走過路過不要錯過！不知不覺間《公寓研究院》已經陪伴大家走到了第8期。這一期，將有一位重量級嘉賓閃亮登場，並用權威數據解析租賃市場，值得一看哦！
近三年來，我國住房租賃政策的春風頻頻吹起，國務院辦公廳以及住建部、財政部、人民銀行等多部委相繼出臺了多項政策，共同大力推進住房租賃，將租賃市場推到一個新的戰略高度。
在6月20日舉辦的“南京長租公寓市場趨勢”沙龍研討會上，南京工業大學天誠不動產研究所所長、南京市房地產學會會長吳翔華對如今的租賃市場做了一番調研。下面，我們一起來看看吳翔華的獨觀點吧。
1、租賃市場：供需不平衡現象突出
在“房住不炒”“租購併舉”的住房制度確立後，以及一系列政策利好刺激下，包括南京在內的12個城市紛紛響應國家號召，開始租賃用地供應加速模式，不斷推出租賃類土地成交+直接供應的支持和政策。
而隨著今後外來人口和居住面積的不斷增加，不難推測，未來的租賃規模將呈不斷上升趨勢。以南京為例，按照今年南京的國有建設用地供應計劃，600公頃商品住房用地中，租賃住房用地佔比將不低於30%。吳翔華預測，到2020年，南京租房新增供應量將達8萬間左右，到2027年，將會新增10萬間的租賃用房。
儘管供給端發展迅猛，但需求端的表現卻不盡人意。由於目前租售不同權、商品房價格不穩定，導致買房的性價比遠遠高於租房。此外，公租房政策的失敗、難以改變的傳統買房觀等因素都無形中降低了大家的租房慾望。
吳翔華樂觀估計，2020年南京市場上的租房需求有望達到5.5萬間，到2027年，租房需求甚至不到6.6萬間，遠小於市場上的供給量。而隨著今後供大於求的剪刀差越來越大，租賃市場的供給和需求將越來越不匹配。
2、租賃市場不存在夾心階層
與此同時，一些真正有租房需求的人卻也面臨著既租不到公租房，又租不起二手房的兩難困境。吳翔華將這些人稱為租賃市場的“夾心階層”。
實際上，“夾心階層”起源於香港，指既不符合買經濟適用房條件也無力購買商品房，置身於市場和政府保障之間空白地帶的一種居民群體。這一概念，同樣可以運用在租賃市場中。那麼，這12個試點城市是否存在這樣的租賃夾心階層呢？
吳翔華列舉出了這12個試點城市的租金水平中位數，可以看出租金水平因城而異，最低的為肇慶，租金水平中位數僅為16.27元/月/㎡，最高的為深圳，達到了82.56元/月/㎡。其中，南京的租金水平中位數為44.45元/月/㎡。
以月租金5%分位數對應的收入為例，這些人的收入處於保障線以下，意味著所有低收入人群均能享受政府提供的公租房。而這也表明這12個試點城市均不存在租賃夾心階層的問題，任何人都可以租房，只不過是房源好與差的問題。
而月租金45%分位數為公平市場租金，其對應的人群屬於中等收入。在12個試點城市中，只有南京、杭州、佛山、廣州這4個城市對應的人群收入不在保障線以內，所以他們不能享受到公租房待遇，而自己的收入又不足以支撐他們享受中間檔次的租房待遇。
對這些人來說，要想租到與收入相匹配的、比較體面的房子，還存在一點困難，而這一部分稀缺房源恰恰是需要市場長期大量提供的。
3、 長租公寓：在困境中迎來突破
除此之外，另有一些數據也暴露出中國的租賃市場存在諸多問題。對比美日等發達國家，中國的租金回報率僅為2%-4%，租金市場占房地產交易比重僅為7%，所有租賃企業市場滲透率為2%。整體來看，中國的住房租賃市場十分不成熟，仍處於初級發展階段。
不過，正是未達到規模效應的中國租賃市場，對中國的租賃企業來說既是短板也是機會。吳翔華指出，隨著以後租賃機構滲透率的不斷提升，租賃市場的蛋糕將越做越大，同時帶來的機會也會越來越多，而長租公寓正是這歷史進程中的最大受益者。
一方面，在諸多政策紅利的推動下，長租公寓的運營商們不僅可以通過稅收優惠，獲取更多的項目和土地。同時，他們也可以藉助剛需分流的時機，不斷擴大自己在租賃市場的份額。
另一方面，REITs已成為長租公寓企業融資的突破口，運營商們更應該把握融資機遇，不斷為自己補充新鮮“血液”。
雖然中國的租賃水平、規模與發達國家相差甚遠，未來還有很長一段路要走，但這恰恰給了長租公寓巨大的發展空間，使其站在了投資風口。2018年，關於長租公寓的故事仍將繼續。
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