从去年的3.30调控到现在，广州本轮楼市调控已经历时将近一年半的时间，该如何评价本轮调控的效果呢？抛开雾里看花的房价数据，或者我们从购房需求的本源更能看出调控的本质。笔者近日梳理了去年以来（包括3.30调控之前的三个月）广州一二手住宅市场的成交数据，发现如果按照90㎡以下中小户型普通住宅、90-144㎡普通住宅、144㎡以上非普通住宅分类，一手住宅市场和二手住宅市场各有趋势特点，也有窥一斑而见全豹的观察效果。
二手住宅市场：中小户型成交占比骤升
如图所见，3.30调控之后，二手住宅市场的显著变化是90㎡以下的中小户型普通住宅成交占比提高，特别是在度过二季度的滞后签约期（3.30集中成交）和政策观望期之后，进入2017年7月之后这一比例就从新政前（一季度，下同）的53%提高到新政后（2017.7-2018.7，下同）的68%，增加了大约15个百分点。与之相反的是，中大户型成交比例全线缩减，其中90-144㎡的户型占比从新政前的36%下降到新政后的28%，下降了8个百分点，144㎡以上的非普通住宅占比从11%左右下滑到4%左右，下降了大约7个百分点。
通常情况下，我们认为，购买90㎡以下中小户型的需求以首次置业的刚性需求为主，考虑到广州的限购、限售政策对投资性需求的压制，这个结论应该是成立的。由此可见，不难看出，今天支撑广州二手楼市的，真的是类似“丈母娘需求”一样的“特钢需求”，或者是首次购房的“上车族”。但是，仅仅依靠他们，显然是撑不起原来那么大的盘子的，所以调控后二手房的成交量下滑的很厉害。另外，因为他们的购买力相对较弱，所以我们看到他们不单是买中小户型，而且是买价格便宜的中小户型。所以，今天有些中心地段的二手房，也许户型很刚需，但是价格很不刚需，同样是不好卖的。
而改善性需求呢？对不起，跟投资性需求一样，他们也在调控中退却了，所以90㎡以上的中大户型成交占比是全线萎缩的。仔细分析，你会发现，如今的政策环境，对于改善性需求确实不那么友好。首先是贷款，现在是“认房又认贷”，多数刚需在买第一套房的时候因为资金不足都会选择贷款，按照现在的政策，按照是否还清贷款和购买物业类型是否属于非普通住宅，首付将会提高到4-7成，利率上浮，而原来的政策是“认房不认贷”，只要首套房卖掉了，换房的时候就可以3成首付，享受首套房利率优惠。然后是限售，3.30之前购买的房子，只要有了不动产证，随时都可以出售。3.30之后，出证之后还要等2年才能卖，流动性变差。在目前这种经济形势下，你拿一个流动性强的住房换一个流动性差的住房，是需要勇气的。所以，不管是主动还是被动，改善性需求之中，今天选择观望的人群就会增多。
一手住宅市场：“两头小，中间大”
一手住宅市场则又是另外一番图景。按照和二手住宅一样的统计口径，我们发现新政前90㎡以下的户型占比是33%，新政后是30.6%，下降了2.4个百分点。144㎡以上的非普通住宅新政前成交占比是9.2%，新政后是7.8%，下降了1.4个百分点。成交占比上升的是90-144㎡的中等户型，从57.8%上升到61.7%，增加了3.9个百分点。
那么，为什么一手住宅市场90㎡以下的中小户型没有像二手住宅市场那样占比提升呢？这和一手楼盘的价格更高有关，更和今天广州楼市普遍的“双合同”有关，这两个因素相加，基本上我们可以判定，像二手住宅市场那些想买房的“特钢需求”，他们的预算是买不起一手住宅的。要知道，仅仅是因为“双合同”，广州楼市那些所谓的一手刚需盘，首套房的实际首付也要高达5-6成以上，而二手住宅没有“双合同”的烦恼，至少首付上要更实惠一些。
所以，今天继续买一手房的，其实都是楼市里资金实力相对好的那一批买家，他们在今天的限购、限贷背景下，不管是购买首套房，还是换房，最大的特征就是追求“一步到位”，三房是起步，四房刚刚好，这正是目前广州市场90-144㎡的一手住宅的主流户型设计，而144㎡以上，对于需求还属于满足自住需求为主的他们，价格预算还是奢侈了一点，享受不起。
综上所述，不难看出，今天楼市的各种调控，也许政策的指向是“遏制房价上涨，抑制投资投机性需求”，但是即便是刚需和换房客这样的合理购房需求，同样无法独善其身，而这也是调控泥沙俱下的一面。
文/易居克而瑞广州区域首席分析师 肖文晓
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