近段時間，樓市頗為熱鬧。
下半年剛開始，房地產市場就開啟了全面嚴打模式。
與八月持續的高溫相比，樓市正在變得越來越涼。
1
第一大信號：房地產市場已開啟全面嚴打模式。
繼7月初，河南省住建廳發佈《關於進一步規範商品房銷售行為的通知》，嚴查捂盤惜售，惡意炒作，哄抬房價，擾亂市場秩序等行為。
8月21日，河南九部門再次重磅出擊，聯合發文治理樓市亂象。
此次專項行動的打擊重點主要針對投機炒房、房地產“黑中介”、違法違規房企和虛假房地產廣告等四個方面。
無獨有偶，繼6月底至今，至少有16個城市陸續下發了細則，分別為成都、杭州、寧波、佛山、昆明、合肥、南京、蘇州、無錫、徐州、武漢、宜昌、太原、蘭州、貴陽和深圳。
至少有9個省（市）從省級層面讓制度落地，分別為重慶、山東、湖北、浙江、福建、雲南、黑龍江、吉林、貴州。從整治重點來看，這些省、市的相關文件，有的與七部委下發的一致，但也有的根據自身的特點新增或細化了相關內容。
大熱必被調控，這已成了新階段樓市調控的常態。
2
第二大信號：來自房企融資全面受限，前7個月，全國已經有800宗土地流拍。
據華爾街見聞報道，房地產信託業務並未被暫停，但多地自上週開始陸續接到了窗口指導。
信託在房地產融資中權重雖然不是最高的，但在今年銀行信貸、發債全面受限的背景下，地產信託一枝獨秀，成為房企融資的主要支撐。
2018年1-7月，房地產類信託成立規模3268.51億元，同比上漲57.31%，可謂一枝獨秀。
此番信託融資遭遇強監管，意味著房地產融資進一步受限。
房地產融資主要來源於銀行貸款、股權融資、債券融資、海外發債、信託融資、銷售回款等六大方面。
此前向銀行借錢、向境外發美元債等通道已全部受限，而股權融資和債券融資效果又不盡如人意，銷售回款在限購趨緊下也有所減弱，如果信託融資再全面收縮，那麼房企融資就只剩下華山一條路。
所以，表面看起來市場正在放水，但在強監管的背景之下，這些水注定難以流到樓市。
要明白，房地產是高負債行業，一些龍頭房企的負債率動輒高達200%以上。如果水不夠了，且債務到期，那對於很多企業來說，無異於生死考驗。
從今年下半年到2021年，房企即將進入償債高峰。
今年下半年的償債規模是2.9萬億，明後年則分別高達6.1萬億和5.9萬億，房企的現金流面臨著極其嚴峻的考驗。
不難斷定，房地產行業必然面臨一場大洗牌。土地市場已經感受到深深涼意：
數據顯示，今年前七個月，全國已有800宗土地流拍。其中，一線城市土地流標13宗；二線城市合計流標經營性土地154宗；三四線城市經營性土地合計流標達到了629宗。
這也提醒，不要輕易買小地產商開發的樓盤，一旦資金難以為繼，爛尾只會是家常便飯。
3
第三大信號：房價房租兩手都要抓，出頭就要“捱打”。
房住不炒，房租更不能炒！
這兩天房租“暴漲”的消息鋪天蓋地，一時間，租賃中介被推上風口浪尖。
這種漩渦裡的遭遇，開發商早已司空見慣。但對於租賃中介來說，這還是第一次。
顯然，中介們的覺悟一點都不低。在被約談之後，8月19日，自如、相寓、蛋殼等10大租賃企業負責人承諾“三不”：
不利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源；不以高於市場水平的租金或哄抬租金搶佔房源；不通過提高租金誘導房東提前解除租賃合同等方式搶佔房源。
同時，10家企業拿出手中共計超過12.57萬套的全部存量房源投向市場，穩定房租預期。這個數字，已經超過2016年北京全年新房銷售量。
當下，穩房租已經與穩房價一道，成為穩預期政策基調的基本組成。
房價房租兩手都要抓，這意味著無論是房地產企業還是租賃中介企業，都要做好暫時過冬的準備。
寫在最後
這一次真的不一樣了。
炒房要被嚴厲打擊，房價仍在上漲的地方政府要被約談，調控不力的地方甚至要被問責，而房企融資的渠道進一步收縮，貨幣放水被全面限制向樓市流入的可能；房租與房價一道被納入管制範圍……監管不再是和風細雨，而變成狂風暴雨。
在貿易爭端白熱化與經濟下行壓力加劇的背景下，“穩預期”從來都不是說著玩的。
閱讀更多 中原財經聚焦 的文章
