6月24日，西安市政府辦公廳發佈《關於進一步規範商品住房交易秩序有關問題的通知》。
《通知》中很核心的內容是，在住房限購區域範圍內，暫停向企事業單位及其他機構銷售住房(含商品住房和二手住房)。
關於暫停企事業單位購買住房的原因，西安市房管局負責人表示，這是為了“防止以企業名義投機炒房”。有業內專家分析稱，此乃全國首例。
眾所周知，個人以企業名義炒房，主要系出於對個人限購政策的應對，不過其中也有稅務方面的考慮因素。那麼，小編在此為大家分析下分別以企業和個人名義投資住宅會涉及什麼稅費？各自的稅負比大概是多少？是否存在節稅空間？
“房產轉讓”模式稅負比對
假設一套非普通住宅購買價200萬（不含稅），持有2年後以300萬（不含稅）的價格銷售。則從企業和個人的角度出發，則各自涉稅稅種及稅收負擔是多少？（企業為小規模納稅人；個人購買該套住房不存在契稅減免情況，企業和個人契稅稅率皆為3%；暫不考慮印花稅）
詳細計稅明細見下表：（單位：萬元）
則從上述表格中可看出，按照一般的房產轉讓模式計算總結如下：
1、個人持有不足2年的住房對外轉讓，需全額繳納增值稅，造成個人投資住宅增值稅稅負較重，而小規模納稅人企業可以按照取得的全部價款和價外費用減去該項不動產購置原價後的餘額作為銷售額，即差額徵稅，同時不存在年限的限制；
2、個人轉讓住房暫不需徵增值稅，故個人投資住宅其整體稅負比企業投資住宅的稅負要輕，是顯而易見的。
那麼既然以企業名義投資轉讓住宅稅負要重，為什麼還紛紛湧現“以企業名義投資炒房”現象？
主要在於兩點：
1、目前普遍企業名義購買住宅可不受“限購”政策限制，前述中的西安市除外；
2、企業房產交易模式如從“房產轉讓”變為“股權轉讓”則稅負大大降低。
“股權轉讓”模式稅負比對
企業房產交易模式如從“房產轉讓”變為“股權轉讓”如何操作？
即個人股東將企業100%股權轉讓，則相當於間接轉讓企業不動產，個人股東僅就股權轉讓收入繳納個人所得稅，而無需繳納增值稅金及附加及土地增值稅，股權收購方亦無需繳納契稅，屬於雙贏局面。
就上述例子，個人股東將企業100%股權轉讓，購入成本（=含稅購入價+契稅=200*1.05）轉讓價為300萬，則個人“股權轉讓”和“房產轉讓”：
此兩者稅負比明細如下：單位（萬元）
從上表中可見，其實兩者的的稅負相差不大，主要在於股權轉讓行為無需繳納增值稅，所以如轉換交易模式，企業投資轉讓住宅稅負比個人投資轉讓住宅稅負要低。
“股權轉讓”模式風險
股權轉讓模式主要的優勢在於增值稅免徵，同時購買方的契稅亦可免徵。但此交易模式存在一定的風險。
股權轉讓方的風險在於企業主要資產為不動產，且100%轉讓股權，存在被稅局認定此交易實質為轉讓不動產，追繳土地增值稅的稅務風險。
而股權收購方主要存在以下風險：
1、股權轉讓前企業潛在的涉稅業務稅務風險；
2、股權轉讓前企業的債務及或有債務風險等。
所以是否以企業名義投資轉讓住宅，需結合公司及當地稅務執行口徑綜合謹慎考慮，不能一概而論。
相關法規依據
增值稅
《財政部、國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）
土地增值稅
《國家稅務總局關於營改增后土地增值稅若干徵管規定的公告》（國家稅務總局公告2016年第70號）
《財政部 國家稅務總局關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》（財稅〔2008〕137號）
企業所得稅
《中華人民共和國企業所得稅法》（中華人民共和國主席令第63號）
個人所得稅
《國家稅務總局關於發佈的公告》（國家稅務總局公告2014年第67號）
《中華人民共和國個人所得稅法》（中華人民共和國主席令第85號）
契稅
《財政部 國家稅務總局 住房城鄉建設部關於調整房地產交易環節契稅 營業稅優惠政策的通知》（財稅〔2016〕23號）
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