前天，24號，南京星河WORLD首次公開，他們的廣告語，叫“創造城市美好未來”，大有一種“改變舊河山”的氣勢。在南京德基廣場的公開現場，聚集了很多驚喜的目光。我也被這個項目深深吸引，也真的看到了一些不一樣的東西。在一個佔地10來萬平米的地塊上，產、學、研、商、住、辦全佔了，這種“產城融合新城”讓人耳目一新。同時周邊的優質的教育資源，比如長江路小學、科利華中學、十三中學等優質教育資源也佔了。
這讓我聯想起幾天前星河的一個老總總結的一個詞，“改天換地！”
創造城市美好未來——星河World德基廣場展廳
20年來，我親身參與了中國熱火朝天的城市化建設，感嘆世界罕見、空前絕後的城市化蔓延，所帶來了環境的惡化和城市的異化，以至於我對房地產一度產生了厭惡情緒。所以我前3年開始拋棄了自己的地產顧問公司，去北京做了3年的NGO。其間，一聽到有人談房價，我就有想嘔吐的感覺。現在想想，也許所有的人都在反思，我們的城市，到底需要怎樣的改變？看了南京星河WORLD的方案，從“立體城市”和“混合模式”的定位中，我似乎看到了些許光亮。
星河的過去
我與星河的交往不多，記得只是在2002年左右，我做過深圳星河國際的銷售代理招標的評委，記得當時的另一個評委應該是茅巍。當時競標的有6、7家企業，包括世聯、中原、戴德梁行、同致行等等。當時老闆黃楚龍就親自出籠，一家一家的提問。印象中他提到土地、資金和人才的關係，說，一切事情的關鍵都在於人，而企業運營的關鍵就在於團隊。這番講話至今記憶猶新。後來，大概是2006年，他們在福田中心區做了COCOPARK商業區，當時我就覺得很好玩，因為他們沒有用shopping（逛街），而是用PARK（停留），所以我個人就很喜歡，有一段時間也是我夜生活的主要場所。總建築面積85000平方米的COCOPARK，是深圳最具時尚氣質的購物中心，也是集餐飲、購物、休閒、娛樂多功能於一體的商業。它的最大特色，與深圳地鐵和未來CBD公交總站“無縫銜接”。
世界之門：明天，走出南京的第一眼是星河WORLD，而走進南京的第一眼，又是星河WORLD。
後來，星河又在梅林關一帶做了星河丹堤，反響也是全國性的。商業和住宅，都成了中國業內人士刮目相看的標杆。更早些時候，他們只是在對星河國際、COCOPARK、星河丹堤進行復制和翻新。我查到一個資料，截至2017年6月30日，星河已開發面積超3000萬平方米，土地諸備面積逾2500萬平方米，已開發建成的城市更新項目7個，在操盤項目近50個，合計拆除用地面積近1000萬平方米。
星河WORLD概念性規劃
但是，星河似乎不滿足玩“老套路”。而要做著眼城市未來的開發項目。在深圳龍華開發並獨立運營的星河WORLD，是集產業、商務、居住、教育、購物、休閒等多業態配套的“產城融合新城”。項目總規模160萬平方米，涵蓋75萬寫字樓、20萬住區、8萬COCO Park商業區，另有五星級酒店、商務公寓和華師大附小及幼兒園。這座劃時代的國際化的建築群，也成了中國產城融合新城的活樣本。因為此，深圳星河產業，也當選“中國產業新城運營商綜合實力TOP10”。
星河的現在
看來，星河是希望把深圳的成功模版在全國“複製”，大有“一招鮮吃遍天”的意味。我瞭解了一下，星河WORLD目前深圳、天津、重慶渝北區、成都、惠州、普寧項目已進入建設運營階段，與上海、廣州、武漢、東莞、佛山等地政府簽訂合作建設協議。並與前海自貿區、美國硅谷、英國、以色列、巴林、新加坡、香港、臺灣等區域達成戰略合作，與華為、港中大、深創投、猛獅科技、前海聯控、大疆、京東等企業機構實現全方位合作。而鄭州二砂文創產業園，以及珠海高新區的“星河·領創天下”，則是另一個樣本的星河WORLD了，但開發的模式都一樣，都是產、學、研、商、住、辦通吃。模式雖可複製，但深圳星河WORLD園區的成績是否一樣能在南京星河WORLD中實現，星河產業是否能取得“全勝”，還需時間以證明。但是，這種雄心，還是可怕的！
星河WORLD概念性規劃
今天，南京星河WORLD，經過兩年的謀劃，終於在今天公開亮相，而亮相的最大特色，就是“產城融合新城”。我在德基的公開現場發現，項目位於南京站的東側，玄武湖的東北側，紫金山的北側。也就是老依維柯產區的西部。也是屬於距離新街口最近的一個大型片區。項目佔地12.7萬平米，總建築面積51.7萬平米，自南向北，依次產業（研發）園區、學區（13中）、住區、商貿區分成4個功能區。這種開發模式的改變，是一次開發商開發模式的改變，也是政府城市經營方式的改變。開發商不想把房子賣完了就完了，而是要做“房東+股東”，也就是產業園、商業、辦公的房東，還有高科技企業的股東；而政府，也不想把土地賣完了就完了，而是更關心產業園的運營，以保證持續的稅源。
星河WORLD的商業概念
星河，擁有打造“產城融合新城”的實力。經過多年的謀劃以及深圳的實踐，已經積累了豐富的尖端人才資源和高新企業資源。人才方面，有院士資源和千人人才計劃資源；企業方面，有云計算、物聯網、無人機和遙感衛星等優質企業資源；園區方面，有深圳高新區和張江高科等國內外的園區資源。而截至2016年年中， 星河WORLD已成功招商引進企業達137家，其中上市企業9家，3家為500強企業，創新金融、高科技、文化及創意三大產業聚集度73%。這些創新園區的企業一旦紛紛上市，帶給南京的創收實惠和國際形象，就是難以估量的。
星河的明天
今天，
像中國“大多城市”那樣把郊區切成一大片一大片互不相干的區域的做法，越來越不合時宜了；
像“萬達廣場”那種把城市綜合體做成商業、住宅、辦公、酒店相互割裂的做法，越來越不合時宜了；
像“華夏幸福”那種利用落後產能和落後規劃的圈地模式，越來越不合時宜了；
像“碧桂園”那種動輒幾百畝幾千畝的大街區單一性的住宅模式，越來越不合時宜了；
像“上市房企”那種追求高週轉的粗製濫造的地產模式，越來越不合時宜了。
城市，不需要很多中國郊區那樣的“睡城”，
也不需要像休斯頓那樣的“鬼城”。
城市，需要活力之城和魅力之城！
星河WORLD社區概念
新城市主義者，是當今全球化社會中值得敬佩的英雄。他們早在上世紀90年代，就抨擊城市郊區無序蔓延所帶來的城市問題。主張混合使用的社區，緊湊的社區，適於步行的社區。因為郊區的無序蔓延，將會帶來了建築形式千篇一律，公共建築散置各處，農業用地被瘋狂吞噬。而拉大了通勤距離和時間、加大對小汽車交通方式的依賴、將會加劇能源消耗和空氣汙染，甚至導致城市與郊區發展的失衡、城市稅源減少等問題。而根據我的理解，新城市主義主張的混合使用的社區，就是真正一站式的社區，商店、辦公樓、公寓、住宅、娛樂、教育設施混合在一起，綜合開發，使工作、休閒、購物、醫療在同一個空間得到完全滿足。這樣就能使得一個區域功能單一化，避免睡城或鬼城；新城市主義主張的緊湊的社區，就是主張街區的小型化，以避免大街區帶來的道路密度太稀，從而造成交通擁堵；而新城市主義主張的適於步行的社區，提出了“公共交通主導的發展單元”的發展模式。其核心是以區域性交通站點為中心，以適宜的步行距離為半徑（住處距離工作地點步行5到10分鐘的距離），以取代汽車在城市中的主導地位。
星河WORLD概念性方案局部
南京星河WORLD所在的鐵北新城，似乎正在走著一條符合全球化的新城市主義道路。鐵北新城是南京主城的最後一塊大型片區，總規模500萬平米左右，也是南京市政府高起點推動的“城市雙修”示範區。所謂城市雙修，是指生態修復和城市修補，是中共中央國務院親自部署的試點工作。具體到南京，就是要加快彰顯主城北部新形象，為提升南京城市“首位度”和競爭力提供有力支撐。鐵北片區，位置顯要，潛力巨大，所以快速崛起也就指日可待。
南京星河WORLD，將按照“立體城市”的規劃，未來的地鐵6、9號線將與商業和住宅之間，將通過地下通道聯通，而住宅，也不是單純的住宅，而是與各個功能區對接。打造智能交通空間，實現項目地上地下空間，內部外部空間無縫連接，做到真正的TOD。而即將在年內動工的丹霞路，未來將成為鐵北地區的黃金軸線。因為這裡將可能有幾十棟百米高層拔地而起，在恆嘉路和丹霞路交匯的地方，向四周輻射，將有500萬方左右規模的建設用地，一個新的黃金十字架也有望形成。而我在現場也看到了“產城融合新城”的格局中很多最有意思的細節。整個地塊為南北狹長形，東西最寬處為250米的樣子，南北最長處700米的樣子，卻被分割成4個小地塊，分別為4個功能區。如果這個項目試驗成功，就可以不斷向東複製，這樣就能形成創新園區、學校、住宅和商業不斷向東綿延發展，成行就市，形成“新城的矩陣”，使城市共同生長。而星河WORLD，也可能成為世界看南京“智慧之門”。
記得幾天前，我和另外一個地產大V和星河的一個老總吃飯。留著口水，等著上菜的時候，他卻把星河WORLD的方案擺了滿桌子，破壞了我們的好胃口，卻吊起了我們對於未來美好居住空間的胃口，如今即將夢想成真，我希望能成全我更大的胃口。或許，在不遠的將來，南京的房地產，將不再是僅僅以產品力來看地產。星河WORLD的“產城融合新城”，也將是南京城市化的一個里程碑，讓我們看到城市未來的美好。
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