最近很多人都在猜2020年小陽春，有沒有小陽春還不確定，但是一個越來越清晰的共識是：
二線城市沒有那麼快渡過橫盤期，要熬的苦日子，還很長。
深圳也是熬了三年，再輔以官方利好刺激，才有了今天的火熱。
北上廣至今還是靜淡市，市場至今還未完全走出回調的陰影。
而二線城市的房價和城建現狀，顯然難有小陽春。
一.供過於求，二線城市的二手房踩踏風險提高
之前,保持二線城市樓市火熱的最大推動力就是限價。
一二手房價倒掛，讓原本延遲的房價漲幅赤裸裸兌現，新區資金門檻低，更淪為炒房客扎堆的地方。
而現在二線城市進入橫盤期，大量交付的二手房掛盤套現，貝殼二手房掛盤量已連續數月攀升。
市場猛烈拋盤，二手房踩踏風險劇增。
其中，最嚴重當屬武漢、成都、重慶。
貝殼二手房掛盤量（套）
杭州59935
蘇州59223
南京76048
合肥62298
武漢37713（另有統計數據是將近10萬套）
鄭州96314
西安54070
成都123967
重慶140779
現在正值新房扎堆交付期，一旦，年後二線城市橫盤不加成漲的預期更熟，二手房掛盤還會持續增加。
如此大的供應量，總有房東會為了儘快套現立場而放出砸盤價。
這些二線城市都有大量的土地供應，新房供應大。
二線城市窮了那麼多年，苦了那麼多年，好不容易發現了一條土地財政的路子，於是放開了手腳，天量供應新房。
新房+二手房的天量供應，造成了二線城市“堰塞湖”已經形成。
當初投資客就是衝著新區1萬多的房價底價買入，看似性價比很高，1萬多的二線新區總比6萬的深圳翻倍容易吧。
但實際的上漲動力，看的不僅僅是基礎價格，還有城市的供需平衡。
再便宜的房價，一旦脫離了供需，都沒有意義。
供過於求，基本已經宣告二線城市難有小陽春。
二.二線城市新區面積大，成熟慢
在大家印象中，二線城市個個紅得發紫，都成了抖音網紅城市。
到處搶人落戶，大吹宇宙級新區，什麼杭州錢江新城武漢光谷新區成都天府新區重慶兩江新區，一派野心勃勃的樣子。
今天發個“厲害了我的大武漢”的通稿，明天發個“5年後，成都牛逼到你不敢想象”的公眾號頭條。
但撕開這些二線城市光鮮靚麗的表面，會發現這些城市就是外強中乾，買的都是長週期的房價預期。
不可否認，未來的中國，一二線城市的發展差距會縮小。
二線城市新區的城市規劃，做得比一線城市還合理，在低容積率的二線城市，還可以做得比一線城市還舒服。
一線城市擁有的地鐵、現代mall、快速路、CBD、產業園...二線城市都會有，一二線城市會偏向於扁平化。
但二線城市各種大概念大規劃，兌現沒有那麼快，人口導入沒有那麼快，產業落地沒有那麼快。更讓人擔心的是，由於新區投資客扎堆，入住率非常差。
上月，我們在合肥濱湖新區考察時，在最繁華的萬達茂，我看著空空蕩蕩的星巴克，產生了對濱湖新區深深的焦慮，產生了對二線城市新區的深深焦慮。
新區就業中心的成熟比任何大概念大規劃，更重要。
真實的居住需求、商業交通教育醫療配套成熟比任何大概念大規劃，更實際。
二線城市在新聞通稿和公眾號畫下的藍圖，真的沒有那麼快兌現。
武漢光谷新區還有大片空地
而且這些新區面積都非常大，城市粗放式擴張速度太快。只是路修起來了、房子蓋起來了，但配套兌現沒有那麼快，人口和產業導入沒有那麼快，城市房價需要等一等城市的產業和人口。
我一點都不否認強二線城市後勁很強，但是也不可能一口吃一個大胖子，一下子就要把一線城市幾十年幹成的CBD，只用短短几年幹成了啊？
在二線城市橫盤的房價預期越來越強烈之下，我勸你實際一點、保守一點。
如果沒有好的價格、好的槓桿，不要貿然買進二線城市新區。
否則你要熬的苦日子還很長，沒租金沒漲幅。
現在託著二線城市新區房價的，一方面是本就高昂的地價，另一方面是二手房的流通政策——限售限貸。
杭州不限售、蘇州新房限售3年，二手房限售5年、南京限售3年、合肥不限售但二手房限貸、重慶限售2年、成都限售3年、鄭州限售3年、西安限售5年。
其中合肥雖然不限售，但二手房限貸，基本沒有銀行做二手房按揭，這其實官方有意把資金趕向新房，為新房去庫存。
二線城市不斷增加的二手房掛盤量，越來越牽制樓市行情，盤子太大，玩不轉，漲不動。
二線城市，難有小陽春。
三.結
房價漲到今天，各城市各區域都在擠泡沫。城市規劃的兌現能力和真實的居住價值。變得越來越重要。
未來想要漲得動，不能僅靠房價預期和投資客的購買力，還要有剛需改善的支撐和認可。
能在橫盤期破局領漲的二線城市新區，必須得優秀如——蘇州園區和深圳南山。
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