麦子Villa7

深圳从事房地产销售5年，深莞惠商品房，小产权房（村委统建楼，军产房）在此分享行业知识，欢迎大家咨询探讨，专注深莞惠楼市前沿，帮助更多人安家在深圳！

身为从业者简单说下这个问题，小产权房总价低，能够接受的人群多，对比现在深圳的商品房价格来说，实在是超级“实惠”，并且一些好的花园社区对比商品房居住感受也是不差的，那为什么不敢买呢？其实不敢买的主要原因是不了解，身为普通大众只知道有风险，但是不知道其中的风险在哪里？小产权到底是什么？

深圳小产权房是有历史渊源的，当时深圳特区高速发展初期，全国各地大量开拓者流入深圳，保障房严重不足，于是鼓励农民利用农村集体土地合作建房（小产权房），用以容纳来自全国各地的开拓者。2004年，深圳为加快城市化进程，把农村集体所有制土地全面转为国有，村民转为市民。根据深圳最新普查数据统计结果，全市农村城市化历史遗留违法建筑普查总量为37.94万栋，建筑面积高达4.05亿㎡，用地面积131平方公里，是深圳市总建筑面积的49.27%，占深圳市总建设量的半壁江山。以此面积比例计算，深圳近2000万人口中，至少有1000万人居住在“深圳小产权房”中。

其实在整个深圳的住房市场中，小产权体量之大是难以想象的，交易也是一直存在的，那买卖交易要注意哪些细节呢？

首先弄明白小产权房的种类和对应的证件，必须是合法报建并且卖家的手续是齐全的，产权清晰无纠纷的房产，这样买家的风险就能降到最低，毕竟买房不是小事。统称的小产权其实涵盖了很多种类的房子（个人宅基地自建房，村委统建楼，军产房），通俗说的两证一书

两证:包含了建设用地许可证和建设规划许可证，这两个是整栋楼报建之前需要申报政府部门的手续证明，证明其合法报建,不是违章建筑，主要是这两个证件，其他还有兴建住宅用地批准通知书，历史遗留违法建筑申报回执单，开工证，地皮单之类的

一书：指的是律师见证书，律师见证买卖双方是在自愿，没有被任何人胁迫的情况下签字交易的，证明房屋目前所有权的证件，也是后期遇到拆迁补偿确权的有效证明。这也是你和原业主交接房屋所要签订的协议书，关于小产权其他种类的不同，证件也各不相同（具体问题具体对待）

产权核验也是重点，业主手上的房屋证件是否齐全，产权有没有纠纷，需要从建房开始，批地或买地发票，包括整个从第一手交易的以及到现任业主之间的档案是否有齐全，有没有断层，这些都需要仔细核实，以防一房多卖的风险

包括后期要经过律师见证，备案存档，签约转账，开收据，交接物业，过户水电物业手续等

小产权房买卖，归根结底还是供求关系的因素，能买商品房的肯定不会优先考虑小产权，买小产权的更多的人还是为自己或者孩子在深圳能有个安身之所，不想天天经常被房东加租金，逼迫无奈搬家，转学。

在此祝愿在深圳打拼的朋友们都能《安家在深圳》，小产权也好，商品房也罢，房子是用来住的，让房子回归本质，服务于大众

房地产前沿发展趋势分析，专注于房产领域创作者《安家在深圳》

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安家在深圳

小产权房在深圳已经普遍事实存在，都知道购买小产权存在风险，有一部分人敢买，也有相当一部分人不敢买。红本哥分析一下，具体原因无非有以下几点（请关注：红本在手）：

1,小产权房的法律保障问题。小产权房在法律上不被认可，深圳小产权也不例外，一旦发生纠纷，维权难度比较大。比如说，购买了建在工业用地上的小产权房，还没入住楼盘就被查封，有可能钱财两空；购买了二手小产权房，但前业主之前有债务纠纷，房子已做抵押，小产权房交易、抵押状态等信息不公开，一般人根本无从查询，导致债权人上门暴力收房，又会酿成新一轮的纠纷，等等。

2,小产权房的拆迁补偿问题。国家名令禁止小产权房买卖，但是深圳小产权房又大范围存在，买卖无处不在。说不合法又有很多人买，也没见几个人因为买卖小产权房而被绳之以法。另一点是小产权拆迁到底有没有补偿？补偿标准是多少？补偿给谁？这些都没有具体、公开、正式的文件说明。

3,小产权房的价格问题。大多购买小产权房的人都是因为买不起商品房出于无奈才会购买小产权房。但是以深圳目前小产权价格来看，好多人连小产权也买不起了。关内的统建楼、军产房单价3万以上；关外的新建统建楼单价在1.2万~2万左右，配套成熟、交通便利的统建楼甚至已经卖到2万多、3万的单价。就连村里单栋农民房改建的小产权房也卖到8千以上，大多还需要一次性付款。不是不敢买，而是买不起啊！

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红本在手

深圳小产权房是有历史渊源的。80年代广东汕头汕尾梅州等地人在深圳买了很多宅基地。他们这些人比较抱团，家里人口众多。原来是自建自住，后来发展到买卖。一直到2004/2005年。梅林关外小产权房才800-1000每平。你用租售比算。10年完全可以回本。为什么不买呢？深圳的开放，为小产权房也奠定了心里基础。

后面的4-5年，是村委大干快上的时候。不是上面这帮人买的宅基地那种小打小闹了。那家伙，是成片成片的小产权。因为数量多，且建筑质量，体量和商品房无异，给了买家法不责众的心里暗示。从此，小产权房在深圳迅猛发展。至2012年的数据，深圳小产权房占51%，超过商品房。

现在回头来看，小产权房在深圳已经是事实婚姻。从经济回报率来看，当年买小产权房的经济回报率要远低于商品房。而且小产权房现在无法抵押。个人认为，深圳这种运作模式比较靠谱，既解决了部分无房者，又对买入商品房的人没有多少不公平的伤害。

关于小产权房，本人17年在深圳打滴滴的时候碰到一个60多岁的滴滴司机。本人感叹以前房子卖早了，没賺钱。老头说，他在深圳布吉买的5块宅基地，总共1500平，才赚了10万。现在算来，利润都怕以亿为单位了。

深圳，不仅小产权房传奇，个人命运短时间都可以改变。也许，中国只有深圳才有这般魔力。

袁铜奖

其实说白了，不敢买小产权的人有以下几种:

1，买过，但是被坑了，就是开发商跑路了，或者刚买就被封了，住不了；

2，听的多了，也就犹豫不定，自己没有主见（七大姑八大姨的意见不一样）

3，总是拿小产权跟商品房比；

4，总觉得小产权房就没有好的，就只能是不要钱的那种；

本人也是做小产权房的，见过的人不下奇数，都是觉得小产权房贵，价格就应该是1000-2000的价格，我就想默默地问句，难道小产权房它是自己凭空长出来的？

现在的房价都摆在那里，中国有一句传统的话‘一分钱一分货’，天上没有掉馅饼的事，

虽然小产权房没有房产证，但是政府对它也是睁一只眼闭一只眼的，因为商品房不是每一个都能买的起的，所以小产权房只是来代替了商品房的某些角色，如果真的没有小产权，那么那得多少人没有家。

所以小产权也是可以买的，至少政府不可能大力的去拆除咱老百姓的家！

如果现在还不买小产权房，以后那只能拿着你现在可以买房的全款去付以后得首付。

浩子谈房

小产权是深圳发展遗留下来的社会问题，最开始买小产权房的确没什么问题，深圳要发展，很多时候都睁一只眼闭一只眼，但现在不同了，现在的深圳要想发展成国际化大城市，很多之前的问题都开始慢慢解决，所有国家在前几年就停止了自建房的审批。但是那么多小产权房不能拆，即使拆成本也非常高，所有深圳政府更愿意去建设发展新区，换位思考一下，如果你是深圳市长，你是愿意把深圳建成到处是农民房的城市，还是愿意把深圳建成好的国际化社区城市，而且农民房收不到税，商品房税收还很高，收更多的税可以更好的发展深圳的未来，同时还能减轻深圳负债压力。现在来说，越是想发展成国际化城市的地方，小产权房就更危险。定位成国际化大城市却全是农民房，难道不搞笑吗？如果想买惠州房子可以关注我。

小二楼视

第一小产权已经并不便宜了，很多住家的小产权的房款一次性付清，有这个费用可以交商品房首付了。第二，买卖之后交易非常困难，谁想卖了谁知道。第三，产权不清，村民和村委随时变卦，龙华已经出来这样的案例了。第四，买了房因为政府原因不允许入住，在福永有案例。

长一点会怎么样

深圳的小产权房说是小产权房，那是好听的说法，其实是无产权房，买主利益没有任何保证。

首先，村集体没有经过国土部门批准就建楼出售，本身就不合法，不合法的楼房那有产权保证呢？

第二，买所谓小产权房就是一纸合同。根据合同法，合同双方买卖的是不合法建设的小产权房，因此，这合同根本就是无效合同，一旦卖家不配合，打起官司来法院最多判合同无效，卖家退回楼款而已，如此，辛苦买的楼房，哪天住个十多年后，突然楼房就不属于自己了，拿回的这点钱因通货膨胀还能值几何？管啥用？

第三，目前买这些楼盘的人，是搏法不责众，奢望哪天小产权房变成大产权房，这怎么可能，最理想的结局也就是可以一直住一辈子，其他就是做梦掉馅饼了；

总之，买这类楼盘风险很大，不想要再想卖出，交易也很困难，所以没有一定胆量的人是不敢买的。

kuangjw

村委会在农村集体建设用地上统一建设、符合规划、报建审批的小产权房，是合法建筑，国家允许卖给本村的村民，外来人口如果买了这样的房子，就是沾了当地村民的光，所以国家不允许外来人口购买，但是，国家允许外来人口租赁这样的小产权房。我个人认为：如果是自住，适合买；如果是投资，不适合买。另外，要买现房或者已经封顶的。购房合同上要有村委会的公章和村支书的签名盖章。最好是村委会颁发房产证，以便以后转让过户。其他的那些小产权房，鱼龙混杂，难以分辨是不是合法，风险较大，不建议购买。

月儿2010的小窝

其实不只是深圳，全国各地的人在买房的时候都会对小产权房思虑再三，毕竟相对于正规的商品房来说，小产权房具有高风险，就怕钱也花了房子也没落手里。

先来看一下我们常说的小产权房是指什么吧：

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。

“小产权房”拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。

购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

所以，购买 小产权房一定要提前明白其中的各项风险，再根据自身情况选择来判断购买是否合适。

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三益宝

呵呵，没那么多人敢卖？小产权房总共有多少？深圳多少人口？相信没买的肯定比买过的多，那并不能代表那么多人不敢买，想买买不到多的是，如果仅仅看人口比例，你不如说“深圳这边为什么有那么多人不敢买商品房？”那才更吸引人，也的确没买房的人肯定比已买房的人多，但是你的疑问句本身就是一个脑残弱智逻辑。

關鍵字: 深圳 产权 深莞惠