時代財經APP記者 童潔 黃銀橋
圖：龍湖集團業績會
相比於前兩年的高速增長，龍湖集團（以下簡稱“龍湖”）今年的速度慢下來了。過去半年，龍湖的合同銷售為971億元，接近全年目標的一半，但同比增幅僅有4.8%
不過，外界的種種擔憂在龍湖集團CEO邵明曉看來似乎有些多餘。他表示，龍湖追求的是平穩增長，今年大量推貨主要集中在下半年，完成全年2000億的銷售目標沒有任何懸念。
窗口期搶地
2016年起，龍湖突然發力提速。過去兩年，其銷售增速高達61.6%和75.9%，去年更一舉躍進千億房企隊伍。如今銷售速度驟降，外界難免多了一些疑問。
業績會問答環節開始沒有多久，銷售增長過慢的問題就被媒體拋向了主席臺上的龍湖管理層。邵明曉解釋，同比上漲較慢主要是供貨節奏的問題，“去年龍湖把供貨集中在上半年，今年上半年新供貨相對少，主要在下半年。今年2000億的銷售額相比去年是接近30%的增長，未來也會按照這樣的速度走。”
他認為，現在市場非常好，但拿證比較困難。時代財經獲悉，龍湖2018年全年可供銷售的貨值為3000億，除了去年未去化的500多億貨值之外，新一期開發的有1000億，另有1500億來自全新項目。
雖然銷售增幅在目前來看有所放緩，但在拿地上，龍湖依然保持著自己的節奏。半年報披露，2018年前6月，龍湖一共獲得了42個項目，總建築面積1300萬平方米，權益建築面積900萬平方米，權益地價435億，新進入南昌、南通、鄭州、石家莊、貴陽5個新城市。
近幾年來，在政府大力推行棚改的背景下，房企下沉三四線城市成為市場熱議的話題，亦有不少房企對此趨之若鶩。但龍湖認為，高能級城市更具發展潛力，因此，龍湖把目光聚焦在一二線城市及環都市圈的衛星城。
龍湖披露的數據顯示，一二線城市、環都市圈的衛星城及香港在整個龍湖的土儲中佔比達88%，如果以貨來論，佔比更是高達91%。專注於高能級城市並非壞事，但與三四線城市豐沛的土地資源相比，高能級城市往往存在拿地難的問題。
去年年中，邵明曉曾表示，龍湖將堅持以公開市場拿地為主，因為地塊比較“乾淨”。但此次業績會上，龍湖管理層提到，最近的熱點城市土地市場比較吃緊，因此龍湖會積極採取收併購方式，上半年已經完成了10個項目的收購，在上半年的新增土儲中佔比大約為29%。
截至2018年6月底，龍湖共有6363萬平方米土地儲備，權益土儲4552萬平方米，土地成本約為5100元/平方米，而銷售均價在15000元/平方米左右，與土地成本大概是3倍的關係。“這個水平是比較安全的” 龍湖CFO趙軼說。
被問及會否放緩拿地節奏，邵明曉表示，控制好負債率的情況下，龍湖會看準買地時機下手，“龍湖全年淨負債率標準指引是在50%-60%之間，半年通常是60%-70%。”今年上半年，龍湖的淨負債率為54.6%，同比下降1.6個百分點，他表示，龍湖的淨負債率會穩在這個水平。
此外，他還指出，龍湖內部對於把每年銷售回款的10%作為上限用於投資性物業已經制度化了，既不會一下子突然停止買地，也不會特別激進，有好的機會就買一點。
租金收入增長超六成
傳統住宅開發業務之外，龍湖一直在加大對商業地產和長租公寓的發展力度。2018年上半年，龍湖集團投資性物業不含稅租金收入為18.5億元，較上年增長62.8%。其中，商場、冠寓、其他收入的佔比分別為90.7 %、7.5%和1.8 %。
在商業地產和長租公寓領域，龍湖毫不掩飾對規模的渴求。今年5月，龍湖曾對外喊出商業地產的目標：未來三年，龍湖商業開業項目數量及面積將持續提升，到2020年，龍湖商業旗下開業商場總數將超50座，商業租金目標預計達成60億。
為了實現這一目標，龍湖在全國快速複製“天街”等商業產品。龍湖方面曾向時代財經透露，目前其手頭正在設計或在建的項目數量已經達到數十個。半年報顯示，到2018年6月底，龍湖已開業商場26個，累計計容面積260萬平米。
而在長租公寓領域，龍湖的速度更為迅猛，尤其是過去的半年，龍湖的長租公寓規模成倍增長。半年報提及，龍湖旗下長租公寓“冠寓”已陸續在北京、上海、杭州、南京、重慶、成都等16個一二線城市開業運營，房間數量超過2.5萬間。
龍湖今年的目標是新開業5萬間，累計6.5萬間。“這5萬間的拓店都已完成。今年拿的很多新項目要經過幾個月裝修和籌備，開業落到下半年，全年累計開到6.5萬間沒問題。”
由於大多數項目收入數據的不透明，長租公寓的盈利一直不被外界所看好。而邵曉明透露，冠寓的目標出租率為88-90%，目前冠寓整體出租率為76.2%，其中開業超過六個月的項目平均出租率為 90.1%。進入成熟期以後，冠寓的毛利率是35%左右，淨利率在12%-15%之間。
“現在冠寓還處於投入階段，從2016年下半年開始拓展，一年多來發展速度很快，但我們挑選物業非常謹慎。目前已開業房源20%是重資產，80%是輕資產，但是我們強調p&l（損益表），單方收益模型是賺錢的。”趙軼預計，2018年龍湖商業整體租金收入可能會到36億至37億左右，長租公寓也會達到5億的水平。
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