正商太兇猛了！繼8月14號拿下北龍湖18號地後，今天又拿下瓏水上境隔壁23號地，至此正商在北龍湖已有五朵金花，僅朝陽路兩側就有3個，難道高大上朝陽路正在變成“航海北路”？
同時永威摘得22號地，8月14日永威失手18號地後今天如意摘得22號地，小上和院要誕生了！
2018年8月14日上午，鄭州北龍湖18號地和19號地分別被正商、中海拍得。時隔一個月，9月14日上午北龍湖22、23號地塊再次開拍。
22號地上午9時35分限時競價開始，經過多輪廝殺，最終被鄭州市永威置業有限公司公司拍得，總價15.15億。
23號地上午10時05分限時競價開始，最終被河南正商鄭東置業有限公司拍得，總價17.4億，摺合樓面價22493元/平，綜合房價31999元/㎡。而彼時起拍時間較早的22號地塊卻依然在激烈的爭奪戰中。
至此，北龍湖南岸所剩地塊已不足10塊，留給開發商的機會不多了，留給購房者的機會也非常有限。
今天所拍兩塊地均在北龍湖南岸，22號地緊鄰北三環，23號地緊鄰朝陽路和河醫，先來看看兩塊地目前的具體情況：
22號地塊
22號地塊位於如意河西二街、如意西路西，南側是海馬地塊，東側是正商星級酒店項目，西側地塊仍未出讓，西側土地裡目前是停車場，未來這裡是一小塊住宅和加油站及停車場。
該地塊隔北三環與北龍湖金融島相望，土地北側是30多米綠化帶，有效降低北三環車流對小區影響。
22號地塊北側綠化帶
該地塊限高與上月剛拍的18號地20米高度不同，由此可見該限高是老控規，後期會申請調整或看怎麼計算屋簷高度。
西南角即是正商上個月所拍的18號地。22號地塊規劃整體面積76.87畝，限高18米，容積率1-1.5。
22號地塊東側正商五星級酒店項目工地
目前該地塊內部南部還有一個由水泥牆體和簡易頂棚搭建的清真寺，據周邊施工人員介紹，“這是西花胡莊清真寺，這個寺時間長了，估計不好動，今年開齋節前，政府領導還帶隊到這個寺裡慰問，送的有錢還有米、面、油。”
西花胡莊清真寺
在22號地塊周邊，海馬青風府、正商所拍18號地塊均已開始動工，目前都在拉土方階段，海馬進展相對較快，正商地塊剛拿到手不久，挖掘機也已經入場開始緊張作業。
遠處為正商工地
海馬工地
23號地塊
23號地塊位於龍湖內環東路南、春蕾街東，地塊東北邊緊鄰正商瓏水上境項目，東面是河醫，西北方向緊鄰朝陽路，西邊是東運河。該地塊面積是68.26畝，限高24米，容積率1-1.7。
該地塊目前相對平整，地塊內部有一小片簡易板房搭建的小商店和小飯館，河醫的病人家屬來此吃飯的較多，還可以在小商店買到鋪蓋和小馬紮。
23號地塊中的臨時小商業街
一路之隔的正商瓏水上境目前正在緊張有序施工，部分樓棟已經蓋到6層，從河醫病房樓可以俯視瓏水上境項目工地以及23號地塊。
正商瓏水上境工地施工現場
23號地塊俯拍
23號地適合做快銷盤
22號地適合做豪宅
鄭州不少房地產公司都對這兩塊地做過戶型排布和測試，一知名房地產公司老總排布後認為，“23號地適合做140㎡戶型佔比60%，其餘20%左右做成160㎡戶型，20%左右180平米戶型，地塊有些斜，一樓帶院產品的院子都沒法做，該地塊適合做快銷的流量盤，其實最適合做該地塊的就是正商。”
正商產品成熟，戶型基本都不用改，建築裝修都高度成熟，北龍湖已摘四塊地的正商，是該地塊最佳人選。目前正商瓏水上境正在大幹熱賣，正商的塔吊一轉頭直接可以繼續幹23號工地了。
不過話說，朝陽路是不是該改名叫“航海北路”了？
由此可見，一個開發商一旦將自己產品線標準化後，其發展速度很快。
減少了設計週期，減少了裝修選擇，大大降低了其財務成本和建標成本，從而得到快速發展。
標準化產品無所謂的好與壞，就買房者角度來說，經濟實惠；但從城市美學角度看城市建築單調乏味。
22號地鄰近海馬、保利、正弘、康橋、正商18號地（起步面積160-180㎡），是塊做豪宅的好地。
該地塊東西長，南北不寬，非常方正，樓也容易排布，非常適合做一樓帶院產品，房子也容易做上溢價。
其與西邊加油站和停車場中間還有一塊有待出讓地塊，所以土地周圍不利因素極少。
永威表示非常看好該地塊，永威方面還是傾向做磚外立面的豪宅，這樣容易與周圍玻璃幕牆石材主流的豪宅形成差異化。
說到底永威方面還是對磚牆豪宅情有獨鍾，如果永威拿到，估計是小上和院的改進版。
永威上和院
分化的北龍湖市場當下如何？
北龍湖豪宅市場其中一派是正商的標準化豪宅，其餘各家都走的是設計藝術派。
正商標準化價格不高，賣得快，瓏湖上境半年消化完畢，目前瓏水上境也賣得不錯，4萬左右單價的北龍湖還是有競爭力。
下半年準備入市的中建柒號院、正弘臻、康橋諸子廬、名門、保利瓏熙等都是設計派豪宅，戶型面積在160-260㎡，總價800萬-1600萬。
目前北龍湖正在銷售的三位帶頭大哥是融創中原壹號院、金茂府、永威上和院，都是在1400萬左右起了，戶型區間在190-360㎡，一般是1400-3000萬左右，這是頂豪。
施工中的融創中原壹號院
金茂府實景圖
永威上和院實景圖
進入8月份後，北龍湖市場也明顯變淡了，客戶觀望氛圍較濃。
某房地產公司老總分析認為北龍湖市場進入觀望期主要原因如下：
國家限制房價上漲，人們心理預期在改變。
置換客戶手中二手房賣不掉。
限籤、限貸、限購等條件要求嚴格，符合條件的客戶較少。
北龍湖市場在分化，但不因土地、建標以及眾房企均想在北龍湖做標杆和品牌的決心。
北龍湖房價不會降價只存在分化，這是眾購房者要清醒認識到的問題。
賣一套少一套的北龍湖
當下仍是下手的好機會
北龍湖的北三環南側在該次土拍後，僅剩下7-8塊，北龍湖北岸住宅地又很多改成產業用地，所以其所剩下房子是賣一套少一套，為何北龍湖當下是下手機會呢？
01
北龍湖產業配套在落地
2018年8月，北龍湖金融島招商中心一次性公佈了龍湖北里、龍湖南里、龍湖運河裡、龍湖新天地、六星級酒店群、國際會議中心、外籍子女學校、寶能中心、華潤時代廣場、中原總部基地、雲湖智慧城、阜外醫院綜合服務中心等20多個項目的最新、詳細的建築效果圖。
一些規劃細節也逐漸面世，比如已經定下工期的，龍湖北里中糧大悅城、龍湖南里的華潤萬象城、運河裡的北京華聯skp……
北龍湖的商業格局已經全面揭曉，本土房企以名門、正商挑梁，累計10餘家一線房企入場，其中7個巨無霸項目，1400畝商業+2500畝住宅。北龍湖核心商業版圖終得落定。
02
北龍湖鳳山、龍湖、三條運河、溼地公園、足球公園等使得北龍湖人均綠化和水域非常大，是全國人均綠化和水域最高區域之一。
03
豪宅抗跌性最強
無論房地產市場怎樣變化，豪宅都是一個城市房地產中最抗跌的產品。
04
北龍湖豪宅在全國也是標杆樓盤
比如將建成的永威上和院、融創中原壹號院、金茂府、正弘瓴……都是全國一線豪宅。這能滿足人們住宅升級需求。
05
未來100年不可能再有北龍湖
鄭州任何區域不再出現北龍湖這樣區域。
06
入住北龍湖已成為豪客們身份象徵
這趨勢一旦形成，無人能與趨於為敵。
結 語
北龍湖區域價值毋庸置疑，但是產品也正分化為標準化豪宅和藝術品級豪宅。
每個買家根據自己情況皆可選擇，2020年大家紛紛交付時，市場會對所有豪宅重新計算價格，真正稱得上豪宅的會贏得更多。
當下北龍湖豪宅市場正面臨階段性供應充足，買房者觀望階段。
眾房企還繼續殺入北龍湖。
一位北龍湖操盤者借用吳敬梓《儒林外史》中一句話說：
“有人辭官歸故里，有人星夜趕科場。”
“少年不知愁滋味，老來方知行路難。”
另一位營銷老總說：“鄭州北龍湖，看似容易，做時難，這裡每一個經營者，都想做好自己的樓盤，讓北龍湖樓盤為自己人生銘記下一筆，足見其競爭水平之高。”
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