近日，关于长租公寓所引起的非议收到了不小的关注。从我爱我家副总胡景晖关于长租公寓爆仓的预言以及自如的资本运作被质疑，直至杭州长租公寓运营商杭州鼎家网络科技公司资金链断裂宣布破产，再度引燃了舆论。
01 长租公寓野蛮扩张 运营商借助房租贷等转嫁风险
杭州鼎家此前发布通知称，公司因经营不善导致资金链断裂，已经停止运营。这也让鼎家成为了长租公寓领域里的首个爆仓案例。
而其中引起哗然的情况包括，部分租客表示自己“被贷款”，在签合同之初未了解到自己签订了分期消费合同，背负了额外的利息。如今，4000位租户不仅退押金无门，而且还在不知情的情况下背上一笔高额的网贷。
据数据统计显示，截至2018年3月22日，我国共有223家长租公寓相关企业成立，其中121家企业获得过融资，获投率高达54.3%，总融资额达126.8亿人民币。而长租公寓又分为集中式和分散式两种。
由于集中式长租公寓一般是整体收购或整体承租，甚至由开发商自持物业，运营商通常拥有较强的资本实力，利用自有资金或自有信用进行扩张，在扩张过程中强势而审慎。
而分散式公寓的扩张则称得上野蛮。因为分散式公寓运营商的资本实力和信用都相对较弱，所以通常需要付出更高的成本来获得扩张资金。而为了支付更高昂的财务成本，运营商要么进行精细化运营以提高“坪效”，获得较高的租金溢价覆盖成本；要么就需要不断融资，不断扩张，只要资金流不断，也许就可以熬到云开雾散。而更精明的运营商，则会借助房租贷、房东贷等融资工具来分散或转嫁成本和风险。
02 除了套路租客 房东也被套路？
所谓的房东贷，是指以房屋出租人（房屋所有人）为借款人，以租金收入为主要还款来源的贷款产品。
某网贷平台的房东贷产品简介显示，平台给借款人授信额度为应收租金的8到30倍，最多可贷30万。该房东贷产品说明中还显示，出款当天房产需为正常状态且出租3个月以上。同时，承租人需要和平台、借款人签订三方协议，约定租金打入平台指定账户。
按照监管要求，资金会直接按照约定打到房东的账户上，但是会在合同中约定还款时，由长租公寓的运营商代为还款。而且，一旦出现房屋空置的现象，作为第一责任人的长租公寓运营商将予以垫付。
不过有行业人士指出，，房东贷也可能存在套路。一是夸大其资本实力及运营能力，向房东承诺稳定回报，骗取房东信任；二是侵害房东的知情权，在业务办理过程中存在诱导或隐瞒，出租变成了贷款；三是凭借房东信用，通过P2P或其他金融机构一次性获得长期贷款，向房东则分期支付租金，利用沉淀资金进行高杠杆扩张。
目前市场上能够找到的几款房东贷产品，虽然资金多由P2P平台或金融机构直接转入到房东的账户中，但因为该业务通常由长租公寓运营商工作人员在线下代为受理，其中可能隐藏的道德风险与操作风险不容忽视。
此外，由于房东贷在还款时采用的是租客或者长租公寓运营者代还的模式，高度依赖于公寓运营商的职业操守和运营能力，一旦出现大面积空置或资金链断裂，那么，房东背负的高额贷款将由谁来偿还？
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