從去年的3.30調控到現在，廣州本輪樓市調控已經歷時將近一年半的時間，該如何評價本輪調控的效果呢？拋開霧裡看花的房價數據，或者我們從購房需求的本源更能看出調控的本質。筆者近日梳理了去年以來（包括3.30調控之前的三個月）廣州一二手住宅市場的成交數據，發現如果按照90㎡以下中小戶型普通住宅、90-144㎡普通住宅、144㎡以上非普通住宅分類，一手住宅市場和二手住宅市場各有趨勢特點，也有窺一斑而見全豹的觀察效果。
二手住宅市場：中小戶型成交佔比驟升
如圖所見，3.30調控之後，二手住宅市場的顯著變化是90㎡以下的中小戶型普通住宅成交佔比提高，特別是在度過二季度的滯後簽約期（3.30集中成交）和政策觀望期之後，進入2017年7月之後這一比例就從新政前（一季度，下同）的53%提高到新政後（2017.7-2018.7，下同）的68%，增加了大約15個百分點。與之相反的是，中大戶型成交比例全線縮減，其中90-144㎡的戶型佔比從新政前的36%下降到新政後的28%，下降了8個百分點，144㎡以上的非普通住宅佔比從11%左右下滑到4%左右，下降了大約7個百分點。
通常情況下，我們認為，購買90㎡以下中小戶型的需求以首次置業的剛性需求為主，考慮到廣州的限購、限售政策對投資性需求的壓制，這個結論應該是成立的。由此可見，不難看出，今天支撐廣州二手樓市的，真的是類似“丈母孃需求”一樣的“特鋼需求”，或者是首次購房的“上車族”。但是，僅僅依靠他們，顯然是撐不起原來那麼大的盤子的，所以調控後二手房的成交量下滑的很厲害。另外，因為他們的購買力相對較弱，所以我們看到他們不單是買中小戶型，而且是買價格便宜的中小戶型。所以，今天有些中心地段的二手房，也許戶型很剛需，但是價格很不剛需，同樣是不好賣的。
而改善性需求呢？對不起，跟投資性需求一樣，他們也在調控中退卻了，所以90㎡以上的中大戶型成交佔比是全線萎縮的。仔細分析，你會發現，如今的政策環境，對於改善性需求確實不那麼友好。首先是貸款，現在是“認房又認貸”，多數剛需在買第一套房的時候因為資金不足都會選擇貸款，按照現在的政策，按照是否還清貸款和購買物業類型是否屬於非普通住宅，首付將會提高到4-7成，利率上浮，而原來的政策是“認房不認貸”，只要首套房賣掉了，換房的時候就可以3成首付，享受首套房利率優惠。然後是限售，3.30之前購買的房子，只要有了不動產證，隨時都可以出售。3.30之後，出證之後還要等2年才能賣，流動性變差。在目前這種經濟形勢下，你拿一個流動性強的住房換一個流動性差的住房，是需要勇氣的。所以，不管是主動還是被動，改善性需求之中，今天選擇觀望的人群就會增多。
一手住宅市場：“兩頭小，中間大”
一手住宅市場則又是另外一番圖景。按照和二手住宅一樣的統計口徑，我們發現新政前90㎡以下的戶型佔比是33%，新政後是30.6%，下降了2.4個百分點。144㎡以上的非普通住宅新政前成交佔比是9.2%，新政後是7.8%，下降了1.4個百分點。成交佔比上升的是90-144㎡的中等戶型，從57.8%上升到61.7%，增加了3.9個百分點。
那麼，為什麼一手住宅市場90㎡以下的中小戶型沒有像二手住宅市場那樣佔比提升呢？這和一手樓盤的價格更高有關，更和今天廣州樓市普遍的“雙合同”有關，這兩個因素相加，基本上我們可以判定，像二手住宅市場那些想買房的“特鋼需求”，他們的預算是買不起一手住宅的。要知道，僅僅是因為“雙合同”，廣州樓市那些所謂的一手剛需盤，首套房的實際首付也要高達5-6成以上，而二手住宅沒有“雙合同”的煩惱，至少首付上要更實惠一些。
所以，今天繼續買一手房的，其實都是樓市裡資金實力相對好的那一批買家，他們在今天的限購、限貸背景下，不管是購買首套房，還是換房，最大的特徵就是追求“一步到位”，三房是起步，四房剛剛好，這正是目前廣州市場90-144㎡的一手住宅的主流戶型設計，而144㎡以上，對於需求還屬於滿足自住需求為主的他們，價格預算還是奢侈了一點，享受不起。
綜上所述，不難看出，今天樓市的各種調控，也許政策的指向是“遏制房價上漲，抑制投資投機性需求”，但是即便是剛需和換房客這樣的合理購房需求，同樣無法獨善其身，而這也是調控泥沙俱下的一面。
文/易居克而瑞廣州區域首席分析師 肖文曉
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