深圳出現全國首個現房銷售試點，這似乎將“是否取消預售制”的討論再推向業內的話題高峰。如果商品房預售製取消，樓市會發生什麼大動盪？
一、深圳出現全國首個現房銷售試點
9月21日，廣東省住房城鄉建設廳已擬訂了“關於商品房預售許可事項調整”的材料，並將於9月25曰上報住房城鄉建設部，據媒體報道，在上報的材料中提到：降低預售制帶來的高槓杆效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現售。
對此，省房協的相關人士表示，目前通知正在徵求意見過程中，是否會正式發佈還待最終意見的彙總和研究。
在“取消預售制”話題掀起房地產市場軒然大波的20天后，現房銷售試點就亮相了，這給最近本就已經是驚弓之鳥的樓市又鳴了一槍。
根據《證券時報》報道稱，全國首個商品房現房銷售試點項目——深圳龍華金茂府亮相了。這意味著，深圳這座內地最先引進商品房預售制度的城市，在預售制度改革方面也率先邁出一步。
時間回撥至2016年6月，為防止地王頻現，抑制房企拿地熱情，深圳規土委決定以公開招標方式推出首宗現房銷售試點地塊——龍華A816-0060號地塊，要求在該地塊上建設的商業、住宅等建築物，不能進行預售，必須在竣工並取得不動產權證書後才能以現售形式對外銷售。
本以為採取“現售制+暗標”的出讓方式，既增加地塊的運營成本，提高開發商門檻，又能避免拍賣方式的多次競價，有利於控制地價。沒想到，這些設置並沒有阻擋房企們的拿地熱情。
當天，有18家房企及聯合體參與投標，其中包括電建+金茂聯合體、中海+中鐵聯合體、葛洲壩、招商地產、金地、碧桂園、萬科等全國性知名房企，並且多數為央企。最終，
電建+金茂聯合體以82.9億元競得該地塊，摺合樓面價5.68萬元/平方米，遠遠超過該區域新房成交均價（4.3萬元/平方米），刷新深圳地王紀錄。當時有業內人士預計，該項目至少要賣到8萬才能賺錢。
時隔2年，該項目終於正式亮相。中國金茂表示，在綠色健康和智慧科技兩方面升級，將該項目打造成為珠三角地區的標杆金茂府項目。
不過，有業內人士認為，在當前深圳房地產市場降溫、改善需求陷入觀望的背景下，該昔日地王項目以高品質、高價格入市後，市場接受程度還有待觀察。
二、預售制缺點越來越突出
現行的商品房預售制來源於香港，並在1994年出臺的《城市房地產管理法》中正式提出，意思是允許開發商將正在建設當中的房子預先出售，收取預付款的一項新房買賣制度。
當時由於房屋緊缺、中國的房地產市場尚處於起步階段，商品房預售制有其正面意義，但是進入新階段，商品房預售制的缺點也越來越突出。
1、在預售當中購房人預先繳納了全部款項（含銀行貸款），購房人對房屋的質量難以把控，同時也存在因開發商資金斷鏈無法完工而使購房人蒙受巨大損失的風險。據悉，不少的開發商在樓盤還沒封頂時就開始預售，而從開盤到入住一般也用一兩年才可以入住，對購房人是一種考驗。
2、預付款的資金全部進入開發商的賬戶中，一方面會放大槓桿的倍數，開發商在拿到這些錢後可以向銀行申請貸款，開發更多的項目，而源源不斷預付-貸款-開發之間的循環將無限放大槓桿的倍數，一旦資金斷鏈極易產生系統性風險。
基於此，社會上一直有人呼籲取消現行的商品房預售制度。
三、取消預售制不該一刀切
取消商品房預售制，有助於降低房企負債，也有助於降低中國的宏觀槓桿率，但短期來說來會給開發商帶來資金壓力，有的甚至存在破產倒閉的可能！
中原地產首席分析師張大偉認為，短期看，如果取消預售制度，會帶來供應量短期銳減的擔憂，不利於平穩市場，房地產要進入現房銷售必須要在房價平穩週期內，而且房地產市場已經基本進入存量環節時代，房地產企業的負債率降低的情況下。
當下如果取消預售制，起碼50%的房地產將倒閉。“預售制度不應該一刀切取消，但應該逐漸加大規範。”他說。
取消商品房預售制最大的考驗就是那些規模小、資金實力較弱的房企，如果成行，未來房地產領域大魚吃小魚的態勢將會更加白熱化。
來源：鳳凰房產南京站 綜合自證券時報 華爾街見聞網 小白讀財經
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