案例：A房地产公司2017年1月取得《建筑工程施工许可证》，按照规划为开发项目配建了一所幼儿园（土地性质为教育用地），幼儿园按照公共配套独立成本对象归集的建设成本为3000万元（含分摊的土地成本），2018年7月建成后未交付地方教育局，办理了A公司的独立产权证。与一家民办幼儿园合作，合作协议约定按月收取幼儿园收入15%的分成。
问题：
1、该企业土地增值税清算时，幼儿园能否按照公共配套扣除？
2、该企业在增值税申报时，幼儿园建设成本的进项税额是否分期抵扣？
3、幼儿园的占地是否缴纳土地使用税和房产税？
4、该企业收取幼儿园的收入15%分成，是否缴纳增值税？如果缴税，应按什么缴税？
分析：
一、公共配套设施费，指开发项目内发生的、独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
首先，A公司按照规划配建的幼儿园，建成后未移交给政府用于非营利性社会公共事业；
其次， A公司针对幼儿园办理了独立的产权证，产权自然不属于全体业主所有；
再次，A公司也未发生转让幼儿园资产的行为。
所以，计算土地增值税时不可以按公共配套摊销至可售面积，扣除成本。
账务处理可以从"开发成本—公共配套设施费—幼儿园"转出计入"固定资产—幼儿园"。
政策依据：国税发[2006]187号国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知
四、土地增值税的扣除项目 （三）房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理： 1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除； 2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； 3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
二、房地产企业自行开发的房地产项目，发生的增值税进项税额经认证后可以一次性抵扣，不需要分2年抵扣。
政策依据：国家税务总局公告2016年第15号《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》
第二条 增值税一般纳税人2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额应按照本办法有关规定分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股以及抵债等各种形式取得的不动产。
纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。
房地产开发企业自行开发的房地产项目，融资租入的不动产，以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
三、A房地产公司所建幼儿园的占地是教育用地且与其他开发用地区分，但是土地使用权和房屋产权是归属A公司所有。所以作为房地产企业是不享受土地使用税和房产税的免税。
另外，房屋虽然是幼儿园实际使用，但是由于土地使用权、房屋所有权非幼儿园所有，所以不是幼儿园自用土地和房屋也不适用免征土地使用税和房产税的政策。
政策依据：
1、土地使用税
《城镇土地使用税暂行条例》第六条规定，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地免缴土地使用税。
《关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]015号）
十七、关于企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园自用的土地，可否免征土地使用税
企业办的学校、医院、托儿所、幼儿园，其用地能与企业其他用地明确区分的，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地，免征土地使用税。
2、房产税
《房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第五条第二规定，由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免纳房产税。
根据上述规定，免征房产税的范围包含由国家财政部门拨付事业经费的学校自用的房产，但不包括民办学校自用的房产。
另根据《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》（财税[2004]39号）第二条明确，对国家拨付事业经费和企业办的各类学校、托儿所、幼儿园自用的房产、土地，免征房产税、城镇土地使用税。
4、 A房地产公司与民办幼儿园采用收入分成的联营方式，实质上是按收入的固定比例收取的收益是分成租金，也是民办幼儿园取得租赁物的使用权而支付的代价，所以A公司应按不动产租金收入按10%的税率缴纳增值税。
政策依据：
国家税务总局公告2016年第16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》
第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：
（二）一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。
不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。
不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。
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