埋在西安楼市的这条暗线，是时候浮出水面了

这已经是AI君的第269篇原创文章了，觉得有用可以

最近的西安市场像在患重感冒，忽冷忽热。

你说热？部分楼盘已拿出折扣让利，你说凉？但房源一放，转眼又锁住4000余人，全市平均去化率依旧维持在80%以上的高位，而且关键是房企拿地热情不降反增。

购房者问AI君，给分析一下房地产的未来啊！

AI君一脸惶恐。多久的未来？

就5年10年那种啊！

好吧，预测没有那个能力，但也许AI君今天还真的可以说说。

因为就在今天——2018年10月19日，发生了2件大事，看似毫无关系，但可能却代表了房地产方向的改变。所以必须在第一时间告诉大家。

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第一件事，万达融创世纪交易。

今早澎湃新闻（www.thepaper.cn）发文，大连万达集团拟继续将文旅集团旗下的4个万达文旅城项目出售给融创中国（01918.HK），这4个项目分别位于西安、长沙、厦门和武汉，至此世纪级交易接近尾声。

如果一切顺利，融创就累计拥有17个万达文旅城项目了。万达专注轻资产，而对文旅板块寄予厚望的融创则将开始自己的“诗和远方”。

对于西安来说，从2016年11月开始消失于公众视线至今的660亿万达城或将在融创这位新的金主手里开启新的未来。不过西安人也不要放弃希望，沣东华侨城不是之前也因重组传出”流产“，最后也落地了。

中国有句话是好事多磨，660亿投资还是可以在伟大永康书记手里，再抢救一下。

资料：

2018年6月陕西省发改委发布《陕西省2018年重点建设项目计划》，终于再现万达城的身影，660亿元投资，目前阶段为签署合作协议，该项目2018年的工作目标是完成前期工作。

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第二件事，国务院副总理刘鹤就当前经济金融热点问题接受采访。

在重要性上，这是借由新华社官媒，国家首次针对经济金融热点问题正式发声，代表了国家对于经济现状的态度和未来发展的方向，是国策。

刘副总理表示，中国经济正在进行一次结构性的变革——从传统动能向新动能转变。

传统动能里房产跑不了，国家认证过的新动能则包含：

第一，中国巨大的中等收入群体正在崛起，他们在创造巨大的多元化需求（教育、文化）；

第二，人口老龄化明显，也在形成巨大需求（养老）；

第三，以生物技术和信息技术相结合为特征的新一轮科技革命和产业变革正在兴起，这既要求我们提出供给侧解决方案，也会创造巨大需求（生物信息技术）；

第四，绿色发展创造着发展机遇（绿色能源）。

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在国家传统动能向新动能的转化中，房地产也必须转型。

而以上四点中，目前与房产结合最好的就是养老和文化，而其承载体就是产业地产——正逐渐浮出水面的特色小镇。

因此尽管特色小镇是众所周知的“长线产业”“消（赔）耗（钱）产业”。但越来越多龙头房企转向文旅和养老是已经发生的事实。

不管房企逃离房地产是真是假，鸡蛋不能放在一个篮子里的道理，也决定了“小镇”是五到十年的发展方向。

在西安也不例外，尤其在陕西本地开发商身上来的更早一些。

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“现在开发商都不做纯住宅了。

荣民地产——大唐养生小镇

9月30日，许久不见的荣民地产在铜川举行了天众新型航空合金材料产业园暨大唐养生小镇项目开工仪式，项目投资100亿元，预计3年建成。主要思路是先造产业，再建设与其匹配的住宅。

天众新型航空合金材料产业园一期有世界领先水平的中美合资3.2万吨铝锂合金熔铸生产线，和10万吨预拉伸中厚板生产线，建成后将成为西部地区最大的高端航空合金材料研发生产基地，预计年销售收入可达200多亿元，该项目将带动下游零部件加工、物流运输等相关产业发展。

而作为住宅配套的大唐养生小镇，有商业综合体、公寓办公、养生商业步行街、中医养生馆、社区康养体检中心、儿童游乐场、知名品牌幼儿园、学校等配套设施。

天朗地产——长安唐村&梦想小镇

天朗地产也在建特色小镇。一个是科技，一个是农业。

科技——天朗地产长安大学城·梦想小镇位于西安市长安区大学城核心区域，西沣路沿线，紧邻高新区，周边近30余所高校环绕，总体规划6平方公里，共分两期开发，一期3.6平方公里，二期2.4平方公里。

农业——长安唐村·中国农业公园项目位于西安市长安区王曲镇，神禾塬畔滈河之滨，项目总面积38平方公里。

西安建工在城南清凉山居周边储备的大量地块，预计规划也是养老地产。

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而转型特色小镇和康养的不只是本土房企。远洋和招商蛇口在大兴新区的小镇，合计占地近6000亩——覆盖了三分之一个大兴新区，而融创也在新招聘的工作岗位中设置了小镇拓展。

远洋地产——长安远洋漫古小镇

2018年5月11日，西安市莲湖区政府与远洋集团签署协议，达成在长安远洋漫古小镇项目的多项战略合作。长安远洋漫古小镇是由西安市莲湖区政府与远洋集团合作打造的文化产业特色小镇。该项目坐落于西安市莲湖区土门板块西二环两侧，是西安丝绸之路经济带的门户。项目北至陇海铁路线，南至大庆路，东至桃园路，西至汉城北路，占地320万平方米，约4500亩。

招商蛇口——丰禾智慧小镇

2018年5月15日消息，在西安莲湖区投资环境推介暨重点项目签约仪式上，招商蛇口成功签约丰禾智慧小镇项目。丰禾智慧小镇项目占地约1500亩，是集科技创新、金融服务、文化体验、生态景观及宜居为一体的综合性智慧小镇。该项目位于大兴新区西二环与丰禾路交汇处东南片区，东至星火路、西至太奥广场及大兴第二初级中学、南至陇海铁路线、北至丰禾路中段、蔚蓝花城及浩林方里小区。

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特色小镇有几个特点：

第一，造城级规模导致选址较为偏远（因为用地）；

第二，开发周期较长，一般为5-10年的周期（普通住宅周期在1-2年）；

第三，一般由开发商和政府联动开发，是地方政府的重点扶持项目；

第四，因为开发金额高，资金周期压力大，只有实力强劲的品牌开发商可以承担（当然未来地产只有品牌可以生存）；

第五，一般依赖本土特色资源（工业、山水、教科），由开发商做二次开发；

第六，先创造就业吸引人口，再为这些人口提供住宅。

小镇将改变房地产一直以来的传统模式。之前房地产在人口密集区买地建房，没地了就在附近建房，一层层向外的摊大饼，最后就会导致新兴区域发展不足，空置率高升（传说未来房产税会有空置税哦）。而小镇的核心则是先有产业，制造就业，然后给这群在这里工作的人，提供住宅，达到不依赖人口外溢的自循环。

这是根子上的改变。

所以，如果我们把目光放在10年之后，也许房地产会以一个新的更为健康的状态呈现在购房者面前——先创造就业吸引人口，再为这些人口提供住宅，而不是先建好房子，再依赖主城区人口外溢，避免了空置风险。

最后，AI君觉得可能大家不会特别关注这方面，因为大多数小镇就像海面之下的巨型冰山，我们看到的只是一角，但最终还是想写，是因为我们正在见证地产的转型之路，而地产的转型，就是中国的前行。

这场历史，我们都身处其中。畅想一下，如果10年后小镇成为市场的第一选择，我们会明白发生了什么。

所以AI君在关注西安市场的最新动态，也会关注这些小镇项目的进展，第一时间提供给大家。大家也可以转发本文，让更多的人看到。

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