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深圳的一則現房銷售消息，讓房地產市場炸了鍋。房地產是隔三差五一枚深水炸彈：萬科要活下去、補償，廣東房協期房銷售內部徵求意見消息曝光，現在深圳現房銷售。
哪有那麼多的微言大義？不過是我們希望和失望的投射，把市場看作自己預期的鏡子而已。
有時候，我們是自己嚇自己，有時候，是天真的盲目樂觀。市場有規律，政策隨市場而行。
就拿深圳首例現房銷售這件事來說，純屬過度解讀。
商品房預售【配圖】
深圳龍華金茂府為什麼成為深圳現房銷售第一單？
因為拿地的時候是地王，2016年6月2日，經過激烈的競爭，電建和金茂聯合體以82.89億的總價拿下一舉拿下金茂府，面積3.57萬平方米，樓面價約5.68萬/㎡，麵粉價直逼麵包價。據內部人士測算，每平米得賣到8萬，才能回本。這塊地在當時土地市場火得一塌糊塗，18家競爭，得潑潑冷水降降溫。
當時深圳龍華地塊也熱得燙手。
2013年以後，龍華幾乎年年誕生地王，地王一入市，就刷新片區價格。2014年，中海錦城讓龍華步入3萬+的高位，2015年，龍光玖龍璽又拉高到5萬+。
2016年搶到地的興高采烈，可別忘了，當時深圳土地房產交易中心掛出的出讓公告明確說：本宗地被確認為深圳商品房現售試點項目，本宗地上建築物、附著物不得預售，只能以現售形式對外銷售。
現在要開盤了，當然得信守承諾，現房銷售。
房地產暴利時代已經過去
所以，現在深圳龍華金茂府現房銷售，反映的是2016年的深圳房地產熱度，而不是2018年下半年的熱度，絕不意味著全面進入現房銷售時代。
高速火車快速轉大彎，是很忌諱的事，不會有人輕易嘗試。
深圳的政策沒有拐大彎，因為今年預期改變，大家坐上過山車狂叫，任何一個小彎都以為是大彎。
如果深圳從此進入現房銷售時代，如果深圳的現房銷售成為全國風向標，那房地產市場將有腥風血雨。
房地產的所有模式都是建立在期房銷售的預期上的，不會突然全部轉成現房銷售。
所謂現房銷售，就是開發商辦妥大產證，消費者簽訂買房合同後，立即可以辦理入住並取得產權證。期房銷售每個地方不一樣，有的地方樓盤結構長出地面三分之一，小筍才露尖尖角，就能拿到銷售證，有的地方得長出三分之二，結構大致成型了，才能賣。很早的時候，記得打樁聲響就能賣。
現在大房企，從拿地到開盤要求在 100 天以內（多層小區）， " 期房銷售 " 可以做到極限。 " 現房銷售 "，回款期從 100 天至少拉長到 200 天以上，有的會到兩年，開發商的資金效率將降低 1 到 2 倍。
還有利率，假設現在最便宜的利率在10%，開發商貸款10億人民幣，拉長一年時間，就得多還1億元人民幣。
武漢買房
期房還是現房，牽涉到房地產市場模式的根本變化。
期房、現房這些政策，都是跟當下的房地產市場熱度密切相關的。2016年，樓市火爆，其他熱門城市也出臺了類似深圳的政策。
我的判斷是，每個城市、每個時段，各個地方的房地產政策都會不同，目標是維持房地產市場的穩定，在穩定中緩慢轉型。有的時候你在這裡因為某某市的一項什麼政策熱血沸騰，那個市迎頭潑過來一盆冷水。這個時候，請保持冷靜，堅信有些規律不可摧毀。
在極端裡過來的人，恨不得一天之內市場就翻天覆地，看到一個現象就解讀出微言大義，其實說明，從骨子裡對市場規律不是那麼信任。
深圳現房銷售試點、南京取消現房銷售這兩件事，只說明瞭兩件事，一：有的政策滯後，要在兩年之後，才會引起軒然大波。二，房地產市場熱度下降，地方政策會隨之改變，以維持市場基本穩定。
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