2017年開始，房地產領域中一個話題常被討論：三四線樓市的繁榮何時結束？這個問題至今尚無答案。
過去兩年，憑藉三四線樓市的爆發，拉動全國房地產銷售的上揚，也造就了一批房企的業績神話。從國家統計局的數據來看，2018年上半年，中西部地區的商品房銷售依然拉動全行業表現。
房企的中報已於近期陸續發佈，一些重倉一二線城市的房企，表現欠佳，上半年銷售僅增長一成，或與去年持平，甚至下滑五成的均有之。但幾家重點耕耘三四線城市的房企，卻以黑馬之姿跑出不俗的增速。
數據顯示，今年1~6 月，萬得100 個大中城市成交土地規劃建築面積同比增長19.4%，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化-12.1%、12.5%、29.6%。房企佈局還在下沉。
但影響三四線樓市表現的重要變量——棚改政策已有變更，對於未來，行業判斷依然分化。融創中國董事會主席孫宏斌認為，三四線樓市正快速冷卻。但都市圈的佈局動力，正吸引更多原本關注一二線城市的房企進入那些陌生地帶。
銷售黑馬仍屬於三四線
如果說，過去幾年，房企還在為行業是否進入白銀時代而爭得面紅耳赤的話，今年更多房企會點頭說“Yes”。
調控令人焦慮，房企想要獨善其身幾乎無可能。重倉深圳的深圳控股（00604.HK），今年上半年合同銷售金額只有人民幣43.1億元，同比下滑52%。
董事會主席呂華告訴第一財經，因為調控，公司現有產品申請預售存在時間上的滯後，另外，由於限價，項目定價最後由政府審批，公司在定價上失去一定的自主性。
這兩個因調控導致的主要影響可放大到全行業的房企中。
2018年的中期業績報告會上，孫宏斌稱，在2016年10月份時，我們判斷，這次宏觀調控的嚴峻程度超過任何人的想象，不會在短期內放開，會越來越嚴峻。他的判斷如今得到驗證。
在深圳、廣州等一線城市擁有多處項目的佳兆業，今年上半年的銷售金額同樣欠理想。佳兆業主席郭英成、獨立非執行董事饒永、財務部總經理吳建新三人均對第一財經表示，如此行情下，能增長一成已屬不易。
上半年，萬科的銷售金額為3046.6億元，同比上升9.9%。執行副總裁兼首席財務官孫嘉對第一財經表示，房地產行業是長週期產業，下半年會有更多項目入市。
不排除個別房企的中期業績受推售節點的影響，但調控施加的壓力也是切實存在的。上半年裡，行業跑出的銷售增速黑馬中，有多家是專注三四線城市的地產開發商。
為避免同質化，與專注在一二線的母公司中海地產（00688.HK）錯位競爭，在非一線城市開展地產開發業務的中海宏洋（00081.HK）上半年的合同銷售金額為284.54億港元，銷售面積為226.35萬平方米，分別同比上升54.0%及30.4%，由於期內物業銷售大幅上升，收款情況理想，至期末公司現金及存款同比上升36.4%至323.21億港元。
而同期，中海地產的銷售金額增速是18.5%，落後於中海宏洋。
2016年開始，富力地產（02777.HK）非一線城市土地儲備佔比逐步加大，其表示：“這種擴張方式可降低在若干城市或地區所受宏觀或特定政策風險影響導致的集中性風險。”2018年上半年，富力地產的合同銷售金額為570億元，同比增加47%，創下新高。其中，二線城市佔銷售金額的60%。
房企下沉
在行業出現下行趨勢時，如何從容轉身，是每一個房企面臨的共同考驗，佈局是房企戰略調整的第一步。正是出於去年和今年上半年，三四線市場的良好表現，一些開發商選擇佈局下沉。
2017年上半年，中國恆大買地152宗，包括上海、深圳、杭州、濟南等一二線、三線城市項目，至期末公司總土地儲備項目719個，其中，一二線的儲備原值佔72.6%，三線城市27.4%。
將今年上半年數據與2017年同期相比，可知在投資上增速有所放緩。2018年恆大中報顯示，上半年買地68宗，截至6月30日，公司總儲備項目822個，其中一二線的儲備原值佔68%，三線佔32%。三線佔比有所提高。
今年上半年，希望能儘快站到第一陣營的、合同銷售金額同比增長近五成的中南建設（000961.SZ）拿地80宗，土儲面積達138萬平方米(佔到2017年全年新增項目面積的76%)，而同期中南建設的銷售面積為520.3萬平方米。
中南建設獲取的80宗地，多數位於溫州、惠州、梅州、泉州等三四線城市，圍繞長三角、珠三角和京津冀都市圈。
富力地產2018年中報指出了房企拿地佈局下沉的原因：“上半年，對二線、三四線城市的拓展更加顯著，乃由於該等城市的發展受政策限制的影響較少，且目標客戶為更龐大的城市人口。”
整體而言，據中銀國際報告，今年1~6月，萬得100個大中城市成交土地規劃建築面積同比增長19.4%，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化-12.1%、12.5%、29.6%；地價方面，成交均價同比下降0.6%，其中，一線、二線、三線城市累計成交量同比分別變化-21.3%、6.2%、16.8%。
屁股決定腦袋，開發商用腳投票，整體而言，土地佈局呈現向三四線城市下沉趨勢。
但值得注意的是，一個影響三四線樓市的重要變量已發生改變。今年7月，要因地制宜推進棚改貨幣化安置。這意味著，在去庫存任務基本完成的城市，棚改貨幣化比例將會降低。
8月底，長春發佈《關於取消棚改項目貨幣化安置購房獎勵政策的通知》，宣佈新啟動實施的棚改項目取消貨幣化安置購房獎勵政策，鼓勵有條件的棚改項目新建一定數量的回遷安置住房。
目前，對棚改貨幣化依賴度較大的中小房企面臨著市場份額、銷售規模、融資渠道收緊的多重壓力。
此外，調控政策也席捲三四線城市。8月底，呼和浩特發佈調控房價、穩定房地產市場的相關通知，對商品房價格同比漲幅較快、存在捂盤惜售等行為的項目開發商進行約談。
一名在三四線城市有多個項目的開發商對第一財經表示：“目前多城房地產去庫存已經到了尾聲，現在預期已經發生改變，對於未來前景，我們保持謹慎。”
對於行業，孫宏斌判斷的兩個焦慮與三四線城市的佈局密切相關：其一是，三四五線城市正在冷卻，進行佈局的開發商承受較大壓力；其二是，限價導致開發商前年和去年買的地可能被迫以虧本價賣出。
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