當前，我國經濟處於複雜多變的內外環境之下，國際環境的不確定性影響仍將持續，“不確定性”因素較多。在宏觀政策及經濟形勢下，房地產市場也同樣面臨諸多變化：遍地黃金時期已過，融資冰凍期可能已經來臨。地產行業如何穿越迷霧，在不確定性中尋找確定性，是行業從業者值得深思的話題。
1.當前經濟、政策環境分析
從最新公佈的經濟數據中我們發現，GDP增速放緩，驅動因素疲軟，經濟面臨下行壓力，但我們認為中國經濟基礎巨大，雖增速有所放緩，但總體相對可期。業界預計2018年全年的GDP增速將降至約6.5%，增速相比之前略有下降，但放在全世界的範圍來看，仍然是比較高的水平。
我們看到這6.5%的背後，拉動的力量的確有所變化。過往我國GDP增長主要來自於三駕馬車，而目前三駕馬車同步放緩，同時我們看到國際環境的不確定性影響仍將持續。
人民幣的匯率在6月份創造了歷史上的單月最大跌幅，8月份匯率一度衝高至6.95，這是一個在近幾年非常高的一個數字。央行在7月、8月兩次出手來保持市場的預期，也體現了央行調控匯率的決心和手段。
貨幣政策一定程度上保持了適度寬鬆態勢，但同時金融監管不放鬆，其表現於政策面上即為500萬槓桿和保增長並行。而我們所面臨的不確定的國際環境對於出口造成巨大壓力，出口放緩依然明顯，那麼唯有依靠增加固定資產投資。
固定資產投資的三大來源：製造業、房地產業、基礎設施建設。首先看製造業，當消費滯緩時，製造業難有起色；其次是房地產，在目前政策層面是被嚴格調控的對象；唯一僅剩的途徑就是基礎設施建設。我們注意到在近期中央財政政策以及貨幣政策裡都提到了大力擴張基建投資，表現在金融信貸、財政政策的支持上，以及對於地方舉債的放鬆。從7月份多個省級市、地市公佈的今年的下半年補短板的重大項目投資計劃中，總規模已超過在2009年水平。
2.房地產形勢分析
在當前政策形勢及經濟形勢下，房地產市場也同樣面臨新政策形勢和行業變化。
2017年房地產整體銷售額超13萬億，土地出讓金超過了4萬億，2018年1月~7月的銷售數據已超過去年同比，這反映出了房地產行業的“韌性”。但房地產目前顯然已經不是遍地黃金的機會，而是一個結構性投資機會。
我們認為，房地產在過去二十年伴隨城鎮化的推進而快速發展，受政策調控週期性特徵明顯，但在一定時期內仍是國民經濟穩定器，調控有利於行業長期而符合規律地持續發展。2017年，房地產市場對財政收入貢獻接近7.8萬億元，佔比整個財政收入的1/3。從房地產整體市場看，受城鎮化、美好生活追求等驅動因素，房地產市場需求依然強勁，總量持續高位盤整，但行業整體進入平穩發展期。
3.房地產金融化影響深遠
近年來，房地產市場份額向龍頭房企高度聚集的情況越來越明顯。相關數據顯示，2017年末碧桂園、萬科、恆大三大龍頭房企銷售額均突破5000億元，有17家房企的銷售業績突破1000億元，前10強房企集中度達到近25%，前30強房企集中度近40%，前100強房企市場份額佔比超過55%，市場強者恆強、加速集中的勢頭越來越快。
當前，在目前嚴控形勢下，房地產開發商的整體預期在下降；投資需更加謹慎。房地產行業正在經歷融資冰凍期，對於房企來說，如何實現既滿足對項目操盤的需求或者較低成本的融資需求，或者分享房地產蛋糕的收益需求；對於房地產基金等融資渠道來說，如何不斷創新，在有效控制風險的情況下，開發更多的金融產品，滿足各類房企多樣化的需求，實現房地產市場和金融市場的持續健康發展，讓雙方在房地產價值鏈上找到更有價值的點，是當前房地產市場轉型期急需解決的問題，也是廣大房地產企業在新一輪發展中能否衝出困境，突破發展瓶頸的重要關口：
第一，地產投融資需要打開更廣闊的思維，尋找價值創新點，如股權合作。傳統的地產基金大多以債權或名股實債，而國內一些理念前沿的基金堅持真實股權投資、價值投資的方向，從而更受到房地產企業的歡迎。這也是鼎信長城基金與絕大多數房地產基金在本質上的區別。
資管新規出臺之後開始鼓勵股權投資，地產基金也經歷了行業重新洗牌，大量以做債為主的地產基金在行業內銷聲匿跡。鼎信基金認為，股權投資是地產基金的本職工作，也是基金優勢所在，符合監管要求和行業、企業需求。正因為理念超前、經驗豐富，鼎信長城房地產基金，與百強房企中超過58家都有合作。
一些大型開發商近年來逐漸開放了股權合作的思維，正在探索一些合作渠道，比如碧桂園、恆大等房企所做的股權重組，這是未來的投融資方式放開的大的趨勢。
第二，房企積極觸“金”，在轉型中思考自身價值重塑：與專業地產基金合作再開發。如路勁地產，在向輕資產化轉型中另闢蹊徑以地產基金LP身份介入，與鼎信長城基金合作，參與優質項目。據瞭解，招商蛇口、中國金茂、當代置業、世茂地產等大型開發商都發起或者與國內一些專業的房地產基金如鼎信長城基金等進行深度合作，發揮專業資產管理人的專業能力，為LP帶來穩健回報。
第三，觀調控政策在短期內不會放鬆，因此我們謹慎預判安全需要被置頂，以併購獲取優質土地資源。正如融創董事長孫宏斌觀點，“投資拿錯了地，後面再怎麼說都沒有用”。投資是一切的關鍵，所以大家在投資的時侯一定要非常重視。因為併購能夠讓我們有機會拿到更多、更便宜、更好的地，當我們這塊地擁有的時侯，後面的融資都是水到渠成的事情。拿地拿到最便宜的地，不拿地王這是最關鍵的。
第四，我們依然建議高週轉，項目一定要快起來。從房地產企業盈利模式變化來看，我們能看到，始於土地溢價，過程中轉為賺取產品溢價，其後第三個階段是在賺平臺溢價。當前，在房地產的下半場，盈利模式已到第四階段，即賺高週轉的錢。快開發、快銷售、快回款提高週轉這樣的項目和企業無疑更具有競爭實力。
綜上所述，房地產目前依然存在結構性機會。建議房企在項目合作及融資上創新思路，適應新的發展環境，探索新的合作模式，積極參與地產基金的再開發機會，調整拿地策略，同時堅持提高週轉運營能力。
根據鼎信長城基金的分析，在當前監管形勢下，房地產將回歸本源，房地產企業在做好高週轉的同時，需要控制好現金流，靈活運用各種融資工具，方能行穩致遠。而專業的房地產基金因為擁有以投資、資產管理的為核心的專業能力，更能把控好房企需求和金融市場的風險，堅持價值投資、股權投資，以專業能力穿越迷霧、穿越週期，因勢而變、創造價值，助力各類房企實現持續健康穩定地發展。
樓市氣象雜誌社依託河南省房地產業商會資源，創立八年來，積極傳遞政府聲音，傳播企業品牌，促進產品推廣、銷售，為政府招商引資、房企間合作、金融投資、消防安全、上下游企業合作等牽線搭橋，取得了積極成效，累積了眾多實戰案例，受到各方關注和稱讚。
當前，面臨房地產調控的新形勢，眾多房企項目開發都面臨資金回籠慢、融資困難、融資成本高等問題，“有錢找地，有地找錢”等問題越發突出。《樓市氣象》作為各方信任的行業平臺，專門精選了部分金融機構，希望能為房企拓寬投融資渠道，為房企持續健康發展助力。
鼎信長城基金是中國領先的地產基金品牌，經驗豐富，實力強大，運作規範，在業內卓有聲譽，《樓市氣象》特別與其合作，希望能為河南各家房地產企業在項目開發、投資融資等方面提供切切實實的幫助，讓各家企業可持續發展更健康，讓河南房地產市場更規範，共同助力河南新型城鎮化建設。
我們擬於近期組織小型沙龍等活動，邀請房企與鼎信長城基金當面溝通、洽談，也希望有需求的房企與我們聯繫，把你們關心的問題提前反饋給我們，（電話：15738873333）讓雙方的溝通、合作更有成效。
關於鼎信長城集團
中國領先的地產基金品牌，業務領域涉及境內外投資開發、併購開發、不良資產、產業鏈投資等多個版塊。鼎信首創業界全流程基金投資管控白皮書，引領行業發展；連續多年為銀監會、證監會、基金業協會、國家發改委等監管機構提供多次房地產投資培訓；數次榮膺清科集團、投中集團、21世紀經濟報道、第一財經等國內權威媒體評選的“年度最佳房地產基金”“國內最具實力房地產基金”“年度金牌產業基金”等獎項。
鼎信精英化的專業團隊均來自大型知名開發商、頂尖金融投資機構和專業服務機構，具備豐富、全面的地產開發、運營管理、投融資與資產管理經驗和資源。鼎信也積累了豐富的開發商資源，與百強房企中60家合作。鼎信與多家大型商業銀行、信託、保險、四大AMC等主流金融機構以及三方財富管理公司有密切合作，資金來源豐富、廣泛，在業界具有良好的口碑和出色的業績。對標美國黑石集團，鼎信長城致力於成為世界級最受尊敬的產業基金。
【鼎信長城部分股權投資案例】
▲中國金茂（央企丨TOP15丨上市公司）鄭州北龍湖項目（在投）
▲旭輝地產（TOP20丨上市公司）·合肥項目
▲中駿集團（TOP100丨上市公司）上海虹橋項目
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