口述丨歌斐资产房地产基金合伙人 谭文虹
大部分人对于房地产的理解往往只局限于住宅。但事实上，房地产的概念要宽泛得多，其中有很大一部分是非住宅，像酒店、办公楼、公寓、物流园区等等，它们都属于房地产范畴，但却不在主流投资范围之内，我们将之称为不动产。
今年以来，房地产调控频频升级，未来房地产是否会面临崩盘？在此次诺亚财富下半年投资策略会上，歌斐资产房地产基金合伙人谭文虹从不动产的角度来剖析房地产的投资前景。以下为节选的精彩观点。
城市的胜利：中长期看人口、供需
近年来，关于房地产的新闻特别多，各种调控频频见诸报端。在大量的政策信息轰炸之下，我们往往会迷惑对房地产本质的理解。从投资角度来说，房地产的本质其实就是中长期的人口和供需。
简单的来讲，钱多人多的地方，房地产是资产，具备相当的投资价值。但反过来，人少钱少地多的地方，那房地产只是钢筋混凝土加土地，就不太具有资产保值的价值，甚至在中长期随着人口的流出，该地区的房地产还会面临跌价。
所以房价的涨跌是不能一概而论的，应该是因地而异的。
从全球几百年的发展历史来看，基本上实现了城市的胜利，其核心逻辑就是人和企业是在向大城市集聚的。
为什么我们总是挤破头去北上广或者一些强二线城市？因为这些大城市有更多的就业机会，信息资源和公共设施有更集约化的使用价值。
要知道，城市间的发展是不均衡的，不是说每个省的省会一定是经济最好的城市，它是靠市场和人口的自然形成的。不仅仅仰赖于地方政府给了多少优惠政策，更重要的是，企业要在这个地方能够存活下去，上下游链接顺畅，能够很容易招到想要的人才。中国的城镇化已经进入到以大都市圈、城市群为动力的阶段。
闭眼买房挣钱的时代一去不复返
从过去20年来看，房地产无疑是中国经济高速发展的重要支柱和引擎。不管是开发商还是老百姓，买房大概率都是能够挣钱的。但在目前供需总体平衡的阶段，买房投资已经不是那么容易挣钱了。
那么，现在我们面临着什么的情况？
虽然中国的人口基数还很庞大，但出口贸易、人口红利正在逐渐消失，短期内靠内需拉动经济也很难实现。
中国的企业也面临着冰火两重天的景象。一边是互联网巨头的欣欣向荣，一边是传统企业的没落，整个中国经济将在未来几年中实现经济转型换挡，而在这一过程中，我们每个人都会碰到挑战。
我们正在逐渐进入中等发展速度的阶段，这是所有人都没有经历过的。而从房地产的维度来看，今年以来有200多次楼市调控，在调控已经成为常态的当下，房地产，整个房地产市场正在经历一些微妙的变化。
首先是，7月31日中央政治局会议，提出了“坚决遏制房价上涨”，并把过快两个字去掉了，这也表明了监管层对调控房价的决心。
其次，会议还提出了“流动性合理充裕”，近期的央行一些放水动作有助于流动性的充裕，但由于流动性一旦释放非常容易进入房地产，所以在释放流动性的同时再次强调坚决遏制资金流向房地产。
8月29日，银保监进一步出台文件，要求完善差别化的房地产信贷政策，坚决遏制房地产泡沫。这也就意味着在整个房地产调控过程中，在遏制房价上涨的同时也不希望房价大跌。当然，在稳房价的过程汇总不可能一帆风顺，不排除部分地区出现大跌。
而监管层对局部性的金融风险也是会有一定容忍度的。绝不是说房价一跌，政府就会出手挽救。中国必须通过这次的转型换档，用科技实力来去重新提振中国经济的增长，而非依赖房地产。
上述所有的调控都会改变市场对房地产的预期，而在改变预期的过程中其实就逐步达到了调控的效果，即改变国民过去20年的预期，房地产不是只涨不跌的，它也是一个正常的市场但同时它也具备特殊性，它天生的实物属性和国家民生息息相关，因此具备投资和保值增值的价值。即使放眼全球，很多发达国家的城镇化率已经达到70%~80%，而中国则不到50%。因此，房地产依然是每个国家支柱中的支柱。
所以从全局的角度看，未来房地产尤其是住宅注定将被强力管制，房价很难出现大幅的上升，但出现崩盘的概率也极低。
房地产稳定增长的时代开启
目前一线城市的新住宅销售越来越少，更多的是对存量的改造。比如对酒店而言，如果经营不善，就可能会有新的业主进来收购，重新改造提升及定位运营，并赚取它合理的例如。
当下已进入存量时代，政府是鼓励把工业地产、集体用地，商业地产等闲置的土地变成经营性住宅公寓，恢复民用的水电气，但是核心是只能租赁经营、不准散售。早在2016年国务院已经出过相关的文件，希望通过这种方式能够给上海、北京这样一些住宅供不应求的地方提供更多机构化品质的住宅。
从这个维度看，房地产三年翻一番的挣快钱时代已经结束，未来可能愿意花精力，运营得好的资产运营商才能真正赚钱。
经营类不动产有几大特征：
一、写字楼、酒店不属于此次调控的范畴；
二、具有一定的安全性，没有开发烂尾楼的风险；
三、可以产生租金收入，又称升息资产，有持续稳定的现金流。
在国外，房地产的增值主要靠现金流。看一栋楼有没有投资价值，要看它能产生多少租金收入，再用租金收入倒导楼的价值，而不是说楼在那里，就值那么多钱。所以，不动产和住宅是完全两个估值逻辑。
同时，在二线城市有很多写字楼品质不错，但是都散瘦掉了，一栋楼有十几个业主，物业管理得一塌糊涂。但在上海这种情况已经慢慢绝迹了，新的写字楼不允许分层散售，只允许整体持有和经营，给使用提供统一性体验和服务。其中，经营增值的概念就变得尤为重要。未来的不动产交易将成为机构的战场。
机构资金正在加大核心资产类投资
过去几年，上海的资产由于升值和避险性受到资金追捧，但价格真的有点贵。然而，随着去杠杆进入深水区，很多企业的现金流都出现了问题，不得不抛售资产。此外，由于流动性受到压缩，钱变少了，资产相对也就变得便宜了，从中我们看到了捡漏的机会。
有人会问，上海的资产会不会崩盘？我们现在是在底部买入吗？对此，我要提两点：
第一，在投资上永远别指着逃顶抄底。
第二，在收购资产时，我们可以算一笔账，即未来会产生多少租金收入。考虑到未来经济可能会“过冬”，我们把租金价格调低，把增长率放缓，把租赁爬坡期从半年拉长至一年，一年拉长至两年。在这样的背景下，再去倒推应该花多少钱买楼。
最后总结一下，在当下房地产强调控强监管过程中，我们该怎么去看待这个市场？一定要加上时间的维度，中长期，看人口看就业；中短期，要特别小心一些被去杠杆去得厉害的地方，目前来看，上海等一线城市的不动产还是能够穿越周期，由于其整体经营、整体退出的属性，因此具备相当的增值潜力的。
閱讀更多 諾亞財富 的文章
