就在前些天，市中心挂牌了3幅租赁住宅地块，分别位于闵行金虹桥、杨浦江浦社区、杨浦定海社区，未来，这三幅地块将解决周边商务区高端人才的住房需求。
与租赁用地市场相比，住宅土地市场则显得风平浪静；2018上半年，全市共出让两块住宅地块，基本以“0”溢价成交。从2017年起，在政府调控和上海调整拿地规则后，开发商拿地门槛土地市场的冷淡已成为不争的事实。
如今2018已过半，上半年上海土地市场也基本告一段落。粉墨已收场，结果究竟如何？
18年上半年宅地供应量跌价平
2018年上半年上海共推出商品房宅地2幅，总出让面积80856.9平，总成交金额约49.2亿元；2017年上半年共成交13幅商品房宅地。与去年相比，今年宅地供应屈指可数。这主要在于上海可用宅地本身就不多了。
这两幅地块都以底价成交，成交楼板价都在3万出头。2017年上半年，只有4幅地块成交楼面价破3万；两者并未多少差距。毕竟，上海市区宅地稀缺，出让地块多位于外环，地块所在区域的繁荣程度也是影响成交价的重要因素之一。
此外，纵观这两年住宅土拍竞得人，把土地收入囊中的都资金实力雄厚、开发经验丰富的大型房企。在严苛的新政和调控下，
中小型房企逐渐退出上海楼市，公司转型或主战场转向三四线城市；大型房源的进驻，也为房源的品质提供了保障。宝山康家村宅地为大华集团旗下子公司华行房地产竞得，大华集团深耕上海多年，打造了大华锦绣华城、大华锦上城等大型楼盘。保利为大型国有房企，具有国家一级资质，开发的保利叶之林、保利叶语等颇具好评。
江桥优质地块遇冷，开发商信心不足
得益于大虹桥的利好，再加上其毗邻“网红盘”，出让消息一出就受世人瞩目。最终，嘉定江桥地块为保利竞得，而当天参与该地块竞拍的只有保利一人。
造成这幅地块遇冷的关键在于局面不明朗。该地块临近2015年的地王——龙湖天璞，成交楼板价2.7万/平；2016年房价涨幅明显，2017年遇史上最严调控，房价也有一定的涨幅；所以，这块地的起拍价在3万/平，地段更佳，土地价格上涨也是合理的。
不过，作为区域内的标杆产品，龙湖天璞迟迟未入市，市场没有参照物，房企不然贸然行事，必然造成开发商信心不足。
江桥：深藏闺中的潜力股
江桥位于外环；伴随着大虹桥的开发，利好逐步兑现，作为北虹桥的江桥自然沾上了光。
江桥板块居住氛围浓厚，南部是以金鹤新城、绿地新江桥城为主的动迁房和经济适用房，轨交13号线已通车，为板块南部区域出行带来了便利。
板块北侧的14号线正在建设中，途经江桥、曹杨、陆家嘴、金桥等人流聚集地，可谓2号线的大救星。规划中的20号线和嘉闵线也将通往此处。
北江桥集合了现代主义或新古典主义风格的次新房，中星海上名豪苑、中星海兰苑、嘉城社区是江桥北部的典型代表。曾经的地王龙湖天璞已取证，5.18万/平的单价纯属意料之外。
作为靠动迁和地铁带动的板块，江桥在近郊板块中的知名度远不及唐镇、浦江，甚至不如近些年靠地王和樱花而一战成名的顾村板块。但江桥却有其独特的气质，凭借着大虹桥的利好，加上地理位置上的优势和各项规划的落实，江桥将迎来脱胎换骨的改变，或将成为嘉定区的“莘庄”板块。
- 北虹桥商务区——产业规划升级
2015年8月，根据市政批复，嘉定区江桥镇沪宁高速以南12.96平方公里被纳入虹桥商务区拓展区范围，“北虹桥商务区”整体“落户”江桥，其功能为综合发展区，指江桥地区将成为具有较强特色产业导向的、面向江苏地区、以园区式生产性服务业为特色，联动嘉定新城发展的重要区域性片区。
2.“北虹之星”规划——打造宜居之城
受到“北虹桥商务区”的利好，未来板块内将导入大量境外人士、技术人才或其他高净值人群。为了将“北虹桥”打造成宜居之城，江桥镇启动了“北虹之星”规划。
“北虹之星”占地2670亩，位于北虹桥商务区，东临嘉闵高架，西至京沪高铁，北靠曹安公路，南至沪宁高速，以封浜河为界，划分为东、西片区。东片区定位为高端国际社区，规划建设九年制名校、邻里中心、艺术馆等公共配套设施，满足高端人士的需求。西片区距离封浜路站约400米，是地铁14号线的停车段。未来西片区将建设开发商业综合体、商务办公楼、住宅等项目。
目前，江桥板块二手房挂牌价约4.3万/平；板块南侧动迁房价格与板块均价持平，缘圆宝邸、莱茵华庭、万达城市公寓价格超4.8万/平；江桥X村等位于板块北侧的老公房价格在4万/平上下，嘉城社区、中星海上名豪苑部分房源超过5万/平。
江桥仍是个被低估的板块，其价格处于低估。随着各项规划的落实，价格超过嘉定新城板块已不是难事。
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