中商情报网讯：近日，长租公寓市场可是一波未平又起一波！与借贷风险挂钩、抬高房价、甲醛隐患，长租公寓一次次被推上风口浪尖。长租公寓饱受质疑，部分银行暂停租房贷，未来长租公寓如何玩转？
长租公寓正处多事之秋
“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。
近期，长租公租市场相继曝光诸多问题。先是我爱我家前副总裁胡景晖炮轰资本推高房租，引发网友对长租公寓强烈关注，随后杭州鼎家爆仓，链家自如再陷甲醛超标风波，我爱我家高价转租公租房，蛋壳公寓被光爆长租新套路。各种乱象迭出，消费民众对长租公寓的信任。
长租公寓市场发展前景广阔
流动人口和毕业大学生是住房租赁市场的主力军，流动人口伴随着城市化率的提高已经出现放缓趋势，而伴随着房价太高，越来越多年轻人加入租房群体，租赁市场需求规模大，供应规模还在起步阶段，发展前景广阔。
根据中商产业研究院的统计，2015年中国租赁市场成交总额已经超过1万亿元，租金人口接近1.6亿。预计到2020年租金成交总额将达到2万亿元，租赁人口达到2亿；2025年租金成交总额有望达到3.2万亿元，租赁人口达到2.5亿。
资本重金布局长租公寓
长租公寓市场广阔，吸引了诸多投资者。仅2018年拿到融资的便有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业，而2017年底拿到融资的长租公寓企业更多，尤其几笔上亿规模的融资更是引发了这个细分领域的"狂欢"。在今年1月40亿元的A轮融资中，自如估值接近200亿元人民币，成为长租公寓领域领跑龙头。
2017年，随着“租购同权”“租售并举”政策的不断出台，住房租赁市场驶入发展“快车道”来自不同领域的主体纷纷布局长租公寓，租赁企业迎来滚雪球式发展。《58集团2018一季度住房租赁市场报告》显示，截至2018年3月，全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家，房源规模逾202万间。
在目前，长租公寓还未出现垄断式龙头的局面，所有的市场参与者都在竞速赛跑扩大管理规模、抢占市场份额的阶段。市场现有主要有四类参与主体：地产开发商、地产服务商、酒店类和品牌机构。中国租赁市场在政策支持下处于快速发展期。据中国银河证券研究院资料，长租公寓品牌十强分别为：YOU+、魔方、泊寓、冠寓、优客逸家、包租婆、自如友家、蛋壳、窝趣、红璞。
乱象频发 长租公寓已是微利行业
各路资本蜂拥而至，长租公寓的“混战”越发激烈，长租公寓乱象频发。为通过规模抢占市场份额，部分租赁企业通过高价争夺房源从而助推租金上涨、开展“租金贷”业务来进行筹资扩张使得租客落入消费陷阱、为节约成本提高入住率导致房屋甲醛超标。
但是业内人员表示，目前长租公寓已经是微利行业。房子本来的租金成本、营销和运营服务成本，还有一个就是改造成本。经过测算，在整个8-10年的租赁期内，要保持95%的出租率，才有赚钱的可能，大概5年才能收回成本，剩下的三五年，才是有收益的时期。
现在长租公寓的盈利多是依赖涨租金的做法。易居研究院研究总监严跃进表示，这也在某种程度上导致长租公寓价格偏高。偏高的成本，影响着公寓的入住率，也威胁着现金流。
长租公寓是“赚慢钱”的模式，很多企业咬牙挺不住，纷纷阵亡，自2017年以来，至少有八家长租公寓宣布倒闭。而这八家多是因为资金链断裂导致的生存危机。
长租公寓洗牌加速
在目前尚未实现盈利无法自我供血的情况之下，支撑长租公寓能够持续扩张的方法便是依靠外部融资输血。但是，北京银行、建设银行、平安银行等金融机构均已暂停租房贷款业务，其中北京银行将重新审查住房租赁企业信贷业务的审批流程。丧失租房贷款后，长租公寓企业急需寻找新的融资输血。例如，企业凭借自己的经营资源，门店、房源、后续租金收益的测算等等作为背书，去向银行申请贷款。还可考虑，国家层面的REITs（房地产信托投资基金）、ABS（房地产金融证券化产品）。
6月1日，中国银保监会发布《关于保险资金参与长租市场有关事项的通知》（下称《通知》），首次允许保险资金涉足大中城市的长租公寓市场，并明确保险公司可通过直接投资参与长租市场，保险资产管理机构可通过发起设立债权投资计划、股权投资计划、资产支持计划、保险私募基金等方式间接参与长租市场。
监管层是鼓励长租公寓发展的，银行如果停止租金贷，应该是在等待新的政策指引。现在是长租公寓洗牌的好时机，资金扛杆过高的长租公寓会死掉，真正做运营和精细化管理好的公司会剩下，成为最后的王者。
目前的舆论形势有可能导致整个长租公寓行业资金使用成本提升。未来无论是发债还是授信都会趋严。如果银行不愿意贷款甚至停止贷款，行业向市场的供给就会受到硬限制。从长远来看，长租公寓行业依旧是朝阳行业。
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