■摘要：2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。迎着国家政策和巨大的投资蓝海长租企业大举进入，然为争夺房源，企业之间已经打起了"价格战"。在抢市场，拼规模竞争下，信用租房模式被利用，监管缺位，使之已经异化金融服务与金融欺诈。历史经验一再证明，涉及金融的业务失去监管，就容易失控监管部门应行动起来，对资金实行穿透式监管，避免出现暗箱操作，将租房业务扭曲成金融贷款。
2015年以来，随着"租购并举""租售同权"等政策密集出台，本意是托起百姓安居梦，能享受"买房"的同等待遇，如子女入学、社会保险、大学招录等教育、社会公共资源等。据市场统计机构数据，2017年我国租赁市场租金规模已达1.3万亿元。随着住房租赁市场发展进入快车道，预计到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口达2.3亿。
巨大投资蓝海 吸引长租企业
迎着国家政策和巨大的投资蓝海，开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷进军长租公寓市场。但是租赁企业不是建房，而是收购现房。通过对房源进行改造，两间改三间，三间改四间，即n+1模式。而厂房宿舍改造完的房间数量，往往是之前的2倍。目前，住房租赁企业为争夺房源，已经打起了"价格战"，有专家炮轰自如、蛋壳等长租公寓运营商以高出市场价20%-40%的价格争抢房源。已经有不少房源被他们收入"囊中"。这是北京等大城市房租最近暴涨的主要原因之一，在北京住建部门的约谈下，有不少企业已经表示要拿出手中的存量房，总计125725套（间）。
拼规模 抢市场 信用租房变质
有媒体报道，我爱我家"相寓"推出的"押零付一"业务，由消费者绑定本人名下储蓄卡作担保，通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款，第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额一次性转账至我爱我家，消费者按月缴纳房屋租金及5.8%的"服务费"给该金融公司。在办理分期贷款时，客户需在"开通存管账户"页面授权500万元资金托管额度，输入银行卡号、设置存管交易密码、确认存管交易密码等3项信息就能完成相关操作。这就等于拿租户信用为中介凭空融到一笔低成本的资金。由于中国租金回报率过低，中介想要盈利要么扩大规模，要么抬高房租。但一线城市房租收入比已经超过30%的健康线，且又切实损害租房人群利益，易引发社会不稳定因素，且与扩内需政策背道而驰，必不可行。
因此，扩大规模成为盈利切入点。自如管理人员曾表示，如果没有30万间的规模就没法谈盈利。于是就利用租户信用贷款资金去市场上高价"抢房源"，继续发展租房融资业务。租房服务过度金融化、过度放杠杆，爆雷风险很大。杭州鼎家长租公寓许诺租客用押一付一的方式缴纳房租，实际上是让租客在不知情的情况下使用网络贷款，一次性贷款租期所有的金额，租客再每个月还贷。如今鼎家破产，房东收不到房租要收房，而租客不仅无房可住还需要还贷。据统计约有4000户租客受损，涉及的网贷平台有6家。
越界创新要不得
2017年10月，支付宝宣布首批在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、郑州8个城市试水信用租房，有超过100万间公寓将正式入驻支付宝，芝麻信用分达到650分以上就可以免去租房押金。这本是利国利民的好事，然而由于监管跟不上，被不法机构发展成为信用分期贷款，已经走在害国害民的路上。
从上面数据可以大概看出，中国年轻人是没有收入结余的，2018年6月全国已有756亿信用卡贷款逾期，若加上信用贷，里面隐藏很大的金融风险。且在此过程中，第三方金融机构拥有了大量租客的租金收益权，很可能打包成诸如租金收益权ABS的产品，卖给市场上的广大投资者。美国次贷危机就是因为庞大的金融衍生品所造成。历史经验一再证明，涉及金融的业务失去监管，就容易失控，市场监管亟待跟进。一是应做好相关知识的普及，加强公众对信用租房的认识，警惕背后的消费陷阱；二是强化监管措施，重新梳理、审核、规范,制定"信用租房"统一标准,将租房业务与贷款业务剥离开，对资金实行穿透式监管。
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