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今天我說的只是房地產領域，是樓市價值分析領域，是樓市投資，望周知。
看了太多的城市，看了太多的新城，看了太多的規劃，看了太多的現實。
這種感覺，越來越強烈。
為什麼？
有一個名詞叫做：邊際遞減效應！
從經濟發展和放水刺激的角度來說，每增加1元GDP所需的投資，2010年時需要4.2元，2015年就需要6.7元，2018年的現在，則需要8元左右。
從一個創業公司的發展角度來說，有一個說法叫做C輪死，什麼意思？從創業到發展很容易，估值從0到1億到3億都難度不大，但越往後越難，死的越快，增長越慢。
這就是邊際遞減效應。
從中國城鎮化、大基建、新城建設這個角度來說，也是一樣一樣的。
身在2018年11月，我們已經處在改革開放40週年，我們處在商品房大躍進的第20年，城鎮化進入了後半場。
如上圖所示，以上新區中，成功的有幾個？大家一定要好好的看一下這個表，然後擺正一下自己的三觀，才能明白我今天文章的苦心。
浦東新區肯定算一個，也應該算是唯一的一個，這是1992年最早成立的，躍升效應最好，邊際還未顯現。
隨後，2006年成立的天津濱海新區，就成了一個失敗案例，成了新區規劃建設的笑柄。
以上19個新區中，只有浦東新區成功，成都天府新區算多半個，其它幾乎全部談不上成功。
但擺明失敗的卻有多個，比如蘭州新區，就是典型的失敗案例。
離蘭州主城直線60公里，政府為了推進新區建設，把市政府和市直單位都搬了過去，但也推進不動，後來半放棄狀態，政府單位又搬了市區。
鄭州的鄭東新區算是成功的，但至今，這個沒有審批，而且，重要的是，鄭東新區是2000年始就動工建設的，時間點很重要，而且和主城核心區緊緊相連，自然外溢。
現在不像以前，現在的人都精明過頭了，新區還沒建設，房價紅利都已透支幾遍了！這是關鍵！
我的觀點很明確：樓市投資，請忽視所有2015年以後才動工建設的新區！所有！
因為，經濟決定上層建築，決定底層經濟的是人，蓋再多房子是沒有意義的，人和錢的流入才是根本。
但放在當下，很多都已固定，並不好挪動，CBD、學區、產業、富人區等等，很難再遷移的。
先亮明觀點：
1、請忽視所有二線、弱二線、三線城市的新區，因為沒有足夠的錢和人（如貴安新區、長春新區、滇中新區等）。
2、可以適當關注一線、強二線城市的直接外溢新區，因為可順勢而為（如杭州錢江世紀城、錢江新城）。
3、請忽視所有跳著區域、隔著區域、與主城隔離甚遠的新區，是外溢還是遷入？兩字之差、天上地下（如蘭州新區、武漢長江新城、鄭州航空港區等）。
挑幾個重點城市的來說一下。
1武漢長江新城
武漢的長江新城，我是肯定不看好的。
漢口本身就已經衰落，被武昌趕超，漢口的北向外溢到後湖已經是乏力，再往北外溢已經沒勁了。
產業、人口、經濟都需要從0開始，顯然，開始就註定艱難。
2南京江北新區
南京的江北新區比較特殊，按說離主城是不遠的，與未來的CBD一江之隔，所以，江北新區要比武漢長江新城靠譜的多。
但問題是，江北新區規劃太大。江北新區的房價也要三萬了！而且江北目前的基礎太差，以前的南京一直是在南邊發展。
離CBD近的江北新區是有價值的，但價格已經顯然透支。
3杭州灣大灣區
太大的事情，錢和人都被分散了，即使概念很大，但我們個體，就不要去炒作和參與了。
一定要盯緊大確定的事情，不要去碰這樣太過宏偉的概念。
4海南江東新區
江東新區其實也尷尬的。
本來海口在集中精力發展西海岸片區，還沒成型，也不成熟。
一個海南自貿島的政策襲來，在東邊又規劃了一個江東新區。
人從哪兒來？錢從哪兒來？產業從哪兒來？
東西拉扯，尷尬的。
5西安西鹹新區
西鹹新區好大好大。
仔細想一下，憑西安的人口、資金、吸引力能玩得起來嗎？很難很難。
整個新區規劃中，也就灃東還算靠譜，其它都不安全。
為什麼？
灃東離西安的富人區、產業區最近，屬於自然外溢，是產業和人口的自然溢出，是安全的。
總結一下，
如今，人和錢太聰明，規劃還在紙上，美好還在想像中，房價已經透支，紅利已經釋放完畢，而一切落地還懸在空中，對於我們來說，收住想像，盯緊那些看得見、摸得著的現實，更為安全，更為靠譜。
還有太多太多的新區，關於鄭州航空港區、重慶兩江新區、成都天府新區、長沙湘江新城等太多新區，今天就不再囉嗦了。
（本文內容僅供參考，不構成投資建議，市場有風險，投資須謹慎）
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