資金斷裂，受害最嚴重的是租客。
近日，杭州一家長租公寓的破產迅速上了頭條。杭州的長租公寓運營企業鼎家科技突然宣佈，因經營不善，出現資金鍊斷裂，目前已經被安排進入破產清算程序。一時間，“空手套白狼”、“長租公寓爆倉猛過P2P爆雷”的輿論甚囂塵上。
此前，我愛我家前副總裁胡景暉關於長租公寓風險的話音剛落，“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”這並非誇大其詞，長租公寓的本質不僅僅是“中介+二房東”的集合體，而是“金融+長租公寓”的複合體，長租公寓資產證券化融資的方式開始盛行。
據媒體不完全統計，目前市面上流通的長租公寓專項支持計劃至少有11只，總規模達106.67億元。而在這裡面，又數自如公寓發行數量最多，所以長租公寓的資產證券化又被調侃為“自如模式”。近兩年住房租賃資產證券化進程加快，目前獲批發行長租公寓ABS產品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓。
2個月前，隨著網貸備案延期，大量問題網貸平臺顯形，一個月內逾百家平臺倒塌。長足公寓真的會步網貸爆雷潮的後塵嗎？
發展嚴重跑偏
我愛我家前副總裁胡景暉的一句“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”引爆了整個租賃市場，對此，時間財經採訪到了胡景暉，他表示，長租公寓如果不及時加以監管、不及時加以清理整頓的話，到年底之前會一個一個的爆倉，而且會越爆越大。
對於爆倉原因，胡景暉認為，最主要因素是資金鍊斷裂，一方面高價收房，造成中介機構競爭激烈；另一方面，通過金融資金快速擴張規模，這就造成中介機構設置租金就必然會高，超出租客的支付能力後，又會低價出售。兩方面原因造成資金鍊斷裂，最終一個個爆倉。
長租公寓主要通過兩種方式進行融資，胡景暉表示，一種是股權式，一種是債券式。股權式就是通過吸引一些資本進行投資，債券式則是利用ABS等模式進行融資。
ABS，即資產證券化。長租公寓的資產證券化主要指，公寓方以公寓產權、預期租金或房租貸款作為底層資產在市場上公開募資的一種融資方式。通俗講就是將租客還沒交上去的房租當做長租公寓的“固定資產”拿去融資了。
據時間財經瞭解，近兩年住房租賃資產證券化進程加快，目前獲批發行長租公寓ABS產品的有魔方公寓、自如、新派公寓和蛋殼公寓。
2017年1月份，魔方公寓發行了“魔方公寓信託受益權資產支持專項計劃”，募集資金總金額為3.5億元，成為國內首單長租公寓行業資產證券化產品。
緊接著，2017年8月，自如通過ABS項目進行融資，“中信證券·自如1號房租分期信託受益權資產支持專項計劃”成立，募集資金總金額為5億元。這是國內首單租房市場消費分期類資產證券化產品。
2017年11月，新派公寓“新派公寓權益型房託資產支持專項計劃”成立，募集資金總金額為2.7億元，是國內首單住房租賃類REITs產品。
就在本月初，蛋殼公寓發佈ABS融資計劃，“天風-蛋殼公寓信託受益權資產支持專項計劃”成立，發行規模為2.035億元。
就在各大中介積極融資的時候，8月17日，北京市住建委聯合市銀監局、市金融局、市稅務局等部門集中約談自如、相寓等主要住房租賃企業負責人。其中，住建委表示，約談會明確要求住房租賃企業：不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源。
正如胡景暉此前在電話會議中所稱，“以自如、蛋殼公寓為代表的長租公寓運營商，為了擴大規模，以高於市場正常價格的20%到40%爭搶房源，人為抬高收房價格。而且這些長租公寓重裝修、N+1出租模式加劇了租房價格上漲。長租公寓企業一味滿足資本市場的胃口，現在發展嚴重跑偏了。”
“爆倉幾百萬人睡大街”？
這種融資方式對虧損的長租公寓來說增加了融資渠道，但也存在著巨大的金融風險。
國信證券研究員楊雲鵬告訴時間財經，通過資產證券化，對於那些資本規模較大的長租公寓品牌來說，通過這種新型的融資渠道不斷擴張，資金斷裂可能性會越來越大，對於哪些處在垂死邊緣的長租公寓品牌來說，每一筆融資都是救命錢，但如果融不上資金來，就等著爆倉。資產證券化本身依舊存在巨大的金融風險，一旦長租公寓最終融資不暢、現金流斷絕，公寓方一走了之，遭殃的還是普通租客。
長租公寓如果真的爆倉，最遭殃的還是租客。胡景暉表示，如果長租公寓集體爆倉，事實上租客的租金已經支付，但業主收不到租金，這就造成業主驅趕租客，租客就會無家可歸，甚至誇張一點，幾百萬人要睡大街了。
長租公寓集體爆倉就會產生一系列的化學反應，隨著鼎家長租公寓的爆倉，一種“租金貸”的產品進入公眾視野。
長租公寓與一些租房分期平臺達成合作，通過租房分期消費貸款為底層資產作為融資工具，這就是這幾天爆紅的“租金貸”。只要長租公寓企業保持足夠增速，和足夠出租率保證週轉，就能獲得源源不斷的現金流進行擴張。
羊毛出在“羊”身上
根據此前媒體報道，租客若想在鼎家實現“押一付一”的租金支付方式，要通過銀行卡綁定一個名為愛上街的APP。租客從愛上街上貸款一次性把12個月租金付給鼎家，再每月返還給貸款APP相應金額。
租客向網貸平臺借出來的全年租金，並沒有直接打款給房東，而是直接到了中介賬戶。中介機構一般會按月或按季度支付給房東租金，剩餘錢款均流入了中介機構的錢袋子。
這種情況下，長租公寓就可以藉助金融工具大量沉澱資金，加大資金槓桿。加之在業主和客戶兩端都是金融槓桿，住房租賃經營就成了“空手套白狼”的生意。這就意味著房東、長租公寓、借貸公司三方任何一方出了問題,都會引發連鎖的“爆倉”現象。
像蛋殼公寓、青客公寓、青檸公寓等市場佔有率較高的大型中介平臺也曾被爆出存在“租金貸” 現象。例如蛋殼分期的租戶在簽了合同以後被要求下載“應花分期”的軟件，名義上都是在繳納房租，實則是在償還貸款。
在黑貓投訴平臺上就有不少關於蛋殼“租金貸”的投訴，其中一名匿名網友就遭到了惡意貸款。看房、微信聊天過程中銷售人員沒有提到過分期、貸款等字眼，可是在入住20天后，銷售人員突然告知自己必須更換身份證信息，不然就必須搬走。
那租金貸違法嗎？某法律人士對時間財經表示，根據《北京市房屋租賃代理資金監管暫行辦法》，除租賃代理機構應收取的佣金和約定的服務費用外,租金賬戶中的資金只能用於向出租人支付租金,不得用於其他用途。租金貸最可怕的點就在於如果長租公寓倒閉，它卻把風險完全轉嫁給了租客，租客要根據合同條款繼續償還租房分期平臺的貸款，還要面臨無房可住的危機。如果租客在不知情的情況下被強制租金貸，已涉嫌違法。
中原地產首席分析師張大偉就此表示,各類型租賃企業都有挪用租金建立資金池的現象,而這容易出現爆倉風險,也是違規違法的行為。
8月23日，北京市住建委相關負責人重申，市住建委已經會同市銀監局、市金融局等調查“租房貸”，將嚴查這些中介機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。（北京時間財經 李洪力）
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