四川厚積律師事務所主任律師楊直甲，人如其名。儘管在南方，但給人一種北方大漢般的爽朗和儒雅的感覺。在拜訪他之前，就已經在他微信朋友圈裡看到了這份省高院判決。“六年，實屬不易，就是為了一個公道。當然，正義最終實現了。”一起房屋買賣合同糾紛，愣生生跑出來一個法律“難題”：我國《物權法》第一百零六條的第三人“善意”的概念如何解釋，民事司法中對此應該如何認定？這個案件的判決，無疑也將給銀行以重大警示。為此，我們開始講今天的故事。
一、 “感恩”之心，我接受了這個案件
“接受這個案件，其實懷有一種感恩之心，”楊主任開門見山，說了這個話。1982年，楊主任就讀西南交大的地質學專業。作為那時的大學生，其實生活很不容易。當時，我國也才剛剛提出有計劃的商品經濟概念。“經常去他們家吃點好吃的，”楊主任說：“這個原告的父親對我很好！”此後，楊主任流露出一種懷舊的情緒，默默的點上了一支菸。據瞭解，楊主任是上世紀90年代末做律師的。此後，開辦了四川厚積律師事務所。
本案中的當事人楊某，是成都一個普通市民。2003年，楊某從雷某等人處購買了成都市的一處沒有產權的房屋。2006年進入該房屋居住。2012年，該房屋可以辦理產權證了，但是，出賣人雷某等人卻要求漲價，然後再辦理房屋產權。“當時，要求漲價10萬元，這個費用太高了，當事人本身只是工薪階層，一個月才拿到手中3000多元，”楊律師說：“最開始是想調解的，例如可不可以就給30000元，就把房屋產權證辦了。”為了能辦理房屋產權證，當事人和楊律師想了不少辦法。但是，磨破嘴皮，說盡好話，賣方就不同意產權過戶。無奈，這才提起了民事訴訟。
該案經成都市金牛區人民法院審理，判決此案房屋所有權歸原告；被告雷某等人應為原告辦理房屋過戶手續。本來，持有該判決，楊某一家也看到了希望。終於可以在這個房子裡安心住下去了。然而，接踵而至的大事發生了：房屋出賣人雷某竟偷偷向銀行申請貸款。同時，對這個房屋辦理了抵押手續。“這個事情，就成為這個案件的節點，”楊主任說。
二、兩份不一樣的判決
2012年，成都市金牛區人民法院經過審理，認為本案出賣人雷某等人，在明知應將房屋過戶給買受人楊某的情況下，卻將涉案房屋抵押給了銀行。該銀行在接受雷某等人的抵押時，按照慣例也應該對抵押物進行勘驗核查，但實際上其卻沒有履行該義務。據此，銀行本身也存在過錯。根據我國《合同法》第五十二條第（三）款的規定，以合法形式掩蓋非法目的合同無效。據此，確認銀行與出賣人成立的抵押合同無效，同時，抵押擔保物權也無效。
銀行對此不服，提出上訴。在上訴狀中，銀行方認為：一審法院認定事實錯誤。該案中的《抵押合同》系雙方當事人真實意思表示，且不違反法律、行政法規強制性規定。銀行到現場辦理抵押勘驗時，出賣人雷某的確告知該房屋未出售。基於該事實，銀行才辦理抵押手續的。因此，提起上訴。
“有意思的是，我們一審起訴前去銀行調查取證時，發現他們的檔案中拍攝的照片，不是涉案房屋的照片，”楊律師告訴我們：“當時，銀行人員去了現場，看見楊某一家人住在裡面。楊某等也告知給銀行，說這個房子是他們購買了的。但是，銀行為了辦理抵押手續，就去樓下拍攝了照片。”
其實，我國《物權法》第一百零六條規定了善意第三人制度。簡單說，在本案中，如果銀行是“善意”第三人，則其與雷某等人簽訂的抵押合同就有效，據此設立抵押權也有效；相反，如果銀行不是善意第三人，其利益不應受到法律保護。
“從司法實踐的角度該怎麼理解這個問題？”楊律師說：“銀行上訴後，我們當時認為銀行在明知該涉案房屋內住著楊某一家人，卻到樓下去拍了一個房屋照片。然後，就憑藉房屋產權證，給辦理了抵押手續。我們認為，銀行在此就有重大過失。銀行審查應該進行實質審查。”
不過，從歷史角度考察，理論界一直存在兩種聲音：主觀善意說和客觀善意說。
主觀善意說存在於古羅馬法中。其要求對人內心心理的判斷，根據第三人的主觀心理狀態來判斷善意與否，它將第三人對其前手合同瑕疵的已知或應知與否作為判斷善意的唯一根據。
客觀善意說，就是指以外觀標準來確定善意與否，保護善意第三人利益。德國法就是採用“客觀善意主義”的典型。德國的不動產善意取得制度是建立在不動產登記薄公信力之上的，其保護的客體是對不動產登記薄的信賴利益。
顯然，這就成了本案的焦點問題：如果從主觀善意說的角度，本案銀行的上訴就無理；如果從客觀善意說的角度，該銀行的上訴似乎就有理。這的確給司法實踐帶來了極大的困惑。
二審法院經過審理，認為：無效合同是指合同雖然已經成立，但因其在內容上違反了法律、行政法規的強制性規定和社會公共利益而無效的合同。本案中，楊某主張雷某等人簽訂的抵押合同無效，銀行對此予以否認。根據已查明事實，案涉房屋登記信息載明為雷某等人，而非楊某，故不能推定銀行知道楊某與雷某的買賣情形。其次，銀行發放貸款時，到現場去進行勘驗，是瞭解房屋價格，到抵押房屋進行拍照核實並非法定必要程序。雖然銀行未能對房屋實際勘驗核查，但不能據此推定銀行與雷某等人存在惡意串通。遂判決撤銷原判，駁回原告楊某訴訟請求。本案中，顯然二審法院採納了客觀“善意”說的理論。如果按照該判決，對楊某一家而言，就意味著可能無法在這個房屋中再居住下去。
三、省高院：銀行“惡意”操作，敗訴！
從2012年至今，此案歷經6年。
2018年3月12日，四川省高級人民法院基於楊某等人再審申請，作出對本案進行提審的民事裁定。這對楊某一家而言，無疑是一個很好的消息。“這個案件省高院法官與我們交流不多，就36秒，”楊主任回憶其中的細節時說：“但是，最後出來的結果，卻讓我們十分滿意。的確，讓普通百姓體會到了公平與正義。”10月，四川省高級人民法院下達再審民事判決書。
在本案中，四川省高級人民法院對本案一個關鍵事實作出瞭如下認定：
“銀行雖然派員對案涉房屋進行勘驗，但從勘驗過程可見，勘驗人員在案涉房屋勘驗過程中受到楊某等人的阻礙。從該事實足以認定銀行在簽訂抵押擔保合同時至少知曉案涉房屋存在爭議，知道或者應當知道案涉房屋的產權登記證上載明的產權人與真實的房屋產權人不符。因此，銀行並非對雷某等人無權處分行為並不知曉……銀行未對抵押物履行嚴格審查義務，在客觀上幫助了雷某等人惡意違反合同約定的行為得以實現，也造成其自身抵押權無法實現的困境。銀行存在過錯，應承擔相應責任。”至此，撤銷了二審法院判決，維持了原一審成都市金牛區人民法院判決：銀行與雷某等人簽訂的抵押合同無效，設立的抵押擔保也無效。
據此，省高院採納了楊律師再審申請的觀點 。
四、 沉思：這個案件，贏的並不輕鬆
當正義的法槌敲下的時候，客觀評價本案獲得勝訴並不容易。
“實際上，對這個案件有很多可以總結的地方，”楊律師在介紹完這個案子時，成都窗外的小雨似乎也已經停止了。
其實，整個談話過程中，我都能深刻感受到，這位法律人，對案件認真負責的精神。從最初的調查取證開始，就到銀行查明瞭一個重大事實：銀行到現場勘驗的照片，並非涉案房屋的照片。而是樓下的相同戶型照片。這個事實，在本案再審時成為了關鍵事實。
本來，銀行作為專業金融機構，在審查信貸合同和勘驗現場的過程中，就應十分注意該房是否存有爭議。我國《商業銀行法》第三十六條規定：“商業銀行應當對保證人的償還能力、抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。”在此，銀行並不能簡單憑藉一張房屋產權證，就直接認定所有權人了。其到現場勘驗的意義，除了對房屋價格、位置等進行勘驗以外，更重要的就是要通過直觀去發現這個房屋到底是否存在爭議的問題。佔有本身就具有物權公示性。退一步講，即便持有“客觀善意說”理論，但真正翻看《德國民法典》第892條第1款規定：“為以法律行為取得土地上的某些權利或者此權利上的某項權利的人的利益，土地登記薄的內容視為正確，但對正確性的異議已被登記或者不正確性為取得人所知的除外。”顯然，這裡其實是有一個“但書”規定的。房屋產權證，本身並不是房屋所有權唯一憑證；其僅僅是推定登記在房屋產權證上的權利人為所有權人。由此，銀行在現場勘驗時，就應
查明產權證上登記的所有權人與真實所有權人是否一致。
同時需要指出的是，在現場，當銀行得知真實權利人佔有涉案房屋的法律狀態時，仍然只顧所謂房屋產權證中權利人是誰的狀態，這就具有重大過失。如果按照本案中銀行操作方式，
也將引起社會恐慌。由此，民事權利除了一般私權特徵外，本身具有社會性。該案中的銀行只顧及自身權利，對真正權利人的權利予以漠視，這本身也違反了誠實信用原則，構成權利濫用。這種結果，當然構成失權。我國最高人民法院在物權法司法解釋中規定，“受讓人知道登記薄上記載的權利主體錯誤，”這就是主觀上的“惡意”。顯然，這個法律精神應該肯定。六年，一起“懸案”最終在律師堅持不懈的努力下，取得了勝訴的結果。本案判決，將具有極大社會價值和意義。我為正義付出的法律人點贊！！！
閱讀更多 四川北展律師事務所 的文章
