人天生对房子就有一定的执念。
前段时间跟几个大学同学聚了个会，本想着能聊一下午八卦，结果没想到聊了一个下午去哪买房。
期间，有几个人都提到了公寓和小产权房，并且觉得挺靠谱，想入手。
就在那一瞬间，我才知道一般人想买房，根本就是点开了一局现实版的扫雷游戏。
现如今的房地产市场，套路实在太多，而且瞄准的就是那些预算不足想上车的人。
开发商的套路，厉害就厉害在它把有坑的地方都铺了一层布，等你交完钱把布掀开一看，才发现你这哪是买了个房，简直是买了一口井。
如果你想购买以下这几类房产，我建议你，把钱存进银行吧。
小产权房
小产权房不是一个法律概念，而是一个约定俗成的概念，指的是那些建在集体土地上的房子。
小产权房的土地一般都是集体土地，归村里的集体成员，理论上小产权房只能以成本价卖给集体成员，也就是村民；其他人购买，理论上不是集体成员，不能享受后续的一些政策和服务。
广州的小产权房还不少，圣地云立方、天骄时代城、盛禾水悦城这几个楼盘都是小产权房。
买小产权房，存在的风险主要有以下几个：
1、不合法建筑物
宅基地没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，购房合同在房管局不会给予备案。一般购买小产权房，对方都会称有产权证，实际上，其产权证并不合法有效，不受法律保护。
2、不能贷款 不能过户
由于土地性质的原因，小产权只有居住功能，就连购房贷款都不能办理。其实因为土地的原因，一切和官方有关的金融功能几乎为零，也就是如果购房者买了小产权房子，不仅不能向银行贷款，还不可以抵押，不可以按揭，也不可以到房管局去过户，理论上不可以买卖，如果要私下买卖，也只有一纸合同或者协议而已，没有房产证。
3、易出问题 维权难
如果购房者选购了小产权房，并和开发商签订合同并交付房款后，遇到政府整顿小产权房，那么可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
就算项目顺利建成交工，购房者也有可能面临其它问题。这是因为小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内。一些小产权房开发商为了赚钱会偷工减料，存在质量平安隐患。在使用房屋的过程中，如果购房者遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，维权途径非常有限。
4、物业和其它权益得不到保障
购房者在购得小产权房后，一旦遇到政府征地拆迁，由于小产权房并没有国家颁发的房产证，因此，购房者也就并非合法的产权人，也就无法获得相应的拆迁补偿。
宅基地
除了建在集体土地上的房子，还有一种房子也被称为小产权房。
那就是宅基地。
虽然开玩笑的时候我总爱说：买什么房，买宅基地啦。但实际上，购买宅基地风险更大。
从性质上将，宅基地是农村的农户或个人用作住宅基地而占有、利用本集体所有的土地。所以，宅基地的所有权属于农村农民集体成员所有。
因此，宅基地在一定程度上具有福利性质和社会保障性质，仅允许一定条件下载集体成员之间转让，不允许通过买卖的方式转让给集体以外的民事主体。
在这种大前提下，如果你不是村里的人，那么即便你购买宅基地时签了转让合同，并到公证处做了公证，但是由于这份转让协议本来就违反了法律、法规的强制规定，所以是得不到法律保障的。万一日后拆迁，你也无法得到应有的赔偿。
不过，现在还有一种操作，对购房者说签订赠与合同以规避风险。但其实，与购房者签订赠与合同的实质是以合法形式掩盖非法目的，因此，日后若出现纠纷，赠与合同也会被认定为无效。
法拍房
法拍房指的是遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院声请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。
一般情况下，法拍房的价格都会比市场价便宜，但是，法拍房存在以下几个风险：
1、法院不负责清退现场，按现状拍卖
光这一点就细思极恐了，你如果购买了这类房子，前任屋主不肯离去，很容易产生不必要的麻烦。
2、买卖不破租约
如果该房屋在此前已经出租给他人使用，由于买卖不破租约，你购买房子之后，需要等到租约期满之后你才能使用。
3、费用情况
法拍房可能存在拖欠一定时间的物业费、水电费等情况。此外，法拍房也需要缴纳税费，如果前屋主无法提供购房发票，你需要缴纳一笔不小的税款。
此外，由于不少法拍房在拍下之后是无法办理贷款的，你需要在很短的时间内一次性交齐全部款项。
4、潜在纠纷
购买法拍房存在不少潜在纠纷，其中比较常见的是民间借贷所产生的债务问题。
由于民间借贷是无法通过国家机构查询得知，购买这类房屋，入住后可能会遭到其他债权人追讨，纠纷当然也是少不了的。
于是在竞拍某一套法拍房之前，要调查了解一下该法拍房的房主之前有没有涉及债务问题，房屋有没有被多次抵押。如果有抵押，要了解清楚是否可办理解押。如果无法解押，未来可能面临相应的债务偿还风险，因为正如上一点所说，法拍房后续所有费用均由购房者承担。
长租公寓/住宅
目前，还存在不少以“出售”为名的长租公寓及住宅，操作方法就是与开发商签订一定年限（大部分是40-60年）的租赁合同，获得该房子的使用权。
而目前使用这种操作手法的，有不少是购买了小产权房的开发商，也有部分开发商是拿了住宅用地，但仍旧通过这种方法租售。
这种房子的特点，就是只有一个大产权证，购房者并不能获得独立的产权证。
比如广州番禺有一个楼盘叫瑞万璞悦里，开发商就是拿了原先工厂集体宿舍的土地建造成商品房，再跟购房者签订长达60年的租赁合同。
该开发商表示，项目与购房者签订的租赁合同会到房管局备案，而日后若遇到拆迁，则一切权益归购房者所有。
实际上，任凭开发商说得天花乱坠，这样的房子我还是不建议购买，因为这种房子往往存在以下几个问题：
1、交易的本质属于租赁
前文也说了，购房者跟开发商签订的是租赁合同而非购房合同，所以购房者是没办法将其转卖的，只能将其转租出去。
2、60年的租赁合同？无效！
根据法律规定，租赁合同最长不得超过20年，虽然有些开发商会为这份合同加上一个“自动续期”，但实际上，这种自动续期的模式是不被法律认可的。
3、拆迁补偿问题
由于购房者跟开发商实际上只是签订了租赁合同，房子的所有权还在开发商手里，所以届时房屋如果拆迁了，补偿款是会补偿给开发商。虽然根据开发商承诺，拆迁后权益归购房者所有。但实际上，购房者只是有权向开发商索要补偿款，并非直接获得补偿款。
4、产权变动问题
如果开发商后期将产权转卖给他人，或者因为债务纠纷而导致该房产被司法拍卖，那么该房产的产权会发生变动。根据买卖不破租赁原则，购房者跟开发商签订的租赁合约仍旧有效，但法律上认定的租赁有效期仅为20年。如果新产权人主张超过20年部分的租赁合同无效，那么购房者只能归还房产或重新与新产权人签约，至于已经交过的购房款，只能向原开发商讨要。
公寓
公寓以其低总价、不限购，一直以来都吸引着不少购房者，每周我都能收到好几个“公寓值不值得买”的问题。
虽然广州330新政之后，个人无法再购买公寓，但各大开发商秉持着“上有政策下有对策”骚操作，憋出一个“代办公司”的副业。
但是销售们只告诉你可以办公司，却没告诉你办完公司之后一年要交多少税。
不少人投资公寓，都是看重了它的租金回报率。虽然买公寓的租金回报率是比放在银行吃利息要强，但是投资需要考虑到一个重要的问题：
好不好转手
由于公寓卖的时候需要支付高昂的税费，所以无形之中，公寓的增值空间已经被税费吃掉一部分。
此外，以公司名义购买公寓，每年都需要缴纳房产税，持有成本高，转手的时候除了需要缴纳增值税及其附加、企业所得税外，还需要缴纳土地增值税等，种种的税（升值的部分还是要贡献给government）。
另外现在购买的一手公寓，只能转手给法人，也会挡住部分意向接手购房者，接手法人也需要考虑到各种不小的费用。种种的费用加起来，让本身升值空间低于同板块住宅的公寓，潜力更加有限了。
总而言之，公司名义购买公寓不划算！
除此之外，公寓还要面临5成首付、商水商电、无法使用明火等问题。
总而言之，我个人不建议购买公寓，但如果真的非公寓不买，那么尽量选靠近地铁、地段好的复式公寓。
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