近年，大量商业广告有偿进入小区，有人赚得盆满钵满，有人名利双收，可这些“精明人”却弄出一本“糊涂账”。很多业主对小区公共面积创收十分关注，若处理不当，业主们会对物业产生质疑，若长期“失控”，则积怨加深，引发矛盾，“鱼和水”变成“水和火”。
谁允许广告进入小区？
谁对其内容进行把关？
收费如何？
收入用于何处？
大部分业主对于这笔送上门的钱不清不楚，对其“来与去”无从监管。正因广大业主对公共区域广告创收的“失控”，导致了该问题乱象丛生，明明是大家的地儿，赚钱了大家有份，可因监管“盲区”，让个别人钻了空子，悄悄地“匿”了下来……
广告创收居民知之甚少
“这两年，小区内的广告呈爆发式增长，我们瞅着它来，却得不到它带来的‘红利’。”8月7日，居住在建华区的魏姗姗说，刚入住时没怎么太注意，在小区门口的公示栏里会有少量的广告，但这两年，小区每个楼道间都安上了电子屏幕，24小时滚动播放视频广告，很多共用部位也贴上了广告宣传板，电梯里也不知道什么时候多了广告海报，很多共用部位都被商业广告占领。遗憾的是，广告多了，但自己没啥“好处”，没人告知自己，这些陆续出现的广告让业主们得到了啥。
8月8日，记者来到了花样年华小区，在业主公共面积上到处贴满了商业广告，小区墙体、灯箱、广告栏、电梯……大量商业广告占据了醒目的位置。对于广告创收一事，业主多不知情，很多居民甚至从来没有想过它们的“来龙去脉”。小区广告收入该归谁？询问多名业主，业主都摇头，“可能是物业吧。”随后记者采访到了花样年华小区业主委员会关主任，记者问其广告收入问题时，对方一概不知，“没有账本的存在，收入应该在物业那里。”
接下来数日，记者连续走访了我市多个高中低档小区，随机询问小区业主数十人，知道物业有“广告创收”的不足半数，而能准确说出这笔钱用途的，微乎其微，其中鑫海家园的个别业主说，曾收到过物业发的“小礼物”。
物业将创收故意“隐瞒”
一直以来，小区广告收益去向不明等问题饱受诟病。小区的商业广告收入业主们往往没有机会使用发言权和决策权，基本上由物业公司与商家“一拍即合”。小区广告收益几何？用在了哪里？业主们也多不知情。
8月6日，记者扮成广告商，来到一家物业，物业经理接待了记者。记者提出广告合作需求时，经理说自己目前不接广告了，由于“上边”管理严，电梯内的宣传板广告会在近日拆除，但是他能帮记者联系到电梯外的电子屏动态广告，费用问题等他联系后再说。
原业主委员会的孙大爷说，业主委员会知道这些广告能创收，也曾和物业沟通过这些广告收入的问题，但是物业始终没有承认过广告收入的存在，最后无疾而终。为何物业要撒谎，难道这些广告真是免费的？
记者联系了神州广告公司，以需求者的身份咨询，广告公司金经理表示，公司在多个小区都有广告业务，设置了广告栏或动态广告电视。这些设施虽然在小区内，但都由他们公司出钱设置，当记者问用不用与物业打声招呼，别再被物业把广告拆除时，金经理明确表示，自己与物业是合作关系，与物业签有合同，有费用，所以他们不会拆，记者又提出顾虑，怕不通过物业直接联系广告商会被删广告，金经理毫不避讳地说：“我与他们公司（物业上级公司）老板都是哥们，下边的物业不敢。”按其报价单显示，电梯旁的动态广告，一般能滚动播放15秒左右，每月均价在200多元左右，而其他类型的广告收费，按小区的档次价格不一。显然，物业将创收故意“隐瞒”，那么这笔钱都去哪儿了呢？
8月22日记者来到奕人小区，31部电梯均无广告，但公共用地上有不少广告植入，如条幅广告，楼牌广告，广告宣传栏。其中，一品牌桶装水的售卖机的进场费就达每年2000元。这些广告创收在物业的收支公示栏里只字未提，随后记者采访到业户张先生和王先生，他们表示从入住以来，公共用地上就存在广告植入，这笔收益一直存在，业主们对这些收益是知道的，但由于最近这几年因为物业频换，导致完全没有公示，“我们希望新接手的物业不要再隐瞒创收，把收支公示，让业主们决策和使用。”
物业叹入不敷出用来“填坑”
8月6日至9日，记者暗访发现，有物业公司将广告创收变成了“糊涂账”，将业主蒙在鼓里。“其实并不能称之为‘糊涂账’，大部分收益都被用来‘填坑’了。”据一家物业的知情者透露，自己所在的物业对于小区公共面积的广告不是免费的，是有收入的，在其提供的收支明细中，记者看到广告年收入为12350元，其中电梯广告收入为6600元，高层单元电视传媒广告收入为5750元，物业公司将广告费用主要用于小区公共设施设备维护与养护，其中主要补充小区高层电梯维修费用的不足、小区喷泉的维护与养护等。
得到收支明细后，记者立即联系该小区的前业主委员会成员，得到的答案是：曾问过物业这笔钱哪儿去了，但物业称，广告没收入。走访中，一些物业出现了捉襟见肘甚至入不敷出的情况，导致物业想出了五花八门的增值创收模式，然后物业悄悄地将这笔钱私自“填坑”，用来补充到各项小区物业管理的开销中，有的物业将这笔钱形容为“微乎其微”，对房屋维修等“大工程”没多少作用，那么这笔钱到底有多少呢？
“额外”收益利润可观
新天、元博、诚誉、宏政……排在前几名的物业在记者走访中，对公共面积创收把关甚严，他们对“额外”收益既羡慕又担忧，严格自律之后，多数都望而却步。8月9日，溪畔华庭小区诚誉物业公司经理刘玉臣向记者介绍，包括小区广告费、发射塔入场费等在内的公共创收，目前都暂时存放在物业手里，这笔钱将最后在全体业主的监督和决定下，进行使用与花销。
溪畔华庭小区目前有4600户业主入住，一直以来由诚誉物业来管理。业主委员会主任李国徽告诉记者，这里的业主对物业管理很满意很认可，服务不仅到位，物业的账目做得也非常好，定期公示，每一笔钱都会让大家知道。
记者按照刘经理估算出的“行价”算了笔账，按照一个拥有50部电梯的小区来计算，每部电梯3~4个广告，每个广告一年收费800~1000元，加起来近10万元。刘经理坦言，虽然自己的电梯没有做这笔创收，但业主们若是同意，物业也会承接这些广告，但物业将严格按照程序走，广告招标与收入费用，一定在业主委员会和广大业主的监督下进行。
那么，与溪畔华庭截然相反的物业，“瞒天过海”，私自赚钱和挪用创收收益的做法是否合理，是否触碰了法规呢？
律师解答：私吞收益可追责
8月14日，黑龙江百发律师事务所主任薛峰接受记者采访，他表示，要弄清小区广告收入的所有权，首先要确定广告资源的产权所有人是谁和收入归谁。
根据《物权法》规定，物业利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续，业主所得收益当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用；业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或其他管理人管理；物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。
依据上述法律规定可见，在小区公共场所、共用设施上经营广告，应当经过相关业主、业主大会同意或者授权，物业公司不得擅自引入广告。小区经营广告所得收入，也应该归全体业主所有，业主有权监督，要求物业公司披露相关账目，具体如何使用应当由业主或业主委员会决定或根据物业合同约定进行处理。
薛峰建议，如果居民觉得自身权益受到侵害，可以请小区业主委员会对公共区域的广告经营行为进行监督，对于已经投放广告并产生的收益，业主委员会可以与物业公司进行协商，要求物业公司对费用的收入、使用进行公示。若物业公司拒不公示，有私吞广告收益嫌疑，业主则可以向物业管理行政主管部门投诉、举报，追究其行政责任，由物业管理行政主管部门对物业公司的行为进行行政处罚、纠正；此外，还可以提起侵权诉讼，联合业主向人民法院起诉，请求公开共用部分的使用和收益情况，或者返还公共区域的收益给业主进行分配。
宏政物业为何不愿“蹚浑水”
宏政物业是我市知名物业公司，成立16年，如今管理160万平方米，合计3万户居民，他们始终不做公共面积的广告创收，原因很简单：便于提高服务质量，避免各方产生矛盾。
8月11日，公司经理冯岩坦言，常有一些企业毛遂自荐，希望能够进行广告合作，“宏政”的做法是一律回绝，“我们小区内有城管统一设立的公共广告栏，可以满足一些打广告者的需求，同时我们也关注到，这几年南方那边业主维权意识不断增强，公共面积创收问题变得越来越敏感，且常出现账目混乱的问题，因此我们宏政物业只想履职尽责，从本职工作上提高服务质量，不愿因创收而造成业主、物业、广告公司各方之间产生矛盾的情况，不想‘蹚浑水’。当然，若有小区的业主通过业主委员会向物业提出委托，同意进行广告创收，我们也会积极配合，但账目、收益支出等敏感事情，都会在业主委员会的监督配合下，进行代管代收。我们‘保姆式’的服务理念不会变，创收的最终受益者不是宏政物业，应是广大业主。”
冯岩表示，这些公共面积收益正常应用于物业费的补缺，或者小区内的简单维修等，但前提必须是经业主同意，尽管这些收入“取之于民、用之于民”，但钱的去向应向业主公开，账目也应向业主委员会公开，“说白了，我们物业只是代管这笔费用，使用权、所有权归业主，不是物业。”
“账糊涂”隐患大业主怨气加深
无论你是贩夫走卒，还是达官贵人，回到小区里，每个人都是业主，都有权分享“创收”带来的“红利”。采访中，很多业主都在猜疑、质疑物业的创收，这种不信任的持续加深，势必埋下隐患，持而久之，会造成业主、物业矛盾加深，出现信任危机。面对真金白银，有的物业公司开始“分心”，以至于“副业”收入大于物业费收入，更像小区公共资源的商贩。
“钱不钱的倒无所谓了，可回到家谁不想清静一些，但小区里的物业引来的那些广告、促销，让人看着都烦。”花样年华小区业主陈先生曾向记者抱怨。
“道理很简单，别人的钱不经人同意能随便动吗？创收不透明、不公开，体现出物业对业主不尊重，换来的自然是不信任与不支持。”文化街道办事处主任谢岩岩坦言，“不仅这笔钱的监管和支配需要规范，小区公共资源如何租、怎么租都是有讲究的。创收前提是必须以服务小区业主为宗旨，但现在部分物业则是以效益最大化为考量，小区绿地成为车位，扰民商业入驻，与服务的宗旨显然是背离的。那么多、那么大的广告就摆在电梯里、公共用地上，业主也都心知肚明，可偏偏得不到及时、准确的创收账目公开，物业这种‘掩耳盗铃’的做法，无益于自讨苦吃，失去业主的信任与支持后，工作起来会处处遇阻，得不偿失。”
很显然，若不尽快从根本上清理行业病灶，物业用副业创收的“糊涂账目”将会越来越多，服务质量也将因此受到影响，业主、物业矛盾日益加深，和谐的居住环境将难以实现，那么如何对公共面积创收进行长期有效的防范和监控呢？
管理部门建议：公共收益走
出灰色地带业委会至关重要
8月13日，市房管局物业办主任周景龙接受记者采访时表示，小区的公共收益应归全体业主所有，按照《物业管理条例》第54条“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。管理规约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定”。
《业主大会和业主委员会指导规则》第18条明确规定，“管理规约应当对下列主要事项作出规定：（一）物业的使用、维护、管理；（二）专项维修资金的筹集、管理和使用；（三）物业共用部分的经营与收益分配；（四）业主共同利益的维护；（五）业主共同管理权的行使；（六）业主应尽的义务；（七）违反管理规约应当承担的责任。”
周景龙认为，让公共收益走出灰色地带，关键是要发挥业主委员会的作用，物业的商业合作项目必须经过业委会的批准，收益和支出都需要经过业委会的审核。没有业委会的小区，社区应当介入，定期对于物业单位的公共收益与支出进行审核，并予以公示，“业委会行使监督权利的同时，也应对业委会的不称职现象进行监管，别让不称职甚至‘别有用心’的业委会人员，利用管理上的漏洞，与物业合谋，共同‘匿’下了大家的这笔钱。”
树欲静而风不止。虽有法规和条例，但利益的驱使，让个别人明知故犯，一个个赏心悦目的广告背后，藏着一本本糊涂账，都是精明人，多行不义的“管家”，早晚得被弹劾出局……
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