撰文=徐三刀
—壹—
第四季度土地市場很熱鬧，一連串新區刷新地價，接著又爆出地王兩家，讓市場目不暇接。
11月份，註定鼓聲急促，為了完成土地任務，供需必須打開，一邊是高陵土地流拍，難掩郊縣土地價值遭受考驗的事實；另一邊是爆發地王，畝單價、樓面價、總金額三重突破。郊區偏冷，主城偏熱，西安土地市場變成了一個扭曲的面容。
11月以來，中糧地產在紡織城拿地78畝，金輝地產在礦山路拿地190畝，中瑞凱達在滻灞拿地149畝，金泰恆業在東二環拿地388畝，中鐵&綠地&西北航空等在秦漢拿地500餘畝，重慶東原&成都華宇在灃東拿地110畝，紫薇地產在高新三期拿地152畝，西安飯莊原址拿地......
與10月份相比，十一月份土地市場明顯要火爆不少，10月份土地市場經營性用地供應僅為1644.89畝，成交僅為611.97，環比下跌47.96%，截止1500畝+，如果成交量接近第二季度成交高峰期。
在11月份土地熱潮之中，除了西安金泰恆業48億元拿地之後，還有一宗土地成交信息聚焦了市場關注，西安飯莊原址摘地。
有人深感疑惑，西安飯莊原址摘地，7182萬元/畝，樓面價21332元/平米，究竟算不算地王？
—貳—
據西安飯莊官網稱，國際餐飲名店、中華老字號、陝西省、西安市首批非物質文化遺產名錄保護單位西安飯莊創建於1929年，1958年由西安市西大街三道巷遷至東大街現址。
建店伊始，即有“東鍾西鼓、青龍白虎、香菜熱湯、西安飯莊”民謠流傳於世，在近一個世紀的發展中，西安飯莊始終以“食領三秦”、繼承和弘揚陝菜為己任，不斷致力於陝菜的挖掘、傳承與創新，素以“陝西風味大全”聞名於世，迄今已有83年的輝煌歷史。曾接待了一系列重要領導（過於敏感，略有縮減），上世紀70年代，文壇泰斗郭沫若題寫了店名。
▶東大街-西安飯莊原址
▶土地信息：宗地位於碑林區菊花園以東、東大街以南、章府巷以北,地籍編號為BL4-7-86，淨用地面積為4672.35平方米（摺合7.009畝，不含代徵道路3.676畝）。用地性質為商業用地，容積率不大於5.05，建築密度不大於79.4%，綠地率不小於16.5%。土地使用年期為40年。
▶特別約定：該宗地為西安市碑林區東大街綜合整治改造項目用地,競得人需在競得土地之後2日內與西安市碑林區東大街改造協調工作領導小組辦公室簽訂《東大街綜合整治改造西安飯莊改擴建項目商業安置用房回購協議書》，該回購協議與《國有建設用地使用權拍賣出讓成交確認書》一併簽訂，其協議事項與本中心無關，出現糾紛，由競得者與西安市碑林區東大街改造協調工作領導小組辦公室依法協商解決。
▶經西安市國土資源局審定，宗地競買保證金為人民幣10700萬元，拍賣起始價為人民幣21230萬元，增價幅度為人民幣600萬元。宗地按價高者得為原則確定競得人。
—叄—
如果說，金泰恆業競得原監獄388畝商住地塊，猛砸48億元，算是地方國企為了土地市場投了堅定一票。西安飲食股份有限公司原址摘地，一畝地達到了7182萬元/畝，為了飯莊擴建埋單，卻只能算為自己埋單。
與金泰恆業刷新東二環地價想象相比，西安飯莊儘管畝單價、樓面價突破天際線卻註定不會有任何炒作發揮餘地。
起始價：21230萬元，競買保證金：10700萬元，成交價格：21230萬元。面積核算：安置建築面積13645萬元，回購安置用房總價6140.25萬元。規劃總建築面積35000平米，地上計容面積23597萬元，扣除安置面積後開發面積剩餘9952平米，折算土地剩餘土地面積2.956畝。畝單價：7182萬元/畝，樓面地價：21332元/平米。
其一，自拆自建，西安飯莊近百年的老字號，在東大街已經存在了半個世紀，價值已經超越了土地款；其二，地塊太小，淨用地面積為4672.35平方米（摺合7.009畝，不含代徵道路3.676畝），即便是單畝達到了7182萬元/畝，總價也只有21230萬元。
其三，鐘樓商圈商業用地，土地使用年期為40年，又在鐘樓商圈，不足以吸引市場火力。何況在西安飲食股份有限公司原址摘地之前，西安已經誕生了兩次高價商業用地，2012年蘇寧生活廣場拿地1959萬/畝（東新街），2018年9月薈悅廣場2466.76萬/畝（東新街），如果將西安飲食股份有限公司摘地算在內，西安商業摘地已經刷新三次高潮！
但沒有一次激起市場炒作的情緒，更沒有一次成為樓市上漲的信號，只能說是鐘樓商圈特殊情況，高價商業地此起彼伏。
近期，西大街百盛“謝幕”，西安城牆內商圈沉浮之變，又一次引起了人們對於“內城衰敗”的關注，過去年銷售百億級的商圈，如今已經開始走下神壇，新瑪特、唐城百貨、大洋百貨、東大街百盛、伊時達等等商業關門歇業，為鐘樓商圈存廢和變革敲響了警鐘。
交通環境、商業產品、主力店引進、消費場景等等要素，鐘樓商圈似乎積重難返，尤其是在“多中心化”的時代，西安城市發展進入“離心期”向“擴散期”過度，西安商業資源高度分散， 未來想要激活鐘樓商圈絕對不是簡單改造。
與其在城市肌理上大拆大建，不如構建鐘樓商圈“新內涵”，2018年初“西安城三區重組”的提法雖然有些過氣，但還是值得一試。（請參照：城市戰爭，西安城三區重組,挽救“內城衰敗”!）
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