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南 • 城 • 拍 • 地
今天上午，位於東莞中心城區的南城西平一宗商住、商業地塊終於正式掛牌！2018WG025號建設用地使用權位於南城雅園宏偉三路與宏偉四路交匯處東南側;面積90580.53平方米；起始價195664萬元人民幣。
該地塊位於東莞中心城區最成熟的居住片區西平片區，然而這麼好的位置商住地最高限價樓面地價僅為6549元/平方米！
樓 • 三 • 姐 • 說
今年6月底，東莞萬科等房企聯合拍下同樣位於南城的建設路南側商住混合地塊，價格為“254786萬元+自持面積20%+自持年限不低於5年+無償配建8.7萬平方米建築面積”，樓面地價10788.3元/平方米，剔除87313平方米的配建面積，可售面積樓面地價成本約17116.4元/平方米！
為何兩宗同樣位於南城的商住地樓面地價相差這麼大？
樓三姐綜合分析發現，即將進入市場的這宗南城西平商住地塊與以往東莞拍地情況不同，有以下幾點特色：
一、條件特別嚴苛，採取
“限價+競商業自持面積+配建160000㎡商業辦公樓和1600個停車位+配建肉菜市場等配套設施820㎡+全自持50000㎡商業用房”競拍方式，起拍價將近20億元，競拍成本高企。二、商業面積大，商業面積佔比約達70%；東莞的商業物業售價不高，競爭激烈，對於未來開發壓力大。
三、自持面積高，根據公告要求自持50000平方米商業用房，如果最終“競自持”43625 平方米商業全自持，那麼自持面積將達到93625平方米，開發商壓力山大！
四、根據最高限價條件，限價樓面地價約為6549元/平方米，但扣除掉配建、自持面積後，如果未進入競自持階段，該地塊的可售建築面積約為152322平方米，可售樓面地價達到15578.8元/平方米，如果100%全自持商業部分，可售建築面積為108697平方米，可售樓面地價最高可達到21831.3平方米 ！
因此，雖然該地塊位置十分優質，但是競拍條件相比6月底建設路地塊更為嚴苛，投入高成本高，可售面積小，既需要開發商有強大的資金實力，又需要有商業運營能力，房企在拍地時將會更為謹慎，地塊最終命運如何？讓我們一起來期待10月19日10點，在該地塊上演的“一出好戲”！
地塊位於東莞城區中心區域
競拍條件：
配建：16萬平米商業和1600個車位
根據《地塊配建物業建設移交協議》,地塊總計容建築面積約 362322 平方米,宗地權利人須無償配建計容建築面積不少於 160000 平方米商業辦公樓和 1600 個規劃地下停車位(其中可辦理獨立不動產權證的停車位 800 個)給南城街道辦事處用作拆遷安置、高新科技企業孵化器及其他發展配套用房等用途。上述 配建物業在土地交付之日起 3.5 年內建成達到交付條件無償交付 給南城街道辦事處,並於交付後 2 年內辦理不動產權證(人防工程的停車位除外)到南城街道辦事處指定的單位名下,辦證過程 所產生的所有稅費及其他相關費用均由宗地權利人負責繳納(由 南城街道辦事處監管)。
自持50000平方商業
宗地權利人須集中建設並全部自持計容建築面積不少於 50000 平方米商業用房(自持年限至出讓的土地使用權使用年限屆 滿之日止,不含配建給南城街道的商業辦公樓部分),該商業用 房主要指商場;如果項目設計的商場計容建築面積不足 50000 平 方米,則宗地權利人在自持全部商場物業外,剩餘自持部分物業 可以為其他商業用房。
限價+競自持
在競價過程中,若競買申請人的最高報價不超過(即小於等於)最高限制地價時(總價競拍至 237300 萬元時)，按照價 高者得原則確定競投人及成交地價款;當報價超過最高限制地價 後,仍有兩個或兩個以上競買人要求競買的,將不再接受更高報 價,競買方式轉為競剩餘商業用房面積的自持比例(可競剩餘商業用房計容建築面積約 43625 平方米,自持年限至出讓的土地使 用權使用年限屆滿之日止,競報階梯為上述面積的 5%),按照網 上限時競價階段截止時競買人報出剩餘商業用房面積自持的最高 比例或最先報出剩餘商業用房面積自持比例達 100%的原則確定競得人。
東莞土地拍賣預告（來源：東莞中原戰略研究中心）
文：樓三姐
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