一、投资商铺与住宅的差异？
1、产品属性
商铺的本质是“生产”资料，是投资性产品，用来经营；
住宅的本质是“生活”资料，是消费类产品，用来居住。
想一想15年以后，住宅持有者高度集中，大学毕业生就能住上政府提供的有品质的租赁房，谁来接盘你近千万一套的老房子？
2、投资理念
商铺是长线投资，主要获利方式是【租金+增值】，细水能长流，越“老”越值钱；
住宅是短线投资，主要获利方式是【买卖差价】，一锤子买卖，越“新”越值钱。
商铺是时间越长租金越高，商铺价格也会跟着租金回报率水涨船高。
主流商铺前十年平均年租金都能达到8%-10%回报率。
3、政策风险
住宅：现在国家重拳调控住宅，目标是让住宅回归“住”的本质。今天限购，明天提高首付、上浮利率，再过几天，干脆限制你卖出，住宅受政策重点关照。
商铺：商铺本身就是商人用来经营赚钱的场所或工具，实体经济一直是国家大力倡导鼓励的，所以说商业经营是国家之本，只会变相的促进商业的发展。
4、持有税费
现在房产税呼之欲出，住宅最大的风险来自未来持有环节的房产税，以及空置房屋的惩罚性税收，按照发达国家的情况来看，税率都是非常高的。
而对于商铺来说，不存在这些风险。
5、增值曲线
商铺会随着城市的发展，入住率的提升，租金逐年增长，会越来越值钱，成熟以后的 商铺都是“金矿”，源源不断的产出，除非缺钱到慌，否则没有人会将“熟铺"拿出来卖。
"即使要卖，也不存在“二手商铺折旧”的说法，价格自然会比新商铺高很多，越老越值钱。住宅非常容易受市场影响而波动，同时，升值达到一个最高值之后，随着房子年龄的增加，出现折损性贬值，“老的二手房越不好卖，而且租金也比新房要便宜很多。“
6、投资门槛
住宅："最低首付30%。”这已经成为历史。 住宅投资门槛根据市场行情，受到政策影响，就像现在首套住宅首付至少35%以上，利率上浮10%以上，二套房首付要70%，更有些地方，只让全款客户买房。
商铺
：首付50%，利率上浮10%-20%，从总价来看，投资所需付出的成本差距很小了，现在上海市区核心位置两房随便600多万，首付210万左右，如果是二手房，现在要三价合一，首付起码300万左右，跟投资一套商铺几乎相同，如果同样是按揭购买，商铺和住宅的所需资金没啥区别了。
7、投资趋势
投资是一个聪明人的游戏，投资趋势、投资未来，才是投资。世界上2%的人掌握了98%的财富，因为只有2%的人，能够看懂未来的趋势，进而把握机会。
大家都能看到的机会，或能看懂的机会，早就已经不是机会了！就像如果时间倒退到2015年，郊区很多地方还有5字头的房子，那就是黄金投资点位。所以，准确判断市场下一步的趋势，才能赚钱。
目前的住宅市场，投资机会充满了巨大的变数，价格已步入相对高位，短期难暴涨。
目前的商铺市场，开发商正头疼“去产能”“去库存”，千方百计搞促销，这难道不像2015年时候的住宅市场吗？是否意味着一轮新的机会到来，大家可以自己判断。
8、投资难度
商铺的投资选购难度要远远大于住宅，一条街同一栋楼，不同位置的商铺可能就是天上地下之别。
商铺的投资，拥有高回报率的同时，也含着高风险。如果一味贪便宜，买一些价格便宜，位置不好，未来周边人流量不足的商铺，可能会租不起价，甚至租不出去。所以，买铺是一项非常考验专业眼光的事，从项目所处的区位、人流量、交通、周边的配套以及未来的发展等方面，才能综合评估投资的回报。
入门级投资住宅养老
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