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改善，

已經成為瀋陽房地產市場的關鍵詞。

而隨著全城限購的實行，

一步到位，

成為了越來越多購房者的購房目標。

但是，

改善，

你改了麼？

你改善對了麼？

說到改善，那麼，我們首先要討論的，那就是，你要改善什麼？其實，住房的改善需求，無非就是集中於學區、配套、物業、園區、戶型與面積、品牌、房屋類型這幾點之上。

那麼，你改善了嗎？其實，位置、物業、園區等方面，都較為容易選擇，只要選擇自己滿意的位置的品牌開發商，大多不會出錯，但是，在戶型面積的選擇上，很多購房者在入住後才會體驗到是否真正的改善了。

正是由於市場中二次置業甚至多次置業的購房者越來越多，開發商們開始逐漸捨棄曾經60-90平的剛需產品，90-120平的產品，在市場上越來越多的出現。曾經，80-100平的標準戶型，是瀋陽房地產市場的主流，這所謂的標準戶型，就是指兩室兩廳一廚一衛的方正的南北通透的戶型，通常與下圖所示的戶型相似。

而隨著市場的不斷髮展，“小三室”產品開始充斥市場。90多平的三室產品成為了市場新寵，甚至80多平的三室產品也在市場中出現。但是，對於改善購房者來講，這種小三室產品，真的能夠滿足居住的需求，達到改善的目的麼？

下面，我們來看目前瀋陽一個熱銷項目的兩個高層戶型。

某項目高層105平戶型圖

某項目高層130戶型圖

上圖為瀋陽目前鐵西區某熱銷項目的兩個高層戶型圖。初看這兩個戶型，都是方方正正的南北通透戶型，沒有任何的浪費空間，是東北購房者最為喜歡的戶型。同時，兩個戶型均為獨梯入戶，享有更多的使用空間，同時居住的私密性堪稱改善型產品的代表。再細看，我們發現兩個戶型都為三室產品，但是，在面積上，卻差出了25平米，總房款差額近25-28萬。那麼，這個項目，為何要推出這樣兩個戶型呢？

該項目營銷負責人向我們介紹到，在戶型設計之初，項目方也有這樣的憂慮，兩個幾乎一樣的戶型，房價要差出這麼多，購房者能買賬麼？但是，經過再三考慮，項目還是決定採用130平的戶型，因為，項目是以改善客戶為主要客群的，首改客戶還是追尋性價比，會選擇105的戶型，但是，從居住舒適度來考慮，多一個衛生間，每一個房間更寬敞一些，還是很多純改善需求購房者所追求的。

那麼，購房者是否對這種設計買賬呢？在現場，我們碰到了一對40歲左右的中年夫妻，他們，便是在兩個戶型之間進行權衡，而選擇了130平米的戶型。他們認為，雖然總房款要差出三十來萬，但是，經過多年的居住體驗來看，家裡住四口人，兩個衛生間是非常必要的，雖然孩子未來要去上大學，但是老人同住，客廳更寬一些，採光更好一些，也是非常必要的。既然要改善，還不如一步到位，不留遺憾。

的確，筆者通過戶型對比發現，105平的戶型更適合追求生活品質的小三口之家，而多口之家，對居住的私密性以及品質有更多的追求的，的確130平的戶型更為適宜。

由此可見，我們通過一個項目的兩個戶型分析，為改善購房者指出了一個在選房過程中不得不忽視的問題，那就是：

我們常說，沒有十全十美的項目，買房需要衝動，但是在果斷出手的同時，理性判斷自身需求，才能達到購房目的的最大化實現，改善，你真的改善了麼？你改善對了麼？

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2017瀋陽房地產服務貢獻人物

2017遼寧省房協經紀專業委員會專家

瀋陽房地產協會監事

365淘房瀋陽站 & 棟察樓市 主編 李棟

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