樓市巨輪的轉向，都是從一些微小的細節開始的。
先是全國性的土地流拍，隨後是二手房的成交大跌，接著是新房的變相降價，最後是樓市預期的全面逆轉。
從北京到上海，從廈門到杭州，樓市急先鋒已經將這個過程上演了一番。
最近正在直播這場連續劇的是廣州。
1新房：樓盤降價開始了?
九月，南方的暑熱未祛，而廣州樓市已經涼意沁人。
凱風君接連兩週在廣州多個區域踩盤，發現樓市正在起變化。
就在這個週末，從城市最南部的南沙到東部的蘿崗，從最西部的荔灣到核心城區的天河，從一線開發商到二三線小開發商，不約而同地上演“打折潮”。
在中心城區，荔灣某樓盤上個月的開盤價還在4萬5，這個月突然推出數十套均價3萬8的一口價單位；天河某樓盤上半年還以5萬元的均價，這個月推出均價4.6萬左右的一口價單位，雖然都是北向，但是不限樓層。
在南沙和蘿崗多個樓盤，特價房、總經理特批房、總裁特批房、內部員工專場、團購專場、合作方專場名目繁多，一波接過一波；在各種名目之下，還有團購打折、定金抵扣、首付分期付款、裝修款分期付款等令人眼花繚亂的操作。
很多人困惑，打折到底是營銷噱頭，而是降價的開始？
在目前的行情下，這兩者兼而有之。中心城區的打折噱頭更多，用特價名義吸引購房者，但特價單位一批接一批，說明價格真正鬆動之中。
郊區的房價已經出現實質下跌，南沙某樓盤從2.2萬下探到1.8萬，蘿崗某樓盤也從2.3萬下探到1.9萬，實際降幅均超過10%以上。
與價格鬆動相比，首付分期更加氾濫。從最低的5%到最久的兩年付清，首付分期成為所有開發商的標配。
去年年底，成交慘淡的環京樓市，曾以首付分期作為賣點，最後仍擋不住調控的巨輪。而在廣州，由於限價的存在，雙合同成為潛規則，在疊加裝修款之後，首付成本高企，分期首付，更成為開發商鎖定銷售、回籠資金的抓手。
可以說，與上半年的狂熱相比，下半年的形勢完全逆轉。
一方面，開發商普遍面臨
現金流壓力，僅接下來的一年半時間，全國房企就有9萬億的債務到期，新房降價打折潮才剛剛開始。另一方面，新房與二手房不同，新房一旦降價，普遍引發老業主不滿，北京通州已經上演過一波業主因降價圍攻售樓處要求退房的戲碼。所以這一次，開發商都相對謹慎，不會直接降價，而是以特價房、團購價、分期首付等方式試探市場。
這一切，還只是開始。
2二手房：比新房更涼
“現在成交慘淡，看盤的人越來越少，許多中介都跑去新盤做銷售”。
廣州天河某中介直言，從7月份開始，二手房帶看量和成交量都在一路下滑，業主不主動降價10%，基本上連看房的人都沒有。
的確，數據也印證了這種判斷。
中原地產提供的數據顯示，今年8月，廣州市（不含南沙、從化）中介網籤量為5947宗，較7月同期（6529宗）環比下滑8.9%。其中，增城、黃埔的成交量分別下滑21.3%和19.7%。
成交下滑，市場觀望情緒濃厚，而業主不得不主動調低價格。
8月底，廣州二手房市場價格下調盤源佔比高達66%，主要下調幅度在1-5%之間。
而隨著樓市資金被全面封堵，一些投資客也面臨著巨大的現金流壓力，不少人開始大幅降價賣房。
在廣州，鏈家二手房的放盤量從去年最低的8000多套攀升到如今的2.1萬套。放盤量越來越大，而成交量越來越小，二手房市場的蕭條更甚於一手房市場。
二手房賣不出去，一些城市因為一手房限價搖號，製造出巨大的套利空間，一手擠壓二手的現象相對突出。
而在廣州等城市，則是整個市場預期的變化，在房地產大變局的轉折時刻，“觀望為上”，幾乎成為所有人的共識。
成交下跌，下一步就是價格的全面鬆動。
3土地流拍：一線城市也不例外
“哪裡還有黃金，現在遍地都是地雷，我們已經不敢高價拿地了”。某大型開發商戰略發展部的人員說。
今年以來，樓市限價面臨前所未有的高壓，而房企最為依賴的銀行貸款、信託融資等渠道被全面封堵，加上房企還債高峰已經到來，現金流比一切都顯得更重要。
這種背景下，開發商對於拍地更加謹慎，而土地流拍更加普遍。
僅今年1-7月，全國土地流拍就高達800宗，流拍率甚至超過上一輪樓市蕭條期的2014年。
（更多參閱《800宗土地流拍，19萬億債務壓頂，歷史一幕正在重演》）
時間進入8月，土地低溢價成交更是成為常態，其中不乏一線城市。
7月5日，廣州花都區鳳凰路二期宅地第五次延期出讓，仍舊流拍。直到8月14日，該地塊方才底價成交。
8月13日，廣州出讓了5宗住宅用地，其中，一宗地塊以底價成交，兩宗地塊溢價均未超過1%，剩餘兩宗地塊溢價也僅為10%左右。
8月28日，廣州從化區溫泉鎮溫泉村“火界”地段地塊，在已接近半價出讓的情況下，仍然再度流拍，這已經是該地塊第7次流拍。
要知道，就在兩年前，廣州有六成以上的土地，溢價率超過100%，而今溢價率僅有3%。
同時，幾年前的地王如今正在寒風中瑟瑟發抖，無一開盤。
2016年11月，廣州荔灣區廣鋼地塊拍出地王，樓面價高達4.1萬元，價格要高於6萬元方能回本。
兩年後的今天，經過一輪暴漲之後，周邊區域新房均價普遍低於5萬元，最近推出的特價盤均價甚至回調到3.7萬元。
2017年3月底，廣州海珠廣紙地塊拍出均價5.54萬元的超級地王，刷新廣州樓面價記錄，但一年半過去，該地塊尚未動工。
如今，周邊新盤價格基本還在5—6萬元之間。
往前追溯，2013年，廣州海珠區南洲路拍出樓面價3.46萬元的地王，後來，該項目規劃一再修改，五年過去，迄今仍未開工。當時周邊二手房均價僅為2萬元。即使經過這一輪暴漲，二手房均價也只有4萬多元。現在開盤，恐怕勉強回收成本。
地王的命運總是相似的。
開盤必然虧，不開盤，誰又能再耗個三五年？
樓市的艱難超出你想象。
前有限購限售等調控手段的全面冰封、棚改貨幣化的正式退潮；
後有堅決遏制房價上漲、限制貨幣之水流入樓市的行政高壓；
外有貿易爭端和美聯儲加息的高懸之劍；
內有居民槓桿率居高不下的嚴峻現實。
樓市預期的轉變，不是突然發生的，而是一顆顆稻草不斷疊加的結果。
樓市冰封期，買房投資的邏輯都將發生變化。不要再一窩蜂衝進去，買到就是賺到的好時光已經結束。
接下來，樓市降價打折潮還將繼續，中介門店關停潮即將到來，眾多小房地產商未必還能熬過這個寒冬。
樓市冰封不是一年半載，高槓杆投資者務必評估好現金流，剛需請拿好現金，多看少動，等待機會的到來。
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