宿領域先河，又是如何盤活閒置資源，讓不動產增值的同時，滿足消費者對於多人、多天、個性化、高性價比住宿產品的需求。
最後，羅軍妙手一招，推出“城市合夥人加盟商”計劃，將斯維登集團多年的運營管理經驗開放給住宿行業從業者，結束了該領域長期以來的散兵遊勇時代……
風口上的分享住宿
“分享經濟”是不折不扣的舶來品，這一概念起源於歐美，英文為Sharing Economy，翻譯成中文又稱為“共享經濟”。
看似孿生兄弟，但確是兩種不一樣的經濟模型。共享的特徵是擁有權和使用權分離，比如共享單車。分享的邏輯是擁有者和使用者合二為一，比如順風車。分享經濟是標準的邊際成本趨於零，從而讓社會資產重複使用的經濟模型。
然而，不論是分享經濟還是共享經濟，都率先在出行和住宿領域爆發。目前，即使國內的共享汽車、共享單車邁入資本冷卻期之際，短租市場仍舊一片火熱。
先是外資巨頭Airbnb宣稱， 2020年中國將變成Airbnb全球第一大客源市場，毫不掩飾對中國市場的野心。同時，國內的小豬短租也發佈2018年中數據報告，稱其全球房源突破42萬套，覆蓋國內400座城市，海外252個目的地。
途家則看得更遠，將自身業務一分為二。線下自營平臺“途家自營”更名為斯維登集團，同時還獲得地產巨頭保利集團的幕後加持。
野獸的跑出，是森林的躁動。國家信息中心發佈的《中國分享經濟報告2017》顯示，2016年我國分享住宿市場交易規模約243億元，年增長率超過130%，已經成為中國住宿領域最具有前景的細分市場。
事實上，在中國房地產進入精耕存量階段，將閒置房屋拿到在線平臺上分享，獲取租金收益，已經成為越來越多業主們的選擇。
行業空間雖然廣闊，房源品質卻仍堪憂。目前，中國短租領域的房源質量參差不齊，客戶住宿仍要“碰運氣”，在分享經濟大趨勢下，住宿的供給端和需求端都呈現明顯的碎片化。於是，各大平臺圍繞“獲取房源”這個焦點展開爭奪。所以，規模化地整合資源和盤活資源的能力就成了決勝的關鍵。
在這方面，羅軍領導的斯維登集團具有碾壓式的優勢。經過7年的深耕，斯維登集團積累了成熟的房產運營管理經驗，並建立了一套標準化的服務體系，奠定了行業品質和商業模型的標杆。
第一個吃螃蟹的人
現在提起羅軍，業界盡是褒揚詞彙，有人說他是“美好生活創造家”，有人說他是“分享住宿第一人”，甚至有人戲謔地說他是“中國唯一一位在房地產、旅遊、相聲界都有建樹、德藝雙馨的老藝人。”
而在2011年創業之初，並不是很多人都能理解羅軍的選擇。
羅軍的創業史始於2007年，他受邀創立新浪樂居，隨後建立“中國房產信息集團”，僅用兩年就赴納斯達克敲鐘。
2011年，他注意到房產領域有大量優質空置房，而短租市場仍被房源質量參差不齊而困擾，“我感覺自己受了很大的刺激，怎麼辦呢？”
幾經思考，羅軍放下新浪樂居所有職務，在三亞一所居民房裡創辦了途家，那會兒，羅軍和員工們同吃同住，客廳談事情，廚房裡炒菜。而當時，羅軍的的事業胃口就不僅是再做成一家上市公司，他要做的，是變革整個房產行業。
彼時，國外已經誕生許多短租平臺，這裡面就包括HomeAway、Airbnb。
羅軍調查發現，海外平臺的成功，源於線下優質的房源和良好的服務 ，“當房源海量時，消費者需要搜索平臺去尋找，這時候的平臺才是有價值的”。
為了打造線下優質的產品，羅軍制定了兩條線路：一是收房源，建立自己管理的產品；二是篩選市場上優質的產品，兩者共同為線上平臺提供支撐。
羅軍收房源的第一站選擇海南，他說這是出於現實的想法，那時候是9月份，準備好房源後正好是旺季，“穿個T恤、短褲就開始收房子，從敲門、掏馬桶，兩套房子、四套房子開始幹。”
收房子的過程非常艱難，“那些業主們覺得我是騙子，房子給你，你租出去了，沒事還能賺錢；租不出去，他也拿不到錢”。羅軍的第一個客戶是一個工程師，有兩套閒著的小房子，他給客戶講了各種經濟理論，最終成功簽約。
這兩套小房子不僅是斯維登集團大廈的第一塊磚頭，更是邁出了中國真正的住宿分享經濟的第一步，羅軍也因此成為分享住宿領域第一個吃螃蟹的人。
羅軍回憶，第一批收到的房源大概有40多套，加上篩選的市場上的優質房源共1000多套，他把房源信息放在線上平臺，收穫了良好的效果，不僅全部租出，並且口碑爆棚。
第一炮打響後，羅軍信心大增。
2012年2月，羅軍又帶著團隊去廣西桂林、江蘇南京、四川成都等城市做拓展。截至2015年，斯維登集團擁有的房源達一兩萬套。也是這一年，羅軍決定把途家一分為二，線下自營平臺斯維登集團獨立發展。
羅軍向創業家透露，拆分的邏輯有三點：第一，從投資人的角度，便於理清線上、線上的投資邏輯；第二，斯維登集團規模不斷擴大，為保證產品服務質量，需要更加專注；第三，從團隊角度，線上團隊的工程師上班，可能穿著拖鞋就可以，但線下的工作人員都是西裝、白手套，屬於兩種不同的創業方式。
最終，途家的線上和線下兩個團隊分別在北京和上海安營紮寨。
上海斯維登精品公寓（南京東路）
需求碎片化和服務標準化
拆分給斯維登集團帶來的改變立竿見影。
首先，線下團隊的願景更加清晰，為了讓遊客有更好的服務體驗，為了讓不動產增值，建設全世界最大的住宿業管理機構。其次，團隊的獨立帶來業務的改變，比如，業務板塊不斷擴展，產品線的分類更加清晰。
目前，斯維登集團擁有“斯維登精品公寓”、“斯維登度假公寓”、“斯維登服務公寓”、“歡墅”、“途窩”、“跡墨”、“五悅”等一系列以“住宿分享為核心”的品牌，與國內近1000家房地產開發企業在不動產經營管理方面進行了合作。
同時，斯維登集團圍繞共享農莊建設，擁有“途遠”、“途禮”等全套解決方案，目前已經落地國內超過20個目的地，海外4個目的地。
途遠·集趣1.0
產品線的設置邏輯，基於羅軍對消費升級背景下消費者住宿需求的思考——“多人、多天、個性化、高性價比”。
“斯維登精品公寓”的定位是融入城市，選址於一線城市核心地帶，面向對當地文化有深度瞭解需求的人群。“斯維登服務公寓”則定位於融入社區，採用類酒店管理手法，集中式房源相較於C2C模式也更便於管理，主要面向長租客及家庭、小團隊出行。“斯維登度假公寓”定位融入旅遊地，滿足家庭、小團隊的度假需求。“歡墅”既融入度假目的地，也要融入景區。“途窩”融入景區，也融入城市。
為了滿足的不同住宿場景，斯維登集團獲取房源的渠道涵蓋一、二、三級市場。
一級市場，也就是新房市場，斯維登集團和開發商合作，開發商銷售房子的時候帶動服務銷售。“在城市裡面，可能說有物業就可以了，但在旅遊地，房子還需要深度的入戶服務和保養，還需要閒置時候的經營，這件事物業做不了，我們可以提供服務。”
二級市場，也就是房東手中的房產，“我們去和房東商量，如果房子閒置時間較長，或者甚至一直不住，我們幫他管理、運營。”
三級市場，就是經營者手中的房產，“經營者可能經營了30套、50套，但是經營的能力欠缺，我們幫他經營，幫他把複雜的事簡單地做好。”
目前，斯維登集團經營房源超過40000套，覆蓋全國目的地近200個，簽約及籌備中的公寓、別墅等項目超過1200個，與國內近1000家房地產開發企業在不動產經營管理方面進行了合作。
隨著房源和流量的大量聚集，供給端和需求端的碎片化特徵日益凸顯，羅軍沒有把碎片化看成洪水猛獸，而是看成住宿業升級的必然特徵，他說：“世界是碎片化的，誰搞定碎片化，誰就是王者”，顯然，當他說出這句話的時候，已經有了解決的辦法。
羅軍認為，碎片化的解決要依靠科技。斯維登集團在科技化過程中下足功夫，包括建立統一的會員管理系統和聯絡中心；讓每個房間的客人都可以在物聯網的體系下定義自己的場景；利用Bi（商務智能軟件）和大數據提示遊客價格的變化 ；用各種科技軟硬件手段保證客人的人生安全、隱私等。
與此同時，平臺的管理方式至關重要，羅軍認為，房屋可以是個性化的，但服務必須是標準的，“我們用的方法叫‘統一的服務策略，一致的客戶體驗’”，在斯維登的公寓、別墅中，能標準化的都標準化了，比如房間內置的洗護用品，前臺接待流程，安全門鎖等。
斯維登集團服務水平從用戶滿意度中可見一斑，旅遊業中，住宿產品最高評分是5分，五星級酒店平均為4.2-4.7分，斯維登的產品系列可達4.7分以上，歡墅更是超過4.9分。
口碑的收穫來自雙腳的跋涉，羅軍表示，“從第一天開始就是不斷付出，比如說海南的幾十套房子都是我自己收的，我自己也參與房子的鋪床工作，員工們都吃了無數的苦，海南的夏天，還在大街上跑業務，皮都曬脫了。”
杭州千島湖歡墅度假別墅（翡翠島）
羅軍的分享住宿生態網
目前，儘管分享住宿前景廣闊，但市場極度分散。
為構建分享住宿行業的生態網絡，斯維登集團旗下公寓品牌啟動“城市合夥人加盟商”計劃。羅軍表示，希望將斯維登集團多年的運營管理經驗開放給住宿行業從業者，結束了該領域長期以來的散兵遊勇時代……
事實上，國際住宿領域的大品牌也都是通過加盟合夥的方式才得以進入全世界出行人群的視野。比如，高端酒店品牌希爾頓、萬豪，中端品牌錦江、華住，其酒店的90%以上都是加盟擴張而來。
斯維登也有這個實力，成熟的運營標準和流量平臺，正是目前中小型分享住宿從業者缺少的。 線上，斯維登集團擁有自己的預訂系統和會員體系，還通過接入途家網、攜程旅行網、去哪兒網、微信酒店、途牛、飛豬、螞蟻短租等多個OTA渠道保證流量來源。線下，斯維登集團注重對服務品質的把控，通過一套完善的標準化服務體系來保證硬件的完善，在斯維登集團的標準服務體系中，軟性服務同樣納入其中，使得用戶花費物有所值。一般情況下，斯維登公寓單房經營收益可以達到周邊同檔物業租金收益的約2—3.5倍。
除了開放經驗和資源，斯維登集團還為加盟商提供自主研發的PMS管理系統，幫助加盟商進行長短租結合的靈活經營，綜合管理平臺則可以直接進行營銷、運營、品控、收益等管理；在運營支持方面，加盟商管理系統可幫助加盟夥伴整合共享優勢資源、將加盟管理直營化。
據統計，加盟斯維登集團前後對比，經營成效有明顯提升：獲客量提升20%以上、平均房價提升20元/間夜、平均出租率提升20%以上。
向葵先生是斯維登集團華西加盟夥伴。在他看來，加盟住宿品牌有三個缺一不可的因素：1）品牌實力和影響力；2）產品品質與服務品質；3）是否有穩定、忠實的消費者。加盟前，他還曾在斯維登公寓試住了一次，“斯維登公寓屬於分享住宿，相對於連鎖酒店的高投入、高風險，加盟風險較低、性價比較高，且斯維登的品牌地位也是行業領先，連續20多個月位居公寓排名第一。”
目前，向葵共有7個項目，700套房，1000多個床位，主要在成都、重慶和西昌。向葵表示，斯維登集團更像是互聯網、傳統酒店和房地產三位一體的新模式的住宿體系，用互聯網的方式，將傳統酒店的服務沿襲傳承，將酒店和房地產做成輕資產運營，讓各方參與者協同共享，共同獲益。
據創業家瞭解，斯維登集團旗下低層裝配式建築產品供應商“途遠”公司，也於近期發起了“蜂巢計劃”，開放加盟，並吸引到財富管理領域著名的胡潤先生成為天使投資人。途遠CEO石紹東表示，“蜂巢計劃”將在全球招募1000名合夥人。
斯維登集團的經驗總結
2011年，斯維登集團從海南起步，時至今日，已實現以“分享住宿”為核心，幫助業主進行資產管理和運營，同時滿足消費者對於“多人、多天、個性化、高性價比”住宿產品的需求。
總結其成功經驗，大致有以下三條。
第一，打造了強大的產品和服務矩陣。在消費升級大背景下，住宿群體需求多樣化倒逼供給端轉型進化。過去幾年，住宿業態從最初單一的標準化酒店，向精品酒店、美宿客棧、主題酒店、度假公寓、別墅、短租民宿等多元化方向延伸。而羅軍帶領的斯維登集團多方發力，打造了行業內最強大的產品和服務矩陣。
第二，制定統一的服務策略，保證客戶體驗。在消費需求越來越細分的趨勢下，碎片化是不可阻擋的趨勢。基於此，斯維登集團充分運用科技化手段解決碎片化，在管理、系統、分員體系上，實現了統一的管理和服務策略。
第三，創造並充分挖掘分享住宿市場。分享經濟是標準的邊際成本趨於零的讓社會資產進一步使用的經濟模型，分享住宿作為重要細分領域展現出廣闊的發展空間。斯維登集團以“分享住宿”為核心，幫助業主進行資產管理和運營，並用互聯網的方式，將傳統酒店的服務沿襲傳承，將酒店和房地產做成輕資產運營。
斯維登集團的LOGO是“SWEETOME”，是“Sweet”和“Home”的結合，寓意有了甜蜜的幸福感，才可以稱之為“家”。羅軍稱，他將以“分享住宿”為核心，滿足消費者的個性化需求，致力於讓天下沒有難分享的房屋，讓每棟房子都有笑聲，都成為“甜蜜的家”。
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