很多人说，燕郊如今的“夭折”是被逼的，那么问题来了，时下燕郊楼市的最大危机是什么？调控吗？实际上不全是，因为从中长期来说，不管是供求关系还是政策基本面利好，房价必涨，调控根本不可能改变这个大势，但确实改变了少数人的情况，从而导致了燕郊楼市时下的基本面：结构性成交价下跌，但整体基本面跌而不慌。
那么燕郊楼市的最大危机是什么呢？
先从产品角度来说，燕郊房屋基本都是刚需化产品，难以满足改善性需求；
因为燕郊的城市发展缺少规划，导致燕郊目前密密麻麻的房屋，且缺少绿色。因此燕郊的房屋都是刚需化产品，其产品卖点便是“与北京的通勤价值短”。
然而伴随燕郊居住需求的升级，未来的燕郊楼市供应端，无法提供改善性需求产品，必然导致大量的改善性需求不得不出逃。
目前的燕郊楼市，已出现了之前居住在燕郊，然而伴随自身居住消费能力的提高，需要提升改善需求时，却不得不离开燕郊的情况，因为燕郊没有改善性产品。这也是影响燕郊楼市进一步升级的软肋。
另外，市场供需既能决定长期走势，也能影响短期走势，尤其在环京，短期走势的关键就在于炒房客因素，过去环京房价的畸涨其实都是被炒房客炒上去的，否则，哪来得的这么疯狂。炒房客寻找猎物，肯定是更衷情于新盘供应稍多的地段或地域。这个层面，燕郊未来没有增量供应，将非常吃亏。以后如果燕郊的上涨，反弹的概率大，形成新的上涨趋势难，也就是说，下轮反弹可能不再会创新高。
另一方面，伴随近京区域格局的改变，燕郊在环京楼市领头羊的角色存在被替代的危机；
2015年4月30日京津冀一体化纲要落地以来，大量的一体化政策跟随而至，一些大的政策正在重塑环京楼市的原有格局。
时下燕郊凭借与北京通勤能力最强的特点，仍扮演着环京楼市大哥的角色，然而这个大哥角色，现已受到了严重挑战，挑战者有人说是大厂潮白区域，有人说是固安。
首先，产品层面，大厂潮白相对更优秀的整体规划、更绿色的环境，可以满足环京的改善性需求，而这恰恰是燕郊楼市在产品层面的软肋。
其次，伴随年底北京政府的东迁，大厂潮白区域正成为环京与新北京的北京政府办公地最近之地。
这么多人搬迁，生活居住就是一个大问题，有消息说，城市副中心前期将投入9000套公租房保证工作人员的居住问题。9000套房安排40万人的居住，显然是不够的。而且依据北京市公租房配置标准，最大房子也只有60平米上下，每套房子需要交2500左右的房租，在这种条件对比下，一河之隔的燕郊及大厂的地域优势就明显暴露出来。
除了大厂，还有经常被大家热议的固安，近日《固安县2018-2035产业发展规划》编辑采购项目开始招标，由此，不难得出，固安的产业发展即将进入一个新阶段。经过16年创新发展，在北京天安门正南50公里之外，河北固安产业新城，正在成为国内PPP模式中最具实践意义和示范效应的典型样本。
不管有没有替代燕郊的“环京一哥”，总之燕郊今天的处境，是多维度下压制的结果，炒房的后遗症对一座城市来说是惨痛的，在楼市的今天，记住房住不炒的方针，理智对待楼市。
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