這個一線城市樓盤真的降了！一邊是一成首付再現，一邊是房貸利率連漲20個月，釋放了什麼信號？
恆大打響降價第一槍
這幾天，朋友圈被一張火紅的賣房廣告刷屏了。
這是恆大在全國啟動的樓盤大型促銷活動，以10月黃金週的名義，對旗下住宅樓盤甚至可以最低74折的折扣進行銷售。
恆大打響了樓市降價的第一槍，在樓市嚴調控形勢下，這是一個良好的開端。相信往後還會有更多的房地產開發商會跟進降價，對於剛需無疑是一大利好。
這個一線城市樓盤真的降了
隨著2017年“330新政”以及後續政策輪番加碼，廣州樓市開始出現下行信號。
廣州南沙、番禺等區域多盤推出特價單位，以折扣之名行降價之實，有樓盤降價幅度近20%。部分開發商為加速回籠資金，降低購房門檻，一成首付重出江湖。
就在這個週末，從城市最南部的南沙到東部的蘿崗，從最西部的荔灣到核心城區的天河，從一線開發商到二三線小開發商，不約而同地上演“打折潮”。
在中心城區，荔灣某樓盤上個月的開盤價還在4萬5，這個月突然推出數十套均價3萬8的一口價單位；天河某樓盤上半年還以5萬元的均價，這個月推出均價4.6萬左右的一口價單位，雖然都是北向，但是不限樓層。
很多人困惑，打折到底是營銷噱頭，而是降價的開始？
在目前的行情下，這兩者兼而有之。中心城區的打折噱頭更多，用特價名義吸引購房者，但特價單位一批接一批，說明價格正在鬆動之中。
郊區的房價已經出現實質下跌，南沙某樓盤從2.2萬下探到1.8萬，蘿崗某樓盤也從2.3萬下探到1.9萬，實際降幅均超過10%以上。
與價格鬆動相比，首付分期更加氾濫。從最低的5%到最久的兩年付清，首付分期成為所有開發商的標配。
時代柏林超七成的首付比例讓部分購房者壓力倍增，為降低購房者的准入門檻，項目推出一成首付，為購房者首付墊資。不貸款的客戶可在一年半內支付剩餘90%的房款。同時，尚未獲得購房資格的購房者也可通過支付一成首付鎖定房源，等到有資格後再網籤。
另據記者瞭解，調控下部分開發商面臨項目去化以及回款率下降的問題，融資渠道收緊，部分開發商資金壓力顯現。部分樓盤為加快資金回籠，以額度有限為由，拒絕公積金貸款。
可以說，與上半年的狂熱相比，下半年的形勢完全逆轉。
一方面，開發商普遍面臨現金流壓力，僅接下來的一年半時間，全國房企就有9萬億的債務到期，新房降價打折潮才剛剛開始。
另一方面，新房與二手房不同，新房一旦降價，普遍引發老業主不滿，北京通州已經上演過一波業主因降價圍攻售樓處要求退房的戲碼。所以這一次，開發商都相對謹慎，不會直接降價，而是以特價房、團購價、分期首付等方式試探市場。
這一切，還只是開始。
房利率連漲20個月，釋放驚人信號
一邊是樓市金九遇冷，一邊是房貸利率繼續上漲。
融360監測數據顯示，2018年8月全國首套房貸款平均利率為5.69%，相當於基準利率的1.161倍，環比上升0.35%，同比去年8月利率5.12%上升11.13%，為2017年1月以來連續20個月上漲。
儘管本輪首套利率上漲幅度收窄，對購房者來說還款壓力仍然很大，以最新首套房貸平均利率5.69%貸款100萬、30年等額本息還款計算，總支付利息大約需要109萬元，比去年同期的利率標準要多還13萬元利息。
數據顯示，全國35個城市533家銀行中，有40家銀行利率上升，較上月減少7家，下調利率銀行數僅4家，而利率持平銀行數為488家，為近一年峰值。值得注意的是，執行利率上浮20%—30%銀行數增多，其中，128家銀行上浮20%，30家銀行上浮25%，28家銀行上浮30%，分別較上月增13家、2家和3家。此外，工農中建國有四大行已上浮15.9%。
房地產歷史上任何一個房價轉折點，幾乎都是踩著房貸利率變化的節拍。房貸利率升，房價降；房貸利率降，房價升。
2017年這波大牛市的促成，就是在2015年330新政5次下調房貸利率，並以7折房貸的結果。這個利率進入歷史谷底區後，再加上棚改貨幣化PSL天量供應，三四線也跟著瘋漲了一波。
所以未來判斷房價信號是否上漲，房貸利率的調節值得一看。如果有一天銀行大喊7折放貸了，下一波大牛市已經在路上了。
目前中國的房貸利率，從歷史走勢區間來看並不高，如果中央繼續堅決遏制房價上漲，房貸利率就絕不會放鬆。而且如果未來央行放水刺激實體經濟，防止大水進入樓市的最好方法也是上調利率。
樓市預期的轉變，不是突然發生的，而是一顆顆稻草不斷疊加的結果。
不要再一窩蜂衝進去，樓市的黃金賺錢時期已經結束。
接下來，樓市降價打折潮還將繼續，中介門店關停潮即將到來，眾多小房地產商未必還能熬過這個寒冬。
高槓杆投資者要小心不要套在半山腰上，如今現金為王，剛需買房可以適當看看機會，當然，剛需買房，任何時候都是對的時機。
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